Les garanties dels habitatges en les compres de primera i segona mà

Quina és la garantia d’un habitatge? I dels electrodomèstics que s’hi han instal·lat? I si l’habitatge és de segona mà? I si l’habitatge el ven un particular a un altre particular?

Aquestes són algunes de les qüestions que es plantegen sovint les empreses que es dediquen a la venda d’habitatges, ja sigui com a promotors o com agents intermediaris de la propietat immobiliària, i també són qüestions que preocupen a les persones consumidores que compren els habitatges, sobre tot ara, en aquests temps de greu crisis econòmica, on després de la bombolla immobiliària, tants i tants habitatges han quedat sense vendre’s i en ocasions sense acabar-se. Com afecta tot això a les garanties dels habitatges?

Per intentar respondre a aquestes qüestions farem un breu repàs de la normativa vigent, de defensa de les persones consumidores, i el primer que s’ha de tenir en compte és que quan una empresa ven un habitatge ha d’informar a les persones consumidores de les garanties que ofereix, tant en la informació precontractual com en el mateix contracte de compra-venda.

L’empresa que comercialitzi l’habitatge ha d’informar de les garanties per escrit amb l’especificació dels garants, els titulars de la garantia, els drets dels titulars i el termini de durada.

La persona consumidora té dret a saber quin és el termini de temps que té de garantia, per cada tipus de problema i a qui s’haurà de dirigir perquè li puguin solucionar les incidències que sorgeixin a l’habitatge, durant aquests terminis de garantia.

El Reial Decret Legislatiu 1/2007, de 16 de novembre, pel qual s’aprova el text refós de la Llei general per a la defensa dels consumidors i usuaris i altres lleis complementàries –TRLGDCU-, estableix una protecció específica pels contractes realitzats entre les persones consumidores i un/a empresari/a i en l’article 59 del TRLGDCU, s’estableix que els contractes amb consumidors i usuaris han de respectar el nivell mínim de protecció dispensada en aquesta norma.

En concret, una de les obligacions dels empresaris és, d’acord amb l’article 60 del TRLGDCU, que abans de contractar, l’empresari ha de posar a disposició del consumidor i usuari de forma clara, comprensible i adaptada a les circumstàncies la informació rellevant, veraç i suficient sobre les característiques essencials del contracte, que pel que ara ens interessa, inclou la informació sobre les garanties ofertes.

Aquesta informació precontractual, s’integra, tal i com estableixen els articles 61 i 65 del TRLGDCU, en el contracte de compra de l’habitatge i per tant, el contingut de l’oferta, promoció o publicitat, les prestacions pròpies de cada bé o servei, les condicions jurídiques o econòmiques i garanties ofertes són exigibles pels consumidors i usuaris, tot i que no figurin expressament en el contracte formalitzat o en el document o comprovant rebut, i s’han de tenir en compte en la determinació del principi de conformitat amb el contracte.

És important saber que sempre s’ha de lliurar un rebut justificant, còpia o document acreditatiu amb les condicions essencials de l’operació, incloses les condicions generals de la contractació, acceptades i signades pel consumidor i usuari, quan aquestes siguin utilitzades en la contractació – art 63 TRLGDCU- però a més, en el cas d’habitatges de primera transmissió s’ha de facilitar la documentació que preveu la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d’Ordenació de l’Edificació-LOE-, o la norma autonòmica que sigui aplicable -article 64 del TRLGDCU-.

En concret, a Catalunya, l’article 241-1.3 de la Llei 22/2010, del 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya –LCCC-, s’estableix que en l’oferta per a la venda d’immobles, s’ha de donar informació sobre els tipus de garantia, els terminis, les quanties i els mitjans per a reclamar-ne l’execució establerts per la normativa aplicable i en l’article 65.g) de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge – LDH-, també s’ estableix que en la venda d’habitatges nous, els transmitents han de lliurar als adquirents la documentació relativa a les garanties de l’habitatge, amb l’especificació dels garants, els titulars de la garantia, els drets dels titulars i el termini de durada.

Per altra banda, també l’article 58 de la LDH assenyala que l’oferta, la promoció i la publicitat adreçades a la venda o l’arrendament d’habitatges s’han d’ajustar als principis de veracitat, de manera que no ocultin dades fonamentals dels objectes a què es refereixen i no indueixin o puguin induir els destinataris a cap error amb repercussions econòmiques i que les dades, les característiques i les condicions relatives a la construcció, la situació, els serveis, les instal·lacions, l’adquisició, la utilització i el pagament dels habitatges que s’inclouen en l’oferta, la promoció i la publicitat són exigibles ulteriorment pel comprador, encara que no figurin expressament en el contracte de transmissió.

Quan comença a comptar el termini de la garantia dels habitatges?

Depèn, hi ha casos que comencen a comptar des de la data de compra de l’habitatge (responsabilitats contractuals) i d’altres en que el termini comença a comptar des de la data en que l’empresa constructora lliura l’habitatge a l’empresa promotora i cada transmissió posterior, gaudeix del temps que resti per finalitzar la garantia, sense que s’obri un nou període de garantia per cada persona compradora, el que implica que un habitatge, segons el temps transcorregut des del moment en que es va lliurar a l’empresa promotora, ja no tingui cap garantia, amb excepció del que comentarem en l’apartat següent.

Això és regula així a l’article 17.1 de la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d’Ordenació de l’Edificació, que ens diu que sens perjudici de les seves responsabilitats contractuals, les persones físiques o jurídiques que intervenen en el procés de l’edificació han de respondre davant els propietaris i els tercers adquirents dels edificis o part dels edificis, en cas que siguin objecte de divisió, dels danys materials ocasionats a l’edifici dins dels terminis indicats, comptats des de la data de recepció de l’obra, sense reserves o des de l’esmena d’aquestes.

L’article 6 de la LOE ens diu que la recepció de l’obra és l’acte pel qual el constructor, una vegada conclosa l’obra, l’entrega al promotor i aquest l’accepta. Es por fer amb reserves o sense i s’ha de consignar en una acta firmada on, pel que ara ens interessa, s’hi ha de fer constar les garanties que, si s’escau, s’exigeixin al constructor per assegurar-ne les responsabilitats.

Quina és la durada de la garantia dels diferents danys que presenti l’habitatge?

La durada de la garantia es diferent segons el tipus de dany que es presentin i del tipus de llei que apliquem:

  • La garantia cobreix durant deu anys, des de la recepció de l’obra, dels danys materials causats a l’edifici per vicis o defectes que afectin els fonaments, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals, i que comprometin directament la resistència mecànica i l’estabilitat de l’edifici.
  • La garantia cobreix durant tres anys, des de la recepció de l’obra, dels danys materials causats a l’edifici per vicis o defectes dels elements constructius o de les instal·lacions que ocasionin l’incompliment dels requisits d’habitabilitat:
    • Higiene, salut i protecció del medi ambient, de manera que s’aconsegueixin condicions acceptables de salubritat i estanquitat en l’ambient interior de l’edifici i que aquest no deteriori el medi ambient en el seu entorn immediat, i garanteixi una gestió adequada de tota classe de residus.
    • Protecció contra el soroll, de manera que el soroll percebut no posi en perill la salut de les persones i els permeti dur a terme satisfactòriament les seves activitats.
    • Estalvi d’energia i aïllament tèrmic, de manera que s’aconsegueixi un ús racional de l’energia necessària per a la utilització adequada de l’edifici.
    • Altres aspectes funcionals dels elements constructius o de les instal·lacions que permetin un ús satisfactori de l’edifici.
  • La garantia cobreix durant un any, des de la recepció de l’obra el constructor ha de respondre dels danys materials per vicis o defectes d’execució que afectin elements de terminació o acabat de les obres.
  • La garantia cobreix durant 6 mesos, per part del venedor i des de la data de compra , del sanejament pels defectes ocults que tingui la cosa venuda, si la fan impròpia per a l’ús a què se la destina, o si disminueixen de tal manera aquest ús que, si els hagués conegut el comprador, no l’hauria adquirit o hauria donat menys preu per ella; però el venedor no és responsable dels defectes manifestos o que estiguin a la vista, ni tampoc dels que no hi estiguin, si el comprador és un perit que, per ofici o professió, els havia de conèixer fàcilment.

Aquests 6 mesos, poden ser els únics dels que disposi la persona consumidora, quan ha comprat un habitatge que tingui més de 1, 3 o 10 anys i ho hagi fet a un particular o a una empresa (vendes de segona mà).

Els sis mesos són aplicables d’acord amb l’article 16.9 de la LOE, que estableix que les responsabilitats anteriors de 10, 3 i 1 any, s’entenen sens perjudici de les que corresponen al venedor dels edificis o les parts edificades davant el comprador d’acord amb el contracte de compravenda subscrit entre ells, als articles 1484 i següents del Codi Civil i altra legislació aplicable a la compravenda.

S’aplica la garantia legal de 2 anys, prevista al TRLGDCU pels productes?

Aquesta no és, al meu entendre, una qüestió pacífica.

Com hem dit abans, l’article 16.9 de la LOE estableix que també és aplicable altra legislació aplicable a la compravenda i pel que ara ens interessa, el TRGDCU, en concret, el seu article 114, que estableix que el venedor està obligat a lliurar al consumidor i usuari productes que siguin conformes amb el contracte, i a respondre davant seu de qualsevol falta de conformitat que hi hagi en el moment del lliurament del producte.

L’article 115 del TRLGDCU ens diu que estan inclosos en l’àmbit d’aplicació de les garanties del TRLGDCU, els contractes de compravenda de productes i els contractes de subministrament de productes que s’hagin de produir o fabricar, però que no és aplicable als productes adquirits mitjançant venda judicial, a l’aigua o al gas, quan no estiguin envasats per a la venda en volum delimitat o quantitats determinades, i a l’electricitat. Tampoc és aplicable als productes de segona mà adquirits en subhasta administrativa a la qual els consumidors i usuaris puguin assistir personalment.

Res no diu que no sigui aplicable als habitatges, malgrat que l’article 6 del TRLGDCU defineix com a producte tot bé moble d’acord amb el que preveu l’article 335 del Codi Civil i en aquest cas es consideren béns mobles els susceptibles d’apropiació no compresos en el capítol anterior, i en general tots els que es poden transportar d’un punt a un altre sense menyscapte de la cosa immoble a què estiguin units.

Per tant, podríem interpretar que la garantia de 2 anys no és aplicable als habitatges perquè no són productes i que en tot cas, la garantia només inclouria els béns mobles, units a l’habitatge, com podrien ser els forns, els fogons, els escalfadors, els aparells d’aire condicionat, els intèrfons, o els mobles, entre d’altres.

Però també es podria considerar que l’habitatge gaudeix del període de 2 anys de garantia, considerant el que diu el Reial Decret 1507/2000, d’1 de setembre, pel qual s’actualitzen els catàlegs de productes i serveis d’ús o consum comú, ordinari i generalitzat i de béns de naturalesa duradora, als efectes del que disposen, respectivament, en els articles 2 , apartat 2, i 11, apartats 2 i 5, de la Llei General per a la defensa dels consumidors i usuaris i normes concordants, que inclou l’habitatge en l’apartat B.18 de l’Annex I als efectes de considerar-lo un dels “productos o servicios de uso o consumo común ordinario y generalizado” i en el seu Annex II als efectes de considerar l’habitatge un dels “bienes de naturaleza duradera a los efectos del artículo 11.2 y 5 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y artículo 12, 1, 2 y 3, de la Ley de Ordenación del Comercio Minorista”. (El RD 1507/2000 és aplicable d’acord amb el que s’estableix a la disposició transitòria segona i a la disposició final segona del TRLGDCU).

Malgrat tot el que s’ha dit fins aquí, en el cas de la Comunitat Autònoma de Catalunya, la Llei 22/2010, del 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya –LCCC-, té un àmbit d’aplicació més clar, i defineix en el seu article 111-2 m) les relacions de consum com qualsevol relació establerta entre, d’una banda, empresaris, intermediaris o l’Administració com a prestadora de béns i serveis i, d’altra banda, les persones consumidores. Aquesta relació comprèn la informació, l’oferta, la promoció, la publicitat, la comercialització, la utilització, la venda, i el subministrament de béns i serveis, i també les obligacions que en derivin, definint en el mateix article, apartat g), els béns i serveis com a béns mobles o immobles, productes, activitats o funcions utilitzats o adquirits per les persones consumidores, o destinats a aquestes, o que en condicions raonablement previsibles puguin ésser utilitzats per aquestes, amb independència del caràcter individual o social, públic o privat, de qui els produeix, subministra o presta.

Ara bé, la garantia legal, de dos anys, regulada al TRLGDCU, és limita, segons l’article 242-2 del Codi de Consum, als béns mobles i per tant no seria aplicable als habitatges, però si als béns mobles que l’integren (*)

Quines empreses intervenen en el procés d’edificació i venda dels habitatges?

Els promotors d’habitatges

Els promotors d’habitatges són les persones físiques o jurídiques, públiques o privades, que, individualment o col·lectivament, decideixen, impulsen, programen i financen, encara que sigui ocasionalment, amb recursos propis o aliens, obres d’edificació o rehabilitació d’habitatges, tant si són per a ús propi com si són per a fer-ne posteriorment la transmissió, el lliurament o la cessió a tercers per qualsevol títol.

Els promotors són els agents que estan obligats a lliurar als adquirents dels habitatges la documentació i la informació exigibles per la llei i a subscriure les assegurances i les garanties que siguin establertes per l’ordenament jurídic.

Els constructors d’habitatges

Són constructors d’habitatges les persones físiques o jurídiques que assumeixen contractualment davant els promotors d’habitatges el compromís d’executar amb mitjans humans i materials, propis o aliens, obres totals o parcials d’edificació o rehabilitació d’habitatges, amb subjecció al projecte i al contracte corresponents.

Els constructors d’habitatges ha de respondre directament davant els promotors de l’adequació de l’obra al projecte i al contracte, amb relació a l’actuació de les persones físiques o jurídiques amb les que subcontracti determinades parts o instal·lacions.

Les funcions dels promotors d’habitatges i dels constructors d’habitatges poden ésser assumides també per una mateixa persona, física o jurídica.

L’article 52.4 de la LDH estableix que el constructors inscrits en els registres d’homologació dels agents vinculats amb l’habitatge han d’establir un sistema d’atenció al consumidor.

Els agents immobiliaris

Els/les agents immobiliaris són les persones físiques o jurídiques que es dediquen de manera habitual i retribuïda, dins el territori de Catalunya, a prestar serveis de mediació, assessorament i gestió en transaccions immobiliàries amb relació a operacions de compravenda, lloguer, permuta o cessió de béns immobles i dels drets corresponents, inclosa la constitució d’aquests drets.

Abans d’iniciar una oferta d’un immoble, han de subscriure amb els propietaris d’habitatges que els encomanin la transacció d’un habitatge una nota d’encàrrec que els habiliti per a fer-ne oferta i publicitat, per a percebre quantitats o per a formalitzar amb tercers qualsevol precontracte o contracte.

L’article 59 de la LDH estableix que l’agent, en la publicitat, ha de fer constar necessàriament, el responsable de la comercialització de la promoció, amb l’adreça i el telèfon de contacte, en cas d’obra nova.

Quines són les empreses que han d’assumir les garanties?

solar nova construccióL’article 49 de la LDH ens diu que els agents que intervenen en el procés d’edificació i rehabilitació d’habitatges estan subjectes al règim jurídic i a les obligacions que estableixen la LOE, aquesta llei, la normativa sectorial específica, la normativa en matèria de prevenció de riscos laborals i el contracte que n’origina la intervenció.

D’acord amb l’article 17 de la LOE, cada agent que ha intervingut en l’edificació ha de respondre, per la seva responsabilitat civil, de manera personal i individualitzada, tant per actes o omissions propis, com per actes o omissions de persones per les quals, d’acord amb aquesta Llei, s’hagi de respondre, però en tot cas, el promotor ha de respondre solidàriament, amb els altres agents que hi intervenen, davant els possibles adquirents dels danys materials en l’edifici ocasionats per vicis o defectes de construcció.

El constructor ha de respondre directament dels danys materials causats en l’edifici per vicis o defectes derivats de la imperícia, la falta de capacitat professional o tècnica, la negligència o l’incompliment de les obligacions atribuïdes al cap d’obra i altres persones físiques o jurídiques que en depenguin.

Quan el constructor subcontracti amb altres persones físiques o jurídiques l’execució de determinades parts o instal·lacions de l’obra, és directament responsable dels danys materials per vicis o defectes de la seva execució, sens perjudici de la repetició que correspongui.

Així mateix, el constructor ha de respondre directament dels danys materials causats a l’edifici per les deficiències dels productes de construcció adquirits o acceptats per ell, sens perjudici de la repetició que correspongui.

El constructor ha de respondre dels danys materials per vicis o defectes d’execució que afectin elements de terminació o acabat de les obres durant el primer any des de la recepció de l’obra per part del promotor.

Tot això a banda de la responsabilitat contractual, per la que ha de respondre el venedor, d’acord amb l’article 17.9. LOE, que estableix que corresponen al venedor dels edificis o les parts edificades davant el comprador d’acord amb el contracte de compravenda subscrit entre ells, als articles 1484 i següents del Codi Civil i altra legislació aplicable a la compravenda.

Les assegurances per cobrir les garanties per danys materials ocasionats per vicis i defectes de la construcció

L’article 19 de la LOE estableix les garanties per danys materials ocasionats per vicis i defectes de la construcció:

  • Assegurança de danys materials o assegurança de caució, per garantir, durant un any, el rescabalament dels danys materials per vicis o defectes d’execució que afectin elements de terminació o acabat de les obres, que pot ser substituïda per la retenció pel promotor d’un 5 per 100 de l’import de l’execució material de l’obra.
  • Assegurança de danys materials o assegurança de caució, per garantir, durant tres anys, el rescabalament dels danys causats per vicis o defectes dels elements constructius o de les instal·lacions que ocasionin l’incompliment dels requisits d’habitabilitat de l’apartat 1, lletra c, de l’article 3.
  • Assegurança de danys materials o assegurança de caució, per garantir, durant deu anys, el rescabalament dels danys materials causats en l’edifici per vicis o defectes que tinguin l’origen en els fonaments, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals, o els afectin, i que comprometin directament la resistència mecànica i estabilitat de l’edifici.

Té la consideració de prenedor de l’assegurança el constructor en l’assegurança d’un any i el promotor, en els supòsits de les assegurances de 3 i 10 anys, com també tenen la consideració d’assegurats, en aquests dos últims casos els adquirents successius de l’edifici o de part de l’edifici.

El promotor pot pactar expressament amb el constructor que aquest sigui prenedor de l’assegurança per compte d’aquell.

L’assegurador assumeix el compromís d’indemnitzar la persona assegurada al primer requeriment.

L’ incompliment de les normes anteriors sobre garanties de subscripció obligatòria implica, en tot cas, l’obligació de respondre personalment l’obligat a subscriure les garanties.

Tret que hi hagi un pacte en contrari, les garanties a què es refereix aquesta Llei no cobreixen:

a) Els danys corporals o altres perjudicis econòmics diferents dels danys materials que garanteix la Llei.

b) Els danys ocasionats a immobles contigus o adjacents a l’edifici.

c) Els danys causats a béns mobles situats a l’edifici.

d) Els danys ocasionats per modificacions o obres fetes a l’edifici després de la recepció, llevat de les d’esmena dels defectes que s’hi hagin observat.

e) Els danys ocasionats pel mal ús o per falta del manteniment adequat de l’edifici.

f) Les despeses necessàries per al manteniment de l’edifici del qual ja s’ha fet la recepció.

g) Els danys que tinguin origen en un incendi o una explosió, excepte per vicis o defectes de les instal·lacions pròpies de l’edifici.

h) Els danys que siguin ocasionats per un cas fortuït, una força major, un acte de tercer o el mateix perjudicat pel dany.

i) Els sinistres que tinguin origen en parts de l’obra sobre les quals hi hagi reserves recollides en l’acta de recepció, mentre aquestes reserves no hagin estat solucionades i les esmenes quedin reflectides en una nova acta subscrita pels signants de l’acta de recepció.

Hi ha altres responsabilitats que s’hagin d’assumir per les empreses, pels danys ocasionats per defectes de l’habitatge?

L’article 149 del TRLGDCU ens diu que s’és responsable dels danys i perjudicis causats als consumidors i usuaris, pels danys ocasionats per defectes de l’habitatge que no estiguin coberts per un règim legal específic i ho ha d’assumir qui construeixin o comercialitzin habitatges, en el marc d’una activitat empresarial.

Sense perjudici del que estableixen altres disposicions legals, les responsabilitats derivades d’aquest article tenen com a límit la quantia de 3.005.060,52 euros.

En quins casos les empreses no assumiran la garantia?

L’article 16.8 de la LOE estableix que les responsabilitats per danys no són exigibles als agents que intervinguin en el procés de l’edificació, si es prova que els danys van ser ocasionats per un cas fortuït, per força major, per un acte d’un tercer o pel mateix perjudicat pel dany.

Ara bé, per avaluar si la persona ha fet un ús correcte del bé o de l’immoble, s’ha de considerar que tots els béns mobles i els béns immobles presenten unes qualitats i unes prestacions habituals de béns de les mateixes característiques i que per tant, la persona consumidora ha d’esperar, d’acord amb la naturalesa d’aquests béns i les característiques de les quals ha informat el venedor o venedora, que sigui idoni per als usos a què ordinàriament es destinen els béns del mateix tipus.

Així s’estableix a l’article 123.8 del codi de Consum, quan ens diu que les persones consumidores tenen dret a l’adequació dels béns i els serveis a les expectatives d’ús, qualitat i característiques de consum que ofereixen.

Quines són les infraccions relacionades amb les garanties dels habitatges?

L’article 122 de la LDH estableix que són infraccions en matèria d’habitatge totes les accions o les omissions tipificades com a tals per aquesta llei, sens perjudici de les especificacions que es puguin fer per reglament, dins els límits establerts per la legislació vigent en matèria sancionadora.

En concret, són infraccions greus en matèria de protecció dels consumidors i usuaris d’habitatges en el mercat immobiliari , article 124.c), no lliurar als adquirents d’un habitatge la documentació establerta com a obligatòria per aquesta llei. Per tant, seria una infracció greu no lliurar als adquirents la documentació relativa a les garanties de l’habitatge, amb l’especificació dels garants, els titulars de la garantia, els drets dels titulars i el termini de durada.

L’import de les sancions, d’acord amb l’article 118.2 de la LDH és de una multa de fins a 90.000 euros i es poden condonar fins al 80% de l’import corresponent en el cas que els infractors hagin reparat la infracció objecte de la resolució sancionadora.

D’acord amb l’article 130 de la LDH, corresponen, en l’àmbit de les respectives competències, a l’Administració de la Generalitat, per mitjà dels departaments competents en matèria d’habitatge i de consum, i als ens locals les atribucions per a iniciar, tramitar i imposar amb caràcter general les sancions administratives establertes per aquesta llei. En el cas de l’Administració de la Generalitat, els òrgans o unitats administratius competents per a iniciar, instruir i imposar les sancions han d’ésser determinats per ordre dels consellers dels departaments competents. En el cas dels ens locals s’ha de complir el que en disposa la legislació específica.

En els termes establerts per la Llei 1/1990, del 8 de gener, sobre la disciplina del mercat i de defensa dels consumidors i dels usuaris, i per la Llei 3/1993, del 5 de març, de l’estatut del consumidor, són infraccions administratives en matèria de disciplina de mercat i defensa dels consumidors i usuaris les conductes dels professionals vinculats amb l’habitatge a què fa referència el títol IV que vulnerin les prescripcions que s’hi estableixen, amb relació als aspectes següents: la subscripció d’assegurances, pòlisses de responsabilitat civil i garanties de qualsevol tipus; la presentació i el lliurament de la documentació i la informació exigides per aquesta llei en la transmissió i l’arrendament d’habitatges, i el compliment dels requisits relatius a les ofertes i a la publicitat. I és competent per a imposar sancions que es derivin d’aquests incompliments, el departament competent en matèria de consum.

L’article 331-4.a) del codi de Consum estableix com a Infraccions en matèria de normalització, documentació i condicions de venda i en matèria de subministrament o de prestació de serveis, no formalitzar les assegurances, els avals o les altres garanties imposades normativament en benefici de les persones consumidores i l’article 331-2.h) del Codi de Consum, estableix com a infraccions per alteració, adulteració, frau o engany, incomplir les obligacions que deriven de la manca de conformitat o de la garantia legalment establerta o oferta a la persona consumidora o imposar injustificadament condicions, dificultats o retards amb relació a les obligacions que en deriven, fins i tot amb relació als béns que s’ofereixen com a premi o regal.

Ambdues infraccions estan tipificades com a greus i tenen una sanció compresa entre 10.001 i 100.000 euros.

Per més informació podeu consultar els criteris del “Instituto Nacional del consumo”.

(*) La informació que es transcriu a continuació pertany al “ Instituto Nacional del Consumo”, que n’autoritza la seva difusió sempre que es mencioni la font, i forma part de la informació relacionada amb els criteris interpretatius de la Llei de Garanties, que publica en el seu portal:http://www.consumo-inc.gob.es/informes/garantias/cronologico/home.htm

CG/06/04: Inclusión de los bienes muebles de la vivienda nueva adquirida por el consumidor en el ámbito de aplicación de la ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo

A tenor de lo dispuesto en el artículo 1 de la Ley 23/2003, de 20 de julio de garantías en la venta de bienes de consumo, el vendedor debe entregar al consumidor un bien que sea conforme con el contrato de compraventa, en los términos previstos en la propia norma.

Los bienes incluidos en su ámbito de aplicación son los bienes muebles corporales destinados al consumo privado, incluyendo los contratos de suministro de bienes muebles corporales que hayan de producirse o fabricarse (artículo 2, párrafo segundo). En su artículo 2 se enumeran taxativamente los bienes excluidos del ámbito de aplicación de la misma, excepciones que no amparan una interpretación extensiva o analógica de este artículo, que lleve a excluir bienes muebles corporales destinados al consumo privado distintos a los expresamente mencionados en el mismo. Además, la interpretación restrictiva de estas previsiones es coherente con el carácter imperativo de las disposiciones de la Directiva 199/44/CE que se transpone y con la finalidad perseguida por esta Ley, consistente en elevar el nivel de protección del consumidor en las referidas operaciones comerciales. El artículo 4 de la Ley, que regula la responsabilidad del vendedor y los derechos del consumidor, dispone que el vendedor responderá ante el consumidor de cualquier falta de conformidad que exista en el momento de la entrega del bien y, en los términos de la Ley, se reconoce al consumidor el derecho a la reparación o su sustitución, a la rebaja del precio y a la resolución del contrato. En el caso de la compraventa de una vivienda nueva, el consumidor se convierte en propietario de la misma y de lo que en ella se incluye a la firma del correspondiente documento, que es además cuando se pone a su disposición el bien inmueble que incorpora de forma accesoria bienes de consumo. Asimismo el precio pagado por estos está dentro del precio pagado por la vivienda. La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, tiene por objeto, según su artículo 1, regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los“requisitos básicos de los edificios” y la adecuada protección de los intereses de los usuarios. Por otra parte, el artículo 17 de la citada Ley, en el que se regula la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, dispone en su número 9 que las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden “sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al“contrato de compraventa” suscrito entre ellos, a los artículos 1484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa”.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación, en el que se regula el ámbito de aplicación de la norma, “se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así com los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio”.

De acuerdo con este marco legal, parece posible distinguir, en relación a la vivienda nueva que se entrega al comprador, entre aquellos bienes muebles que forman parte de la vivienda y se integran en ella como elementos necesarios para la prestación de los servicios generales de suministro de agua, electricidad, gas, etc., y aquellos otros que se integran en ella como elementos accesorios o decorativos destinados o no a la prestación de determinados servicios que no tiene este carácter de “servicios generales de la vivienda”, a los que sería de aplicación la Ley 23/2003. Por otra parte, hay que tener en cuenta que la distinción entre bienes muebles e inmuebles, cuando atribuirles una u otra naturaleza está subordinada al destino dado a los bienes, es un tema muy controvertido en la doctrina. Así, los bienes contemplados en la consulta que se plantea podrían considerarse incluidos en el apartado 4º del artículo 334 del Código Civil y, en consecuencia, ser calificados como bienes inmuebles por destino, por lo que resultarían excluidos del ámbito de aplicación de la Ley 23/2003. Ahora bien, aunque la cuestión no es pacífica, se puede invocar determinada jurisprudencia que, si bien está referida a los bienes contemplados en el apartado 5º del artículo 334 del código Civil, es susceptible de aplicación al supuesto que nos ocupa toda vez que en ambos apartados se enuncian una serie de bienes considerados inmuebles por destino. Así la sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo civil), de 10 de mayo de 1989 destaca que algunos de los bienes muebles incluidos en el apartado 5º del artículo 334 del Código Civil están considerados bienes muebles en la Ley Hipotecaria, cuando en su artículo 111 señala que “salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca cualquiera que sea su naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá: 1º) los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separase sin quebranto de la materia o deterioro del objeto”. También el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), en sentencia de 25 de febrero de 1992, señala que la Sala “no se le suscita la más mínima duda sobre la calificación como muebles de determinados bienes sin que el hecho de que estén al servicio de una industria y constituyan por ello inmuebles por destino según el número 5 del citado precepto (se está refiriendo al artículo 334 del Código Civil) suponga que cambien su naturaleza mueble”. Las consideraciones precedentes llevan a concluir que los bienes muebles que se incorporan a la vivienda antes de su venta y que se venden al consumidor junto con aquella, como es el caso de los electrodomésticos, están incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley 23/2003, siempre que se den los requisitos subjetivos exigidos por ésta, es decir: que la compraventa se efectúe por un vendedor en el marco de su actividad profesional. El profesional que responde frente al consumidor de la falta de conformidad del bien con el contrato, vendrá determinado por la persona, física o jurídica, que en el contrato de compraventa figure como vendedor de los electrodomésticos, que podrá o no ser persona distinta al vendedor que suscribe el contrato de compraventa de la vivienda, sin perjuicio todo ello de la acción que asiste al consumidor contra el productor, prevista en el artículo 10 de la Ley 23/2003. Por otra parte, el promotor-vendedor deberá dar traslado al comprador de la vivienda de la garantía comercial que en su caso sea otorgada por el fabricante los electrodomésticos.

Article publicat al bloc : https://personesconsumidores.wordpress.com/ Autor: Francesc Xavier Sánchez Moragas. Llicenciat en dret – Especialista en dret del consum. Adreça electrònica: fxsanchez@icamat.org

Es recorda que, tal i com s’estableix en l’avís legal, l’autor no inserirà publicitat de cap tipus en aquest bolg, però que pot ser que WordPress pugui fer-ho i que en aquest cas, aparegui en l’espai inferior d’aquest article. Es recorda que en cap cas l’autor d’aquest blog manté cap relació amb les empreses que s’anunciïn i per tant no n’assumeix cap responsabilitat ni comparteix necessàriament els valors publicitaris que s’utilitzin per part d’aquestes empreses.

Anuncis

About Francesc Xavier Sánchez Moragas

Llicenciat en dret. Assessor i formador. Especialista en temes de disciplina del mercat i drets de les persones consumidores.

Posted on 9 Novembre 2013, in ANEM A COMPRAR, DRETS PERSONES CONSUMIDORES, HABITATGE and tagged , , , , , , , , , , , , , , , . Bookmark the permalink. Deixa un comentari.

Els comentaris estan tancats.

%d bloggers like this: