Despeses a l’hora d’adquirir un terreny en un polígon què s’està urbanitzant o s’haurà d’urbanitzar

terreny per urbanitzarA l’article Vull comprar un terreny per edificar. Què haig de saber-ne abans?”, ja varem parlar sobre les limitacions que existien sobre el dret a edificar en el sòl i que aquestes limitacions quedaven recollides en les diferents figures del “planejament urbanístic”, sobre el que també varem parlar en l’article El planejament urbanístic”.

Ara analitzarem una mica més algunes de les qüestions que cal que tinguem presents, si finalment hem decidit comprar el sòl per edificar i aquest encara no està urbanitzat o encara s’està urbanitzant.

El primer que cal tenir en compte és que el sòl pot pertànyer a diferents persones i aquest sòl pot quedar afectat pel planejament urbanístic afectant de manera diferent a cada propietari, cosa que resultaria injust. Per exemple, podria passar que pel terreny d’un dels propietaris hi hagués de passar un carrer i per tant el seu terreny no fos edificable, pel que en aquest cas, la resta de propietaris, on si que s’hi podrà edificar, hauran de repartir aquesta càrrega i el propietari afectat  pel pas del carrer, haurà de tenir els mateixos guanys que la resta de titulars, en funció de la seva participació al sòl.

Per això es busca repartir equitativament els beneficis i les càrregues derivats de l’ordenació urbanística i per executar o completar les obres i els serveis urbanístics necessaris.

Com es fa tot això?

Per tal de transformar el sòl, perquè aquest pugui ser edificable, calen tot un seguit de passos que l’article 116 del  Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme – TRLU-  inclou dins del que es denomina execució urbanística.

L’execució urbanística  és el conjunt de procediments establerts per el TRLUC per a la transformació de l’ús del sòl, i especialment per a la urbanització d’aquest, d’acord amb el planejament urbanístic i respectant el règim urbanístic aplicable a cada classe de sòl.

Això, d’acord amb l’article 117 TRLUC s’anomena “ gestió urbanística integrada” i es duu a terme per polígons d’actuació urbanística complets.

En tots els supòsits en què no calgui o no sigui possible la delimitació d’un polígon d’actuació urbanística per al repartiment equitatiu dels beneficis i les càrregues derivats de l’ordenació urbanística, se’n pot fer l’execució de manera puntual o aïllada, especialment en sòl urbà.

Què són els polígons d’actuació urbanística ?

Són els àmbits territorials mínims per a dur a terme la gestió urbanística integrada.

Els polígons d’actuació urbanística es delimiten tenint en compte els requisits següents:

a) Que per llurs dimensions i per les característiques de l’ordenació urbanística siguin susceptibles d’assumir les cessions de sòl regulades pel planejament.

b) Que, dins el mateix sector, estiguin equilibrats uns respecte als altres, pel que fa als beneficis i les càrregues, i permetin fer-ne un repartiment equitatiu.

c) Que tinguin entitat suficient per justificar tècnicament i econòmicament l’autonomia de l’actuació.

Què són els projectes d’urbanització ?

Els projectes d’urbanització són projectes d’obres que tenen per finalitat posar en pràctica l’execució material de les determinacions dels plans d’ordenació urbanística municipal i dels plans urbanístics derivats en els àmbits d’actuació urbanística.Reparcel·lació

Els projectes d’urbanització poden fer referència a totes les obres d’urbanització o únicament a les obres d’urbanització bàsiques, que comprenen les relatives al sanejament, incloent-hi els col·lectors d’aigües pluvials, els col·lectors d’aigües residuals i les actuacions adequades relacionades amb la depuració d’aigües residuals; la compactació i l’anivellament de terrenys destinats a carrers o vies, incloent-hi el pas de vianants, i les xarxes de subministrament i distribució d’aigua, d’energia elèctrica i de connexió a les xarxes de telecomunicacions. Si el projecte d’urbanització fa referència només a les obres d’urbanització bàsiques, s’ha de completar posteriorment amb un o diversos projectes d’urbanització complementaris.

La documentació dels projectes d’urbanització ha de comprendre una memòria descriptiva de les característiques de les obres, el plànol de situació degudament referenciat i els plànols de projecte i de detall, el plec de prescripcions tècniques, els amidaments, els quadres de preus, el pressupost i el pla d’etapes. Quan el projecte d’urbanització comprèn solament les obres d’urbanització bàsiques, ha d’establir uns criteris i un pressupost orientatiu de les altres obres i despeses d’urbanització, sens perjudici que els projectes d’urbanització complementaris els concretin.

Quines despeses s’han de tenir en compte en els casos d’urbanització ?

Com hem dit, els propietaris del sòl que es vulgui urbanitzar veuran com es produeix un repartiment equitatiu dels beneficis i les càrregues derivats de l’ordenació urbanística i ara mirarem quines són les despeses d’urbanització a càrrec de les persones propietàries.

En concret, aquestes despeses  comprenen els conceptes següents:

a) La totalitat de les obres d’urbanització determinades pel planejament urbanístic i pels projectes d’urbanització amb càrrec al sector de planejament urbanístic o al polígon d’actuació urbanística.

b) Les indemnitzacions procedents per l’enderrocament de construccions i la destrucció de plantacions, d’obres i d’instal·lacions que siguin exigits per a l’execució dels plans, d’acord amb la legislació aplicable en matèria de sòl.

c) Les indemnitzacions procedents pel trasllat forçós d’activitats.

d) El cost dels avantprojectes, dels plans parcials urbanístics i els plans de millora urbana, dels projectes d’urbanització i dels instruments de gestió urbanística.

e) Les despeses de formalització i d’inscripció en els registres públics corresponents dels acords i les operacions jurídiques derivats dels instruments de gestió urbanística.

f) Les despeses de gestió, degudament justificades, sota els principis de proporcionalitat i de no-enriquiment injust.

g) Les indemnitzacions procedents per l’extinció de drets reals o personals, d’acord amb la legislació aplicable en matèria de sòl.

h) Les despeses generades per a l’efectivitat del dret de reallotjament.

Les despeses d’urbanització es reparteixen entre les persones adjudicatàries de les finques resultants de la reparcel·lació en proporció al valor d’aquestes.

Com es portarà a terme l’execució o la gestió del planejament urbanístic?

Tenim els següents sistemes d’actuació urbanística:

a) De reparcel·lació, què inclou les modalitats següents:

  • De compensació bàsica.
  • De compensació per concertació.
  • De cooperació.
  • Per sectors d’urbanització prioritària.

b) D’expropiació.

La reparcel·lació

El sistema d’actuació urbanística per reparcel·lació pot tenir per objecte repartir equitativament els beneficis i les càrregues derivats de l’ordenació urbanística, o regularitzar la configuració de les finques i situar-ne l’aprofitament en zones aptes per a l’edificació, d’acord amb el planejament urbanístic.

Integren la comunitat de reparcel·lació totes les persones propietàries de finques compreses en un polígon d’actuació urbanística sotmès a reparcel·lació.

En virtut de la reparcel·lació, i un cop feta, si escau, l’agrupació de les finques afectades, s’adjudiquen a les persones propietàries les parcel·les resultants, en proporció a llurs drets respectius, i s’adjudiquen a l’ajuntament i a l’administració actuant, si s’escau, els terrenys i les parcel·les que els corresponen, d’acord amb el TRLU i amb el planejament urbanístic.

La reparcel·lació comprèn la determinació de les indemnitzacions i les compensacions econòmiques adequades per fer plenament operatiu el principi del repartiment equitatiu dels beneficis i les càrregues derivats de l’ordenació urbanística.

  • De compensació bàsica:

Els propietaris o propietàries aporten els terrenys de cessió obligatòria, executen a llur càrrec la urbanització, en els termes i amb les condicions que siguin determinats pel planejament urbanístic, i es constitueixen, mitjançant document públic, en junta de compensació.

La iniciativa de la modalitat de compensació bàsica correspon als propietaris o propietàries de finques la superfície de les quals representi més del 50% de la superfície total del polígon d’actuació urbanística.

La junta de compensació, en la modalitat de compensació bàsica, té naturalesa administrativa, personalitat jurídica pròpia i plena capacitat per al compliment dels seus fins. En tot cas, a l’òrgan rector de la junta hi ha d’haver un o una representant de l’administració actuant.

La constitució de la junta de compensació no és obligada en els supòsits següents:

a) Si hi ha una única persona propietària o bé una única comunitat en proindivís, sempre que aquesta situació es mantingui mentre s’executin les obres d’urbanització.

b) Si ho acorda l’ajuntament corresponent, sempre que el projecte de reparcel·lació voluntària compleixi els requisits i els criteris de representació i d’actuació establerts per reglament. No obstant això, poden constituir en qualsevol moment una junta de compensació.

Les persones propietàries de finques compreses en un polígon d’actuació urbanística sotmès a reparcel·lació que no hagin promogut el sistema es poden adherir amb igualtat de drets i deures a la junta de compensació que es constitueixi. Si no s’hi incorporen, la junta de compensació pot sol·licitar a l’administració l’expropiació de llurs finques, en el qual cas gaudirà de la condició de beneficiària de l’expropiació, o bé l’ocupació de les esmentades finques a favor seu, per possibilitar l’execució de les obres d’urbanització.

En la modalitat de compensació bàsica, es poden incorporar també a la junta de compensació, ultra les persones propietàries, els promotors o les promotores i les empreses urbanitzadores que hagin de participar amb la part propietària en la gestió del polígon d’actuació urbanística, d’acord amb els requisits i les condicions que siguin establerts pels estatuts i per les bases d’actuació.

  • De compensació per concertació:

L’execució urbanística del polígon d’actuació urbanística, en la modalitat de compensació per concertació del sistema de reparcel·lació, correspon als propietaris o propietàries que hagin concertat amb l’ajuntament la seva gestió urbanística integrada, en els termes establerts pel TRLUC.

La iniciativa en el sistema de reparcel·lació, en la modalitat de compensació per concertació, correspon als propietaris o propietàries de finques la superfície de les quals representi més del 25% de la superfície total del polígon d’actuació urbanística de què es tracti.

  • De cooperació:

Les persones propietàries aporten el sòl de cessió obligatòria i gratuïta. L’administració actuant executa les obres d’urbanització amb càrrec a les dites persones propietàries. Així mateix els pot exigir el pagament de bestretes i, en cas d’impagament d’aquestes i de les quotes d’urbanització acordades, els pot aplicar la via de constrenyiment.

En la modalitat de cooperació, les persones propietàries poden, a iniciativa pròpia o per acord de l’ajuntament, constituir associacions administratives, amb la finalitat de col·laborar en l’execució de les obres d’urbanització i de redactar el projecte de reparcel·lació.

  • De sectors d’urbanització prioritària:

S’entén per sectors d’urbanització prioritària els àmbits de sòl urbà no consolidat i de sòl urbanitzable delimitat per a qualsevol ús que són objecte de la declaració corresponent per l’administració competent. L’actuació urbanitzadora immediata en aquests sectors es justifica o bé per la concurrència de circumstàncies especials de caràcter urbanístic o demogràfic, de necessitat de desenvolupament dels sistemes urbans o de necessitat d’obtenció immediata de sòl urbanitzat, o bé, si escau, d’acord amb el planejament territorial.

La declaració de sector d’urbanització prioritària ha d’ésser acordada per les comissions territorials d’urbanisme, a proposta de les corporacions municipals interessades o, amb l’informe favorable de l’ajuntament corresponent, de la Direcció General d’Urbanisme. Els ajuntaments que tinguin un pla d’ordenació urbanística municipal o un programa d’actuació urbanística municipal també poden acordar la declaració de sector d’urbanització prioritària, d’acord amb el que disposi el planejament general, amb l’informe previ de la Direcció General d’Urbanisme.

La declaració de sector d’urbanització prioritària ha de determinar l’administració actuant que ha de formular els projectes pertinents, tramitar i aprovar els instruments de gestió, percebre les cessions de terrenys amb aprofitament, tramitar i aprovar els expedients d’expropiació i d’alienació forçosa en cas d’incompliment d’obligacions, i aplicar, si escau, la via de constrenyiment.

Sistema d’actuació urbanística per expropiació

El sistema d’actuació urbanística per expropiació s’aplica per polígons d’actuació urbanística complets i comprèn tots els béns i els drets que hi siguin inclosos. La delimitació de l’àmbit d’expropiació ha d’anar acompanyada d’una relació de les persones propietàries i d’una descripció dels béns i els drets afectats, d’acord amb la legislació d’expropiació forçosa.

El sistema d’actuació urbanística per expropiació té per objecte l’execució del planejament urbanístic i també, si escau, l’edificació.

Formes de gestió per expropiació

En el sistema d’actuació urbanística per expropiació, l’ajuntament competent pot acomplir l’activitat d’execució del planejament per mitjà de:

a) La gestió indiferenciada.

b) La gestió per mitjà d’una entitat de dret públic o una societat privada de capital íntegre de l’ajuntament.

c) L’encàrrec de la gestió, mitjançant un conveni de col·laboració administrativa, a una altra administració pública territorial o a una entitat de dret públic o una societat privada de capital íntegre d’una altra administració pública territorial.

d) L’atribució a concessionaris, mitjançant un concurs les bases del qual en fixin els drets i les obligacions. En les bases s’ha de fer constar expressament com a causa d’extinció de la concessió el fet que, en el termini de cinc anys i abans d’edificar els terrenys, s’aprovi una modificació del planejament urbanístic general que comporti un increment del valor dels terrenys. Aquesta modificació només pot tenir lloc per les circumstàncies sobrevingudes que objectivament legitimin la modificació.

Article publicat al bloc : https://personesconsumidores.wordpress.com/ Autor: Francesc Xavier Sánchez Moragas. Llicenciat en dret – Especialista en dret del consum. Adreça electrònica: fxsanchez@icamat.org

Es recorda que, tal i com s’estableix en l’avís legal, l’autor no inserirà publicitat de cap tipus en aquest bolg, però que pot ser que WordPress pugui fer-ho i que en aquest cas, aparegui en l’espai inferior d’aquest article. Es recorda que en cap cas l’autor d’aquest blog manté cap relació amb les empreses que s’anunciïn i per tant no n’assumeix cap responsabilitat ni comparteix necessàriament els valors publicitaris que s’utilitzin per part d’aquestes empreses.

Advertisements

About Francesc Xavier Sánchez Moragas

Llicenciat en dret. Assessor i formador. Especialista en temes de disciplina del mercat i drets de les persones consumidores.

Posted on 23 gener 2014, in DRETS PERSONES CONSUMIDORES and tagged , , , , , , , , , , , , , , , , , , , . Bookmark the permalink. 1 comentari.

%d bloggers like this: