Els drets de les persones consumidores en el lloguer dels habitatges

Es considera arrendament d’habitatge l’arrendament que recau sobre una edificació habitable la destinació primordial final de la qual és satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari.

 

Les normes reguladores de l’arrendament d’habitatge també s’apliquen al mobiliari, els trasters, les places de garatge i qualssevol altres dependències, espais arrendats o serveis cedits com a accessoris de la finca pel mateix arrendador.

 

La normativa actual que regula el lloguer d’habitatges és la llei estatal “Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans (LAU)“, però els  contractes de lloguer, poden estar sotmesos a diferents lleis segons quines siguin les seves dates de formalització.

 

La Disposició derogatòria única de la LAU estableix que queden derogats, sense perjudici del que preveuen les disposicions transitòries d’aquesta Llei, el Decret 4104/1964, de 24 de desembre, pel qual s’aprova el text refós de la Llei d’arrendaments urbans de 1964; els articles 8 i 9 del Reial decret llei 2/1985, de 30 d’abril, sobre mesures de política econòmica, i totes les disposicions del mateix rang o inferior que s’oposen al que estableix aquesta Llei.

També queda derogat el Decret d’11 de març de 1949. Aquesta derogació produeix els seus efectes en l’àmbit territorial de cada comunitat autònoma quan es dictin les disposicions a què es refereix la disposició addicional tercera d’aquesta Llei.

La Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d’habitatges ha introduït algunes modificacions importants en el tema dels lloguers.

Els contractes que s’hagin formalitzat abans de l’entrada en vigor d’aquesta llei, es seguiran regint per la normativa anterior, però si ambdues parts ho pacten, poden adaptar-se a aquesta nova normativa.

 

Així doncs, hem de distingir entre contractes que:

  • Es varen formalitzar abans del dia 9 de maig de 1985
  • Es varen formalitzar després del dia 9 de maig de 1985 i abans del dia 1 de gener de 1995
  • Contractes posteriors al dia 1 de gener de 1995 i abans del dia 6 de juny de 2013
  • Contractes posteriors al dia 6 de juny de 2013.

Fins el dia 9 de maig de 1985 s’aplicava el Decret 4104/1964, de 24 de desembre, per el qual s’aprova el Text refós de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU 64), i a partir d’aquesta data i fins al dia 1 de gener de 1995, s’incorporen les modificacions introduïdes per l’article 9 del Reial Decret Llei 2/1985, de 30 d’abril, sobre mesures de política econòmica (RDLMPE), que elimina les pròrrogues forçoses dels contractes, i a partir de dia 1 de gener de 1995, s’aplica la  Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans (LAU).

A partir del dia 6 de juny de 2013 entren en vigor les modificacions establertes a la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d’habitatges.

Aquest article analitza les qüestions rellevants dels contractes subscrits a partir del dia 1 de gener de 1995 i assenyala quines són les modificacions introduïdes per la Llei 4/2013, però al final de l’article podeu consultar les especificitats que cal tenir en compte pel que fa als  contractes anteriors a aquesta data.

ABANS DE LLOGAR

 

La publicitat i l’oferta del lloguer

 

La publicitat, de l’oferta del lloguer, és vinculant pels promotors, els propietaris, els agents immobiliaris i els administradors de finques.

 

Tots els agents que intervenen en l’edificació i la rehabilitació d’habitatges i la prestació de serveis immobiliaris que tenen algun dret per a la transmissió, l’arrendament i la cessió dels habitatges, com ara els promotors, els propietaris, els agents immobiliaris i els administradors de finques, s’han de subjectar a la normativa que prohibeix la utilització de publicitat il·lícita i, especialment, a les normes reguladores de la publicitat que estableix la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge(LDH).

 

S’entén per publicitat tota forma de comunicació adreçada als consumidors o al públic en general amb la finalitat de promoure de manera directa o indirecta la transmissió, l’arrendament i qualsevol altra forma de cessió d’habitatges a títol onerós.

 

L’oferta, la promoció i la publicitat adreçades a la venda o l’arrendament d’habitatges s’han d’ajustar als principis de veracitat, de manera que no ocultin dades fonamentals dels objectes a què es refereixen i no indueixin o puguin induir els destinataris a cap error amb repercussions econòmiques (article 58 LDH).

 

Les persones consumidores poden exigir el contingut de l’oferta, promoció o publicitat, les prestacions pròpies de cada bé o servei, les condicions jurídiques o econòmiques i les garanties ofertes, encara que no figurin expressament en el contracte o en el document o comprovant rebut. Aquests aspectes s’han de tenir en compte en la determinació del principi de conformitat amb el contracte.

 

Els contractes amb les persones consumidores s’han d’integrar d’acord amb el principi de la bona fe objectiva, fins i tot en el cas d’omissió de la informació precontractual rellevant.

 

Si el contracte conté clàusules més beneficioses per a la persona consumidora, aquestes han de prevaler sobre el contingut de l’oferta, promoció o publicitat, tal i com estableix l’article 123-7  de la  Llei 22/2010, del 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya(LCCC)

 

La informació de l’oferta

 

La llei estableix una informació obligatòria que cal subministrar a les persones consumidores abans de formalitzar el contracte d’arrendament.

 

En les ofertes d’arrendament s’ha de proporcionar als destinataris una informació suficient sobre les condicions essencials de l’habitatge, i també de les condicions bàsiques del contracte. Aquesta informació s’ha de lliurar abans de rebre qualsevol quantitat a compte.

 

La informació mínima d’una oferta d’arrendament ha de contenir les dades següents (article 61LDH i 241-2 LCCC):

 

La descripció i les condicions físiques de l’habitatge, amb la indicació de la superfície útil i dels serveis, les instal·lacions i els subministraments d’aquest (es considera informació vàlida i suficient sobre les condicions físiques de l’habitatge la continguda en la cèdula d’habitabilitat o en la qualificació definitiva, en el cas d’habitatges amb protecció oficial).

El preu total de la renda, amb el desglossament i el detall dels serveis accessoris i les altres quantitats que siguin assumides pels arrendataris, tot indicant la periodicitat de la liquidació.

El termini de l’arrendament.

La forma d’actualització del preu al llarg del termini de l’arrendament.

La fiança i les altres garanties que s’exigeixen als arrendataris.

 

L’estat de l’habitatge

 

Els habitatges han d’estar en condicions per poder ser llogats

 

L’arrendament d’habitatges només es pot portar a terme quan disposin de la cèdula d’habitabilitat o la qualificació definitiva en el cas d’habitatges amb protecció oficial.

Els ocupants tenen dret al lliurament de la cèdula d’habitabilitat o l’acreditació equivalent amb la subscripció del contracte (article 62.2 i 66 LDH i 241-2 LCCC) .

El Decret 55/2009, de 7 d’abril, sobre les condicions d’habitabilitat dels habitatges i la cèdula d’habitabilitat, regula les condicions d’habitabilitat dels habitatges.

A L’HORA DE SIGNAR EL CONTRACTE

 

El lliurament de la documentació acreditativa de la informació requerida en l’oferta d’un arrendament és requisit per a la subscripció del contracte. Per tant, no es pot formalitzar un contracte sense que el/la arrendador/a hagi subministrat aquesta informació (article 66.1 LDH)

 

Contractes clars

 

Els contractes han de ser clars, sense clàusules abusives i en cas de dubte sobre el sentit d’una clàusula, aquesta s’ha d’interpretar a favor de les persones consumidores.

 

Les clàusules dels contractes de transmissió de la propietat o de cessió d’ús formalitzats en el marc d’una activitat empresarial o professional han de complir els requisits següents:

  • Concreció, claredat i senzillesa en la redacció, amb possibilitat de comprensió directa i sense referències a textos o documents que no hagin estat facilitats prèviament o simultàniament a la formalització del contracte.
  • Bona fe i just equilibri entre els drets i les obligacions de les parts, amb exclusió de clàusules abusives, segons la definició establerta per la legislació per a la defensa dels consumidors i els usuaris. Es consideren en tot cas abusives totes les estipulacions no negociades que, en contra de la bona fe, estableixen un desequilibri important entre els drets i les obligacions de les parts en perjudici dels consumidors, i també les clàusules que vinculen el contracte només a la voluntat dels empresaris o professionals, les que comporten privació de drets bàsics dels consumidors i les que comporten manca de reciprocitat.

 

En cas de dubte sobre el sentit d’una clàusula, preval la interpretació més favorable als consumidors (article 62LDH) .

 

Quins són els drets irrenunciables i què es pot negociar?

 

Els contractes d’arrendament d’habitatges es regeixen pel que disposa la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans (LAU), per la voluntat de les parts i, supletòriament, pel que disposa el Codi civil (article 4.2 LAU), però són nul·les, i s’han de tenir per no posades, les estipulacions que modifiquen en perjudici de l’arrendatari o subarrendatari les normes del títol II de la LAU, llevat dels casos en què la mateixa norma ho autoritza expressament (article 6 LAU).

La fixació de la renda i de les despeses generals i dels serveis individuals

 

El pagament de la renda, a no ser que hi hagi un pacte en contra, ha de ser mensual i s’ha d’efectuar en els set primers dies del mes.

 

L’arrendador no pot exigir en cap cas el pagament anticipat de més d’una mensualitat de renda.

 

Aquest pagament s’ha d’efectuar en el lloc i pel procediment que acorden les parts o, si no, en metàl·lic i a l’habitatge arrendat .

 

Un cop s’hagi fet el pagament, l’arrendador queda obligat a lliurar a l’arrendatari el corresponent rebut del pagament, llevat que s’hagi pactat que aquest es faci mitjançant procediments que acreditin el compliment efectiu de l’obligació de pagament per l’arrendatari (per exemple, per transferència bancària).

 

Hi ha llibertat de les parts a l’hora de fixar l’import de la renda, tal i com estableix l’article  17 LAU, però a més, l’article 20 LAU, preveu que les parts poden pactar que l’arrendatari també s’hagi de fer càrrec de les despeses generals i de serveis individuals de l’habitatge.

 

Aquest pacte s’ha de fer sempre per escrit i especificant l’import anual de les despeses a la data del contracte, per tant, allò que no s’ha especificat inicialment no es pot repercutir (com ara  les derrames extraordinàries de les comunitats de propietaris)

 

En el rebut cal que s’especifiquin les quantitats abonades pels diferents conceptes dels quals es compon la totalitat del pagament i, específicament, la renda en vigor.

 

Si l’arrendador no fa lliurament del rebut, són a càrrec seu totes les despeses que s’originen a l’arrendatari per deixar constància del pagament.

 

Per tant, l’arrendatari pot haver de pagar:

 

  • La renda pactada

 

  • I les despeses generals i de serveis individuals que poden incloure els següents conceptes:
    • Les despeses generals per al sosteniment adequat de l’immoble.
    • Els seus serveis (neteja, vigilància, porteria…)
    • Les despeses per serveis de què disposa la finca arrendada que s’individualitzen mitjançant aparells comptadors són sempre a càrrec de l’arrendatari.
    • Els tributs (el seu import, que pot anar canviant)
    • Les càrregues i les responsabilitats que no són susceptibles d’individualització i que corresponen a l’habitatge arrendat o als seus accessoris.

 

En edificis en règim de propietat horitzontal aquestes despeses són les que corresponen a la finca arrendada en funció de la quota de participació.

En edificis que no estan en règim de propietat horitzontal, aquestes despeses són les que s’han assignat a la finca arrendada en funció de la superfície.

 

 L’increment de la renda i de les despeses generals i de serveis individuals

  • Pel que fa a la renda,  cal diferenciar si estem dins dels primers cinc anys del contracte o en el període posterior.

 

Durant els cinc primers anys de durada del contracte, la renda només pot ser actualitzada per l’arrendador o l’arrendatari en la data en què es compleix cada any de vigència del contracte, aplicant a la renda corresponent a l’anualitat anterior la variació percentual experimentada per l’índex general nacional del sistema d’índexs de preus de consum en un període de dotze mesos immediatament anteriors a la data de cada actualització, prenent com a mes de referència per a la primera actualització el que correspon a l’últim índex que estigui publicat en la data de signatura del contracte, i en les successives el que correspongui a l’últim aplicat (Article 18.1 LAU).

 

A partir del sisè any de durada l’actualització de la renda es regeix pel que les parts estipulen i, si no, pel que estableix l’apartat anterior.

 

La renda actualitzada és exigible a l’arrendatari a partir del mes següent a aquell en què la part interessada ho notifica a l’altra part per escrit, expressant-hi el percentatge d’alteració aplicat i aportant, si l’arrendatari ho exigeix, el certificat oportú de l’Institut Nacional d’Estadística, o fent referència al butlletí oficial en què s’ha publicat. (És vàlida la notificació efectuada per una nota en el rebut de la mensualitat del pagament precedent).

L’article 18 de la LAU s’ha modificat pel RD 4/2013 i ara ens diu que durant la vigència del contracte la renda només podrà ser actualitzada per l’arrendador o l’arrendatari en la data en què es compleixi cada any de vigència del contracte, en els termes pactats per les parts. Per tant, ja no hi ha el límit dels 5 primers anys.

En defecte de pacte exprés, el contracte s’actualitzarà aplicant a la renda corresponent a l’anualitat anterior la variació percentual experimentada per l’índex general nacional del sistema d’índexs de preus de consum en un període de dotze mesos immediatament anteriors a la data de cada actualització , prenent com a mes de referència per a la primera actualització el que correspongui a l’últim índex que estigués publicat en la data de celebració del contracte, i en les successives, el que correspongui a l’últim aplicat.

La renda actualitzada serà exigible a l’arrendatari a partir del mes següent a aquell en què la part interessada ho notifiqui a l’altra part per escrit, expressant el percentatge d’alteració aplicat i aportant, si l’arrendatari ho exigeix​​, l’oportuna certificació de l’Institut Nacional d’Estadística.

Serà vàlida la notificació efectuada per nota en el rebut de la mensualitat del pagament precedent.

  • Pel que fa a l’increment de les despeses generals i de serveis individuals

 

Durant els cinc primers anys de vigència del contracte, la suma que l’arrendatari hagi d’abonar d’acord amb el pactat, només es pot incrementar anualment (per tant, sigui quin sigui el moment en que es produeixi l’augment, caldrà esperar a la data de pròrroga anual o al compliment anual del contracte)  i mai es podrà augmentar en un percentatge superior al doble d’aquell en què es pot incrementar la renda d’acord amb el que disposa l’article 18.1 LAU, per tant, hi haurà un topall, amb excepció dels tributs, que si s’ha pactat que ho assumeixi l’arrendatari, s’haurà de fer càrrec de l’increment que s’hagi produït.

 

A partir del sisè any de durada del contracte caldrà assumir la despesa que correspongui, però com que el pacte s’ha de fer sempre per escrit i especificant l’import anual de les despeses a la data del contracte, si les quotes o derrames extraordinàries de la comunitat no estan comptabilitzades, no s’hauran d’assumir per part de l’arrendatari ni tant sols si s’hagués fet un pacte especial.

Però amb aquesta última modificació de la llei 4/2013, es baixa de 5 a 3 anys, la possibilitat d’incrementar aquest concepte del rebut, per acord de les parts, anualment, i mai en un percentatge superior al doble d’aquell en què es pot incrementar la renda.

 

Elevació de la renda per altres motius

  • No pot haver-hi increment per realitzar obres i reparacions necessàries per conservar l’habitatge en les condicions d’habitabilitat per servir a l’ús convingut.

 

L’arrendador està obligat a realitzar, sense dret a elevar per això la renda, totes les reparacions que són necessàries per conservar l’habitatge en les condicions d’habitabilitat per servir a l’ús convingut, excepte quan el deteriorament la reparació del qual es tracti és imputable a l’arrendatari d’acord amb el que disposen els articles 1.563 i 1.564 del Codi civil (Article 21.1 LAU).

L’obligació de reparació té el seu límit en la destrucció de l’habitatge per causa no imputable a l’arrendador.

Les petites reparacions que exigeix el desgast per l’ús ordinari de l’habitatge són a càrrec de l’arrendatari.

 

  • No pot haver-hi elevació de la renda per millores durant el 5 primers anys, però si a partir del sisè any, sempre que no s’hagi pactat el contrari i d’acord amb les limitacions de la LAU.

 

La realització per l’arrendador d’obres de millora, transcorreguts cinc anys de durada del contracte li dóna dret, llevat que hi hagi un pacte en contra, a elevar la renda anual en la quantia que resulta d’aplicar al capital invertit en la millora el tipus d’interès legal del diner en el moment d’acabament de les obres incrementat de tres punts, sense que l’augment pugui excedir el 20 per 100 de la renda vigent en aquell moment.

També aquí s’ha produït una modificació de l’article 19 de la LAU per part de la Llei 4/2013, que ens diu que la realització per l’arrendador d’obres de millora, transcorreguts tres anys de durada del contracte li donarà dret, llevat de pacte en contra, a elevar la renda anual en la quantia que resulti d’aplicar al capital invertit en la millora, el tipus d’interès legal del diner en el moment de l’acabament de les obres incrementat en tres punts, sense que pugui excedir l’augment del vint per cent de la renda vigent en aquell moment (Per al càlcul del capital invertit s’han de descomptar les subvencions públiques obtingudes per a la realització de l’obra).

Les obres de millora no tenen perquè ser necessàriament del mateix habitatge, sinó que poden ser de la comunitat de propietaris (ascensor, piscina, façana…)

Si les obres ja estan incloses en el rebut ordinari de la comunitat que paga l’arrendatari ja no es pot tornar a cobrar.

 

Per calcular el capital invertit s’han de descomptar les subvencions públiques obtingudes per a la realització de l’obra.

 

Quan la millora afecta diverses finques d’un edifici en règim de propietat horitzontal, l’arrendador ha de repartir proporcionalment entre totes aquestes el capital invertit, i aplicar, a aquest efecte, les quotes de participació que corresponen a cadascuna d’aquelles.

 

En el cas d’edificis que no estan en règim de propietat horitzontal, el capital invertit s’ha de repartir proporcionalment entre les finques afectades per acord entre arrendador i arrendataris. En defecte d’acord, s’ha de repartir proporcionalment en funció de la superfície de la finca arrendada.

 

L’elevació de la renda es produeix des del mes següent a aquell en què, finalitzades les obres, l’arrendador notifica per escrit a l’arrendatari la quantia d’aquella, detallant els càlculs que condueixen a la seva determinació i aportant còpies dels documents dels quals resulta el cost de les obres realitzades (Article 19 LAU).

Arrendataris amb discapacitat.

L’article 24 de la LAU també s’ha modificat i ens diu que l’arrendatari, prèvia notificació escrita a l’arrendador, podrà realitzar a l’interior de l’habitatge aquelles obres o actuacions necessàries perquè pugui ser utilitzada de forma adequada i d’acord amb la discapacitat o l’edat superior a setanta anys, tant del propi arrendatari com del seu cònjuge, de la persona amb qui convisqui de forma permanent en una relació d’afectivitat, amb independència de la seva orientació sexual, o dels seus familiars que algun d’ells convisquin de manera permanent, sempre que no afectin elements o serveis comuns de l’edifici ni provoquin una disminució en la seva estabilitat o seguretat.

L’arrendatari està obligat, al finalitzar el contracte, a reposar l’habitatge a l’estat anterior, si així ho exigeix ​​l’arrendador.

 

La durada del contracte i la resolució anticipada

  • Supòsits previstos per contractes de durada inferior als 5 anys

La durada de l’arrendament ha de ser pactada lliurement per les parts, per tant, pot ser, en aquest primer supòsit,  de fins a 5 anys.

 

En els contractes als quals no s’ha estipulat un termini de durada o aquest és indeterminat, els contractes s’entenen subscrits per 1 any i arribat el dia del venciment del contracte, aquest es prorroga obligatòriament per terminis anuals fins que l’arrendament arribi a una durada mínima de 5 anys.

 

El termini comença a comptar des de la data del contracte o des de la posada a disposició de l’immoble a l’arrendatari si aquesta és posterior. Correspon a l’arrendatari la prova de la data de la posada a disposició.

 

Si arribada la data de venciment del contracte, una vegada transcorreguts com a mínim aquests 5 anys de durada, cap de les parts ha notificat a l’altra, almenys amb 1 mes d’antelació a aquella data, la voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorroga obligatòriament per terminis anuals fins a un màxim de 3 anys més, llevat que l’arrendatari manifesti a l’arrendador amb 1 mes d’antelació a la data de terminació de qualsevol de les anualitats, la seva voluntat de no renovar el contracte.

Pels nous contractes, a partir del dia 6 de juny de 2013, la Llei 4/2013 estableix que la durada del contracte d’arrendament es pot pactar  lliurement per acord de les parts, però si es pacta per un terminis inferior a tres anys, si amb trenta dies d’antelació com a mínim a la data d’acabament del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, l’arrendatari no manifesta la seva voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorroga obligatòriament per terminis anuals fins que l’arrendament arribi a una durada mínima de tres anys.

Ara bé, no és procedent la pròrroga obligatòria del contracte si, un cop transcorregut el primer any de durada, l’arrendador comunica a l’arrendatari que té necessitat de l’habitatge arrendat per destinar-la a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.

La referida comunicació s’ha de fer a l’arrendatari almenys amb dos mesos d’antelació a la data en què l’habitatge es vagi a necessitar i l’arrendatari està obligat a lliurar la finca arrendada en el termini si les parts no arriben a un acord diferent.

Si transcorreguts tres mesos a comptar de l’extinció del contracte o, si s’escau, l’efectiu desallotjament de l’habitatge, l’arrendador o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o el seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial,  no haguessin procedit a ocupar aquesta per si, segons els casos, l’arrendatari podrà optar, en el termini de trenta dies, entre recuperar l’ús i gaudi de l’habitatge arrendat per un nou període de fins a tres anys, respectant , en la resta, les condicions contractuals existents al moment de l’extinció, amb indemnització de les despeses que el desallotjament de l’habitatge li hagués suposat fins al moment de la reocupació, o a ser indemnitzat per una quantitat equivalent a una mensualitat per cada any que quedés per complir fins a completar tres, tret que l’ocupació no hagués tingut lloc per causa de força major.

 

Segueix sent aplicable al contracte prorrogat el règim legal i convencional al qual estava sotmès (article 10 LAU).

 

No és procedent la pròrroga obligatòria del contracte quan, al moment de formalitzar-lo, s’hi faci constar, de forma expressa, la necessitat per a l’arrendador d’ocupar l’habitatge arrendat abans del transcurs de cinc anys per destinar-lo a habitatge permanent per a ell o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de divorci o nul·litat matrimonial.

 

Si transcorreguts 3 mesos a comptar de l’extinció del contracte o, si s’escau, del desallotjament efectiu de l’habitatge, l’arrendador o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o el seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de divorci o nul·litat matrimonial no han procedit a ocupar-lo per a ells, segons els casos, l’arrendador ha de reposar l’arrendatari en l’ús i gaudi de l’habitatge arrendat per un nou període de fins a cinc anys, respectant, en la resta, les condicions contractuals existents al moment de l’extinció, amb indemnització de les despeses que el desallotjament de l’habitatge li hagués suposat fins al moment de la reocupació, o indemnitzar-lo, a elecció de l’arrendatari, amb una quantitat igual a l’import de la renda pels anys que quedin fins a completar-ne cinc, llevat que l’ocupació no pugui tenir lloc per causa de força major (article 9 LAU).

 

Si l’arrendatari vol marxar de l’habitatge ha de tenir en compte el següent:

L’arrendatari pot manifestar a l’arrendador, amb trenta dies d’antelació com a mínim, a la data de terminació del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, la voluntat de no renovar-lo, per tant, ha d’esperar a que es compleixi el termini pactat i avisar amb 30 dies d’antelació per no tenir cap tipus de penalització.

 

Si l’arrendatari marxa abans de finalitzar el termini pactat, malgrat avisi amb trenta dies d’antelació, pot tenir una penalització, perquè l’incompliment per qualsevol de les parts de les obligacions resultants del contracte dóna dret a la part que ha complert les seves a exigir el compliment de l’obligació o a promoure la resolució del contracte d’acord amb el que disposa l’article 1124 del Codi civil (article 27.1 LAU). En aquest cas la penalització podria suposar haver d’afrontar tots els pagaments, per part de l’arrendatari, que restin pendents fina a la finalització del període pactat.

 

Ara bé, pot ser que l’arrendador accepti la resolució del contracte de l’arrendatari i en aquest cas, no té perquè haver-hi cap penalització, perquè estarem davant d’una resolució bilateral de mutu acord, que extingirà el contracte, malgrat que això suposa deixar en mans de l’arrendador, exigir o no la penalització.

 

Per aquest motiu és millor estipular una clàusula de resolució anticipada en el mateix contracte, d’acord amb el principi de llibertat de pactes de les parts, que indiqui clarament la no existència de penalització o que se n’estableixi una de determinada, que en ser fixada, donarà seguretat a ambdues parts i evitarà problemes.

 

Si no s’especifica l’existència d’una indemnització concreta o la possibilitat de marxar en qualsevol moment sense penalització, hem d’entendre que pot haver-hi penalització.

La nova Llei 4/2013 també ha fet alguns canvis pel que fa al desistiment del contracte per part de l’arrendatari: 

Si el/la llogater/a vol marxar abans de finalitzar el període pactat, l’article 11 de la LAU ens diu que pot fer-ho, sempre que hagin passat com a mínim 6 mesos i que s’hagi avisat amb 30 dies d’antelació a l’arrendador.

L’arrendador/a només pot exigir al llogater/a, que pagui les mensualitats que faltin, si no s’ha arribat a complir els 6 mesos inicials del contracte o també pot exigir la mensualitat del preavís si aquest no s’ha fet.

Un cop passats els 6 primers mesos del contracte, però abans que finalitzi el període pactat es pot pactar, per acord d’ambdues parts, una indemnització, pel cas que el/la llogater/a marxi abans. Aquests indemnització seria d’una mensualitat per cada any que faltés per finalitzar el període pactat i pels períodes inferiors a l’any, seria la part proporcional.

  • Supòsits previstos per contractes de durada superior als 5 anys

En arrendaments d’una durada pactada superior a 5 anys, l’arrendatari pot desistir del contracte sempre que aquest hagi durat almenys 5 anys i doni el preavís corresponent a l’arrendador amb una antelació mínima de 2 mesos.

 

Les parts poden pactar en el contracte que, per al cas de desistiment, l’arrendatari hagi d’indemnitzar l’arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any del contracte que resti per complir. Els períodes de temps inferiors a l’any donen lloc a la part proporcional de la indemnització (article 11 LAU).

 

Si no es pacta en el contracte, cap penalització, s’ha d’entendre que no es pot aplicar.

LA FIANÇA I LES GARANTIES ADDICIONALS

 

En la formalització dels contractes de lloguer de finques urbanes és obligatòria la prestació d’una fiança. Aquesta fiança s’ha de dipositar en el Registre de Fiances dels Contractes de Lloguer de Finques Urbanes, en el qual s’han d’inscriure les dades corresponents als contractes subscrits entre els arrendadors i els arrendataris referents als immobles situats a Catalunya, d’acord amb el que disposa la Llei 13/1996, del 29 de juliol, del Registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i de modificació de la Llei 24/1991, de l’habitatge (article 66.3 LDH).

 

El funcionament del dipòsit de les fiances es regula a Catalunya, en aquests moment, en el Decret 147/1997, de 10 de juny, pel qual es regula el Registre de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i el dipòsit de fiances (DRFCLL).

 

La fiança en metàl·lic serà d’una quantitat equivalent a 1 mensualitat de la renda en l’arrendament d’habitatges i de 2 en l’arrendament per a ús diferent del d’habitatge.

 

Durant els 5 primers anys de durada del contracte, la fiança no està subjecta a actualització. Però cada vegada que l’arrendament es prorroga, l’arrendador pot exigir que la fiança sigui incrementada, o l’arrendatari que disminueixi, fins a fer-se igual a una o dues mensualitats de la renda vigent, segons sigui procedent, en el moment de la pròrroga.

 

L’actualització de la fiança durant el període de temps en què el termini pactat per a l’arrendament excedeix els 5 anys, es regeix pel que han estipulat a aquest efecte les parts. A falta de pacte específic, el que s’ha acordat sobre actualització de la renda també es considera volgut per a l’actualització de la fiança.

 

El saldo de la fiança en metàl·lic que ha de ser restituït a l’arrendatari al final de l’arrendament produeix l’interès legal, transcorregut un mes des del lliurament de les claus per aquest sense que s’hagi fet efectiva la restitució esmentada.

 

A més de la fiança, les parts poden pactar qualsevol altre  tipus de garantia del compliment per par de l’arrendatari (article 36 LAU).

 

També s’hi han de dipositar les fiances que les empreses de subministraments i serveis exigeixen als abonats per a la formalització dels contractes que afecten finques urbanes.

 

A Catalunya el registre de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes està gestionat pel Servei de Fiances de  L’Institut Català del Sòl (INCASÒL).

 

La inscripció dels contractes de lloguer al registre és obligatòria per a l’arrendador i és duta a terme d’ofici per l’Administració quan s’efectua el preceptiu dipòsit de fiances. Així mateix, quan s’extingeixi el contracte, se n’ha de sol·licitar la cancel·lació al registre, que té lloc d’ofici en el moment de la devolució de la fiança.

 

Les parts contractants poden tenir accés a les dades contingudes al registre, respecte a l’existència o les condicions d’un contracte o del dipòsit de la fiança. També hi poden tenir accés les persones que estableix l’article 7.2 del DRFCLL. La sol·licitud haurà de formalitzar-se per escrit, i adreçar-la a l’Àrea de Fiances.

 

S’ha de tenir en compte que el Registre de Fiances té caràcter administratiu però no és públic. Per tant, només hi poden tenir accés les parts contractants respecte de l’existència o de les condicions d’un contracte o del dipòsit de la fiança i aquelles persones que puguin acreditar un interès legítim (article 7 DRFCLL).

 

Els propietaris i professionals dedicats a l’administració de finques poden fer l’ingrès de la fiança mitjançant concert, prèvia sol·licitud d’aquest concert a l’INCASOL, amb el compliment dels requisits reglamentaris establerts. Les companyies de subministraments i serveis han d’acollir-se obligatòriament al règim de concert.

 

Per fer el dipòsit cal emplenar un model d’Imprès i adjuntar una fotocòpia completa del contracte d’arrendament amb les seves clàusules i una fotocòpia dels DNI/CIF/NIE de les parts del contracte.

 

El pagament es pot fer a l’Àrea de Fiances de l’Institut Català del Sòl: amb targeta de crèdit, xec bancari o taló conformat nominatiu a favor de l’Institut Català del Sòl, a  qualsevol caixa d’estalvis catalana: en metàl·lic, xec bancari o taló conformat nominatiu a  favor de l’Institut Català del Sòl i a les  cambres de la propietat urbana: en metàl·lic, xec bancari o taló conformat nominatiu a favor de l’Institut Català del Sòl.

Realitzat l’ingrés, l’entitat receptora retornarà l’original de l’imprès segellat al portador del document i l a resta de la documentació l’enviarà al Registre de Fiances de l’Institut Català del Sòl per a la seva inscripció.

Posteriorment, l’Àrea de Fiances de l’Institut Català del Sòl notificarà el número de registre de la fiança i del contracte, o bé qualsevol incidència que impedeixi la inscripció per tal que es pugui esmenar.

 

La fiança s’ha de dipositar en el termini de dos mesos a comptar de la formalització del contracte.

 

Transcorregut el termini establert de dos mesos, de conformitat amb l’article 12 bis de la Llei 13/1996, d’acord amb la redacció donada per la Llei 26/2009, del 23 de desembre, de mesures fiscals, financeres i administratives, s’apliquen els recàrrecs següents: del 5% si no supera els 3 mesos; del 10% si no supera els 6 mesos; del 15% si no supera els 12 mesos; i del 20% si supera els 12 mesos, en aquest últim cas, s’apliquen els interessos de demora que s’hagin meritat a comptar del termini establert per a dipositar la fiança. En tots els casos l’import màxim dels recàrrecs no pot superar els 1.500 €.

 

Un cop finalitzat el contracte, el dipositant, directament o mitjançant una persona degudament autoritzada, ha de sol·licitar, dins els 8 dies següents de la data d’extinció del contracte, la devolució del dipòsit constituït.

La sol·licitud s’ha de presentar davant de qualsevol entitat gestora o financera i s’hi ha d’adjuntar el resguard original del dipòsit i el document justificatiu de l’extinció del contracte.

 

La fiança dipositada és retornada en el termini màxim de 21 dies per l’Institut Català del Sòl, complerts els tràmits previstos.

 

En el cas de pèrdua del resguard del dipòsit, el dipositant pot demanar un certificat acreditatiu de la inscripció al registre de fiances, per adjuntar-lo a la sol·licitud de devolució.

 

COM PRESENTAR DENÚNCIES A L’ADMINISTRACIÓ PÚBLICA COMPETENT EN MATÈRIA DE LLOGUER D’HABITATGES

 

Quines són les infraccions relacionades amb el lloguer d’habitatges?

 

Són infraccions molt greus

 

·         Transmetre, llogar o cedir l’ús d’habitatges que no compleixen les condicions bàsiques de qualitat relatives a la seguretat (article 123.1.b LDH)

·         Transmetre, llogar o cedir l’ús com a habitatges d’immobles que no poden obtenir la cèdula d’habitabilitat (article 123.1.c LDH)

·         Explotar econòmicament immobles considerats infrahabitatges en els termes establerts per aquesta llei (article 123.1.j LDH)

 

Són infraccions greus

 

·         Transmetre, llogar o cedir l’ús d’habitatges que no compleixen les condicions d’habitabilitat relatives a la seguretat (article 124.1.b LDH).

·         Promoure la sobreocupació d’un habitatge (article 124.1.h LDH)

·         No lliurar als adquirents d’un habitatge la documentació establerta com a obligatòria per aquesta llei (article 124.2.c LDH)

·         No lliurar als interessats a adquirir o llogar un habitatge, abans de rebre qualsevol quantitat a compte del preu final, la informació obligatòria sobre les condicions de transmissió  (article 124.2.g LDH)

·         No constituir la fiança (article 124.2.h LDH)

 

Són infraccions lleus

 

·         Incomplir els requisits establerts per l’article 62.1 de la LDH per a formalitzar els contractes (Article 125.2b LDH).

·         Fer publicitat d’habitatges sense fer-hi constar les dades obligatòries que estableix aquesta llei (Article 125.2c LDH)

 

Quan prescriuen aquestes infraccions?

 

Els terminis de prescripció de les infraccions administratives tipificades per aquesta llei són de quatre anys per a les molt greus, de tres anys per a les greus i de dos anys per a les lleus. Aquests terminis comencen a comptar des que la infracció s’ha comès. En el cas que es tracti d’infraccions continuades, el còmput del termini de prescripció s’inicia quan ha finalitzat l’últim acte amb què es consuma la infracció (Article 127.1 LDH)

 

Els terminis s’interrompen si es porta a terme qualsevol actuació administrativa que condueixi a la iniciació, tramitació o resolució del procediment sancionador, realitzada amb coneixement formal de l’inculpat o encaminada a esbrinar-ne la identitat o el domicili, i que es practiqui amb projecció externa a la dependència en què s’origini. No interromp la prescripció la notificació de les actuacions administratives amb caràcter exclusivament recordatori, que no tingui per finalitat impulsar el procediment per a imposar la sanció administrativa.

 

On es poden denunciar?

 

L’article 130 de la LDH estableix que corresponen, en l’àmbit de les respectives competències, a l’Administració de la Generalitat, per mitjà dels departaments competents en matèria d’habitatge i de consum, i als ens locals les atribucions per a iniciar, tramitar i imposar amb caràcter general les sancions administratives establertes per aquesta llei. 

 

Es consideren infraccions administratives en matèria de protecció de les persones consumidores les conductes dels professionals vinculats amb l’habitatge que vulnerin les prescripcions amb relació als aspectes següents: la subscripció d’assegurances, pòlisses de responsabilitat civil i garanties de qualsevol tipus; la presentació i el lliurament de la documentació i la informació exigides per aquesta llei en la transmissió i l’arrendament d’habitatges, i el compliment dels requisits relatius a les ofertes i a la publicitat.

 

A Catalunya els organismes competents són:

 

Agència de l’Habitatge de Catalunya

Adreça: Carrer de la Diputació, 92 08015 Barcelona

Telèfon: 93 228 71 00 (centraleta) / 93 228 72 00 (atenció ciutadà) / 93 228 72 02 (comunitats de propietaris) Fax 93 228 71 05

Les seves funcions són, pel que ara ens interessa:

·        Portar a terme les funcions d’inspecció i sanció en matèria d’habitatge que corresponen al departament competent en matèria d’habitatge, i també adoptar les mesures provisionals i de reconducció que estableix el règim sancionador de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l’habitatge.

·        Assegurar i garantir la protecció dels consumidors i els usuaris d’habitatges i la transparència del mercat immobiliari.

·        Defensar i arbitrar amb relació a la matèria d’habitatge objecte d’aquesta llei i als drets, els deures i els criteris que han d’ésser respectats en l’exercici de les activitats de promoció, construcció, transacció i administració d’habitatges.      

 

PROCESSOS EXTRAJUDICIALS DE RESOLUCIÓ DE CONFLICTES

 

El preàmbul de la LAU, en el seu punt cinquè, estableix que:

 

“En la regulació dels processos arrendataris s’estableix que la competència per conèixer de les controvèrsies correspon, en tot cas, al jutge de primera instància del lloc on estigui situada la finca urbana, i s’exclou la possibilitat de modificar la competència funcional per via de submissió expressa o tàcita a un jutge diferent.

 

Això no obsta per recordar la possibilitat que les parts, en la relació jurídica, puguin pactar, per a la solució dels seus conflictes, la utilització del procediment arbitral…”

 

Per tant, els contractes d’arrendament també es poden sotmetre al sistema arbitral de consum regulat per la Llei 60/2003, de 23 de desembre, d’arbitratge (LA) i el Reial Decret 231/2008, de 15 de febrer, pel qual es regula el Sistema Arbitral de Consum(RDSAC).

 

La Disposició transitòria sisena de la LAU estableix que el títol V d’aquesta Llei és aplicable als litigis relatius als contractes d’arrendament de finca urbana que subsisteixen a la data d’entrada en vigor d’aquesta Llei.

S’exceptua el que s’estableix respecte al valor de la demanda i a la conformitat de les sentències, que és immediatament aplicable als recursos de cassació en els litigis sobre contractes d’arrendaments de local de negoci en els quals la sentència de l’audiència provincial s’ha dictat després de l’entrada en vigor d’aquesta Llei.

CONTRACTES DE LLOGUER FORMALITZATS ABANS DEL DIA 1 DE GENER DE 1995

 

  •  La Disposició transitòria primera de la LAU estableix els següents supòsits:

Contractes subscrits a partir del 9 de maig de 1985

 

·       Els contractes d’arrendament d’habitatge subscrits a partir del 9 de maig de 1985, que subsisteixen en la data d’entrada en vigor de la LAU, s’han de continuar regint pel que disposa l’article 9 RDLMPE i pel que disposa per al contracte d’inquilinat el text refós de la LAU 64.

És aplicable a aquests contractes el que disposen els apartats 2 i 3 de la disposició transitòria segona.

 

La reconducció tàcita que preveu l’article 1566 del Codi civil ho és per un termini de tres anys, sense perjudici de la facultat de no renovar que preveu l’article 9 d’aquesta Llei. L’arrendament renovat s’ha de regir pel que disposa la LAU per als arrendaments d’habitatges.

 

·       Els contractes d’arrendament de local de negoci subscrits a partir del 9 de maig de 1985 que subsisteixen en la data d’entrada en vigor de la LAU, s’han de continuar regint pel que disposa l’article 9 del RDLMPE i per la LAU 64. En el cas de reconducció tàcita d’acord amb el que disposa l’article 1566 del Codi civil, l’arrendament renovat s’ha de regir per les normes d’aquesta Llei relatives als arrendaments per a ús diferent del d’habitatge.

El que disposa el paràgraf anterior és aplicable als contractes d’arrendament assimilats al d’inquilinat i al de local de negoci que s’han subscrit a partir del 9 de maig de 1985 i que subsisteixen en la data d’entrada en vigor de la LAU.

 

  • La Disposició transitòria segona de la LAU els següents supòsits:

Contractes d’arrendament d’habitatge subscrits amb anterioritat al 9 de maig de 1985

 

Règim normatiu aplicable

Els contractes d’arrendament d’habitatge subscrits abans del 9 de maig de 1985 que subsisteixen en la data d’entrada en vigor de la LAU s’han de continuar regint per les normes relatives al contracte d’inquilinat del text refós de la LAU 64, llevat de les modificacions contingudes en els apartats següents d’aquesta disposició transitòria.

 

·         És aplicable a aquests contractes el que disposen els articles 12, 15 i 24 de la LAU.

 

Article 12

Desistiment i venciment en cas de matrimoni o convivència de l’arrendatari

1. Si l’arrendatari manifesta la seva voluntat de no renovar el contracte o de desistir-ne, sense el consentiment del cònjuge que conviu amb ell, l’arrendament pot continuar en benefici del cònjuge esmentat.

2. A aquests efectes, l’arrendador pot requerir el cònjuge de l’arrendatari perquè manifesti la seva voluntat sobre aquest aspecte.

Efectuat el requeriment, l’arrendament s’extingeix si el cònjuge no contesta en un termini de quinze dies a comptar del requeriment. El cònjuge ha d’abonar la renda corresponent fins a l’extinció del contracte, si aquesta no està abonada.

3. Si l’arrendatari abandona l’habitatge sense manifestació expressa de desistiment o de no-renovació, l’arrendament pot continuar en benefici del cònjuge que convivia amb aquell sempre que en el termini d’un mes des de l’abandonament, l’arrendador rebi una notificació escrita del cònjuge en què manifesti la seva voluntat de ser arrendatari.

Si el contracte s’extingeix per falta de notificació, el cònjuge queda obligat a pagar la renda corresponent al mes esmentat.

4. El que disposen els apartats anteriors també és aplicable a favor de la persona que ha estat convivint amb l’arrendatari de manera permanent en una relació d’afectivitat anàloga a la de cònjuge, amb independència de la seva orientació sexual, durant, com a mínim, els dos anys anteriors al desistiment o abandonament, llevat que hagin tingut descendència en comú, cas en què és suficient la mera convivència.

 

Article 15

Separació, divorci o nul·litat del matrimoni de l’arrendatari

1. En els casos de nul·litat del matrimoni, separació judicial o divorci de l’arrendatari, el cònjuge no arrendatari pot continuar en l’ús de l’habitatge arrendat quan li és atribuït d’acord amb el que disposen els articles 90 i 96 del Codi civil.

2. La voluntat del cònjuge de continuar en l’ús de l’habitatge ha de ser comunicada a l’arrendador en el termini de dos mesos des que va ser notificada la resolució judicial corresponent, adjuntant-hi la còpia de la resolució judicial o de la part d’aquesta que afecta l’ús de l’habitatge.

 

Article 24

Arrendataris amb minusvalidesa

1. L’arrendatari, prèvia notificació escrita a l’arrendador, pot fer en l’habitatge les obres que són necessàries per adequar-lo a la seva condició de minusvàlid o a la del seu cònjuge o de la persona amb qui conviu de manera permanent en una relació d’afectivitat anàloga, amb independència de la seva orientació sexual, o a la dels familiars que hi conviuen.

2. L’arrendatari està obligat, al terme del contracte, a reposar l’habitatge a l’estat anterior, si així ho exigeix l’arrendador.

 

·         Deixa de ser aplicable el que disposa l’apartat 1 de l’article 24 de la LAU 64.

 

Article 24

1. No obstant el que disposa l’article anterior, l’inquilí que hagués celebrat el contracte d’arrendament podrà subrogar en els drets i obligacions propis del mateix al seu cònjuge, així com als seus ascendents, descendents, germans legítims o naturals i fills adoptius menors de 18 anys al temps de l’adopció que amb ell convisquin habitualment en l’habitatge arrendat amb dos anys d’antelació, o de cinc anys quan de germans es tracti. La convivència per aquests terminis no s’exigirà quan es tracti del cònjuge.

·        No són procedents els drets de tempteig i retracte, que regula el capítol VI del text refós de la Llei d’arrendaments urbans de 1964, en els casos d’adjudicació d’habitatge com a conseqüència de la divisió de cosa comuna quan els contractes d’arrendament han estat atorgats amb posterioritat a la constitució de la comunitat sobre la cosa, ni tampoc en els casos de divisió i adjudicació de cosa comuna adquirida per herència o llegat.

 

·         Extinció i subrogació

 

A partir de l’entrada en vigor de la LAU, la subrogació a què es refereix l’article 58 del text de la LAU 64 només pot tenir lloc a favor del cònjuge de l’arrendatari no separat legalment o de fet, o si no, dels fills que convivien amb ell durant els dos anys anteriors a la seva mort; en defecte dels anteriors, s’hi poden subrogar els ascendents de l’arrendatari que estaven a càrrec seu i hi convivien amb tres anys, com a mínim, d’antelació a la data de la defunció.

 

El contracte s’extingeix en morir el subrogat, llevat que ho sigui un fill de l’arrendatari no afectat per una minusvalidesa igual o superior al 65 per 100, cas en què s’extingeix al cap de dos anys o en la data en què el subrogat compleix vint-i-cinc anys, si aquesta és posterior.

 

No obstant això, si el subrogat és el cònjuge i en el moment de la seva defunció hi ha fills de l’arrendatari que conviuen amb aquell, hi pot haver una subrogació ulterior. En aquest cas, el contracte queda extingit al cap de dos anys o quan el fill arriba a l’edat de vint-i-cinc anys si aquesta data és posterior, o per la seva mort si està afectat per la minusvalidesa esmentada al paràgraf anterior.

 

En morir la persona que, d’acord amb el que disposen els articles 24.1 i 58  de la LAU 64, s’ha subrogat en la posició de l’inquilí abans de l’entrada en vigor de la LAU, només s’hi pot subrogar el seu cònjuge no separat legalment o de fet i, si no, els fills de l’arrendatari que habiten a l’habitatge arrendat i han conviscut amb ell durant els dos anys anteriors a la seva defunció.

 

El contracte s’extingeix a la mort del subrogat, llevat que ho sigui un fill de l’arrendatari no afectat per una minusvalidesa igual o superior al 65 per 100, cas en què s’extingeix al cap de dos anys o quan el fill arriba a l’edat de vint-i-cinc anys si aquesta data és posterior.

 

No s’autoritzen subrogacions ulteriors.

 

En morir la persona que d’acord amb l’article 59 de la LAU 64 ocupa l’habitatge per segona subrogació no s’autoritzen subrogacions ulteriors.

 

Els drets reconeguts al cònjuge de l’arrendatari, també són aplicables respecte a la persona que ha estat convivint amb l’arrendatari de manera permanent en relació d’afectivitat anàloga a la de cònjuge, amb independència de la seva orientació sexual, durant, almenys, els dos anys anteriors al moment de la mort, llevat que hagin tingut descendència en comú, cas en què només cal la mera convivència.

Durant els deu anys següents a l’entrada en vigor de la Llei, si la subrogació s’ha produït a favor de fills de més de seixanta-cinc anys o que són perceptors de prestacions públiques per jubilació o invalidesa permanent en grau d’incapacitat permanent absoluta o gran invalidesa el contracte s’extingeix per la mort del fill subrogat.

 

Correspon a les persones que exerceixen la subrogació provar la condició de convivència amb l’arrendatari mort que per a cada cas sigui procedent.

 

La condició de convivència amb l’arrendatari mort ha de ser habitual i s’ha de donar necessàriament a l’habitatge arrendat.

 

Són aplicables a la subrogació per causa de mort les disposicions sobre procediment i ordre de prelació que estableix l’article 16 de la LAU.

 

En cap cas els beneficiaris d’una subrogació hi poden renunciar a favor d’un altre de diferent grau de prelació.

Drets de l’arrendador

Per a les anualitats del contracte que s’inicien a partir de l’entrada en vigor de la LAU, l’arrendador té els drets següents:

 

·       En l’impost sobre patrimoni, el valor de l’immoble arrendat es determina per la capitalització al 4 per 100 de la renda meritada, sempre que el resultat sigui inferior al que resultaria de l’aplicació de les regles de valoració de béns immobles que preveu la Llei de l’impost sobre patrimoni.

 

·       Pot exigir de l’arrendatari l’import total de la quota de l’impost sobre béns immobles que correspon a l’immoble arrendat. Quan la quota no està individualitzada s’ha de dividir en proporció a la superfície de cada habitatge.

 

·       Pot repercutir en l’arrendatari l’import de les obres de reparació necessàries per mantenir l’habitatge en estat de servir per a l’ús convingut, en els termes resultants de l’article 108 de la LAU 64  (Si l’arrendador ha optat per fer la repercussió d’acord amb el que disposa l’article 108, la repercussió s’ha de fer de manera proporcional a la superfície de la finca afectada) o d’acord amb les regles següents:

 

1a. Que la reparació hagi estat sol·licitada per l’arrendatari o acordada per resolució judicial o administrativa ferma.

Si són diversos els arrendataris afectats, han d’haver fet la sol·licitud la majoria dels arrendataris afectats o, si s’escau, els arrendataris que representen la majoria de les quotes de participació corresponents als pisos afectats.

 

2a. Del capital invertit en les despeses realitzades s’han de deduir els auxilis o les ajudes públiques percebuts pel propietari.

 

3a. Al capital invertit s’hi ha de sumar l’import de l’interès legal del diner corresponent a l’esmentat capital calculat per a un període de cinc anys.

 

4a. L’arrendatari ha d’abonar anualment un import equivalent al 10 per 100 de la quantitat referida a la regla anterior, fins al seu pagament complet.

 

En cas que siguin diversos els arrendataris afectats, la quantitat referida a la regla anterior s’ha de repartir entre aquests d’acord amb els criteris que estableix l’apartat 2 de l’article 19 d’aquesta Llei.

 

5a. La quantitat anual pagada per l’arrendatari no pot superar la més petita de les dues quantitats següents: cinc vegades la seva renda vigent més les quantitats assimilades a aquesta o l’import del salari mínim interprofessional, les dues considerades en còmput anual.

 

·       Pot repercutir en l’arrendatari l’import del cost dels serveis i subministraments que es produeixin a partir de l’entrada en vigor de la LAU.

 

S’exceptua el cas en què per pacte exprés entre les parts totes aquestes despeses són per compte de l’arrendador.

 

Actualització de la renda

La renda del contracte pot ser actualitzada a instància de l’arrendador amb el requeriment fefaent previ a l’arrendatari.

 

Aquest requeriment es pot fer en la data en què, a partir de l’entrada en vigor de la LAU, es compleix una anualitat de vigència del contracte.

 

Efectuat el requeriment, cadascun dels anys en què aplica aquesta actualització, l’arrendador ha de notificar a l’arrendatari l’import de l’actualització i hi ha d’adjuntar un certificat de l’Institut Nacional d’Estadística on constin els índexs determinants de la quantitat notificada.

 

L’actualització s’ha de fer d’acord amb les regles següents:

 

1a. La renda pactada inicialment en el contracte que va donar origen a l’arrendament ha de mantenir, durant cadascuna de les anualitats en què es desenvolupi l’actualització, amb la renda actualitzada, la mateixa proporció que l’índex general nacional del sistema d’índexs de preus de consum o que l’índex general nacional o índex general urbà del sistema d’índexs de costos de la vida del mes anterior a la data del contracte respecte a l’índex corresponent al mes anterior a la data d’actualització.

 

En els arrendaments d’habitatges compresos a l’article 6.2 de la LAU 64 subscrits amb anterioritat al 12 de maig de 1956, s’ha de prendre com a renda inicial la revalorada a què es refereix l’article 96.10 de la LAU 64, l’hagi exigit o no al seu moment l’arrendador; i, com a índex corresponent a la data del contracte, el del mes de juny de 1964.

 

En els arrendaments d’habitatges no compresos a l’article 6.2 de la LAU 64 subscrits abans del 12 de maig de 1956, s’ha de prendre com a renda inicial, la que està percebent el mes de juliol de 1954, i com a índex corresponent a la data del contracte el mes de març de 1954.

 

2a. De la renda actualitzada que correspon a cada període anual calculada d’acord amb el que disposa la regla anterior o la regla 5a, només és exigible a l’arrendatari el percentatge que resulta del que disposen les regles següents sempre que aquest import sigui més gran que la renda que estigui pagant l’arrendatari en aquell moment incrementada en les quantitats assimilades a la renda.

 

En cas que en aplicar la taula de percentatges corresponent resulti que la renda que està pagant en aquell moment és superior a la quantitat que correspon en aplicació d’aquestes taules, s’ha de passar a aplicar el percentatge immediatament superior, o si s’escau, el següent o següents que corresponguin, fins que la quantitat exigible de la renda actualitzada sigui superior a la que s’està pagant.

 

3a. La renda actualitzada absorbeix les quantitats assimilades a la renda des de la primera anualitat de la revisió.

Es consideren quantitats assimilades a la renda a aquests efectes exclusius, la repercussió a l’arrendatari de l’augment de cost dels serveis i subministraments a què es refereix l’article 102 de La LAU 64 i la repercussió del cost de les obres a què es refereix l’article 107 del text legal esmentat.

 

4a. A partir de l’any en què s’assoleix el 100 per 100 d’actualització, la renda que correspon pagar pot ser actualitzada per l’arrendador o per l’arrendatari d’acord amb la variació percentual experimentada en els dotze mesos anteriors per l’índex general del sistema d’índexs de preus de consum, excepte quan el contracte conté de manera expressa un altre sistema d’actualització, cas en què aquest és aplicable.

 

5a. Quan la renda actualitzada calculada d’acord amb el que disposa la regla 1a és superior a la que resulta d’aplicar el que disposa el paràgraf següent, s’ha de prendre com a renda revisada aquesta última.

 

La renda a aquests efectes es determina aplicant sobre el valor cadastral de la finca arrendada vigent el 1994 els percentatges següents:

 

·        El 12 per 100 quan el valor cadastral deriva d’una revisió que ha tingut efectes amb posterioritat a 1989.

·        El 24 per 100 per a la resta dels casos.

 

Per a finques situades al País Basc s’ha d’aplicar el percentatge del 24 per 100 sobre el valor cadastral; per a finques situades a Navarra s’ha d’aplicar el percentatge del 12 per 100 sobre el valor cadastral

 

6a. L’inquilí es pot oposar a l’actualització de renda si ho comunica de manera fefaent a l’arrendador en el termini dels trenta dies naturals següents a la recepció del requeriment d’aquest, cas en què la renda que estigui abonant l’inquilí fins aquell en moment, incrementada amb les quantitats assimilades a aquesta, només es pot actualitzar anualment amb la variació experimentada per l’índex general nacional del sistema d’índexs de preus de consum en els dotze mesos immediatament anteriors a la data de cada actualització.

 

Els contractes d’arrendament respecte dels quals l’inquilí exerceix l’opció a què es refereix aquesta regla queden extingits en un termini de vuit anys, encara que es produeixi una subrogació, termini que es compta a partir de la data del requeriment fefaent de l’arrendador.

 

7a. No escau l’actualització de renda que preveu aquest apartat quan la suma dels ingressos totals que perceben l’arrendatari i les persones que conviuen amb ell habitualment en l’habitatge arrendat no excedeixen els límits següents:

 

Nombre de persones que conviuen en l’habitatge arrendat

Límit en nombre de vegades el salari mínim interprofessional

1 o 2

2,5

3 o 4

3

Més de 4

3,5

 

Els ingressos que s’han de considerar són la totalitat dels obtinguts durant l’exercici impositiu anterior a aquell en què l’arrendador promou l’actualització de la renda.

En defecte d’acreditació per l’arrendatari dels ingressos percebuts pel conjunt de les persones que conviuen a l’habitatge arrendat, es considera que és procedent l’actualització pretesa.

 

8a. En els casos en què no és procedent l’actualització, la renda que està abonant l’inquilí, incrementada en les quantitats assimilades a aquesta, es pot actualitzar anualment d’acord amb la variació experimentada per l’índex general de preus al consum en els dotze mesos immediatament anteriors a la data de cada actualització.

 

9a. L’actualització de renda, quan és procedent, s’ha de fer en els terminis següents:

a) En deu anys, quan la suma dels ingressos totals percebuts per l’arrendatari i les persones que conviuen amb ell habitualment a l’habitatge arrendat no excedeix 5,5 vegades el salari mínim interprofessional.

 

En aquest cas, els percentatges exigibles de la renda actualitzada són els següents:

 

Període anual d’actualització a partir de l’entrada en vigor de la Llei

Percentatge exigible de la renda actualitzada

1r

10

2n

20

3r

30

4t

40

50

60

70

80

90

10è

100

 

 

b) En cinc anys, quan aquesta suma és igual o superior a 5,5 vegades el salari mínim interprofessional.

En aquest cas, els percentatges exigibles de la renda actualitzada han de ser el doble dels indicats a la lletra a anterior.

 

10a. El que disposa aquest apartat substitueix el que es disposa per als arrendaments d’habitatge en els números 1 i 4 de l’article 100 del text refós de la Llei d’arrendaments urbans de 1964.

 

Article publicat al bloc : https://personesconsumidores.wordpress.com/ Autor:  Francesc Xavier Sánchez Moragas. Llicenciat en dret – Especialista en dret del consum. Adreça electrònica:  fxsanchez@icamat.org

Es recorda que, tal i com s’estableix en l’avís legal, l’autor no inserirà publicitat de cap tipus en aquest bolg, però que pot ser que WordPress pugui fer-ho i que en aquest cas, aparegui en l’espai inferior de l’article. Es recorda que en cap cas l’autor d’aquest blog manté cap relació amb les empreses que s’anunciïn i per tant no n’assumeix cap responsabilitat ni comparteix necessàriament els valors publicitaris que s’utilitzin per part d’aquestes empreses.

Anuncis

About Francesc Xavier Sánchez Moragas

Llicenciat en dret. Assessor i formador. Especialista en temes de disciplina del mercat i drets de les persones consumidores.

Posted on 4 Mai 2013, in DRETS PERSONES CONSUMIDORES, EDUCACIÓ PER AL CONSUM, HABITATGE and tagged , , , , , , , , , , , . Bookmark the permalink. Deixa un comentari.

Els comentaris estan tancats.

%d bloggers like this: