Vull comprar un terreny per edificar. Què haig de saber-ne abans?

Els consumidors i la compra de solarsComprar un terreny i edificar per construir-hi el nostre habitatge requerirà una inversió econòmica important i hem de saber que, segurament, no podrem construir l’habitatge tal i com haurem pensat inicialment, perquè caldrà seguir unes normes.

Abans de l’any 1956, tothom que tenia o podia adquirir un terreny sabia que s’hi podria construir el seu habitatge i que ho podria fer segons el seu criteri i les seves possibilitats  i això va provocar un caos urbanístic i molts problemes socials, perquè no hi havien normes urbanístiques reguladores, especificant distàncies, alineacions, alçades, tipologies de construccions… era una època on les ciutats creixien sense cap planificació.

Aquesta concepció liberal de la construcció determinava que els particulars tenien tota la llibertat d’actuació sobre les seves propietats, tenien el dret absolut,  però això va canviar i va aparèixer el dret urbanístic, com una regulació pública sobre el dret a la propietat, que va passar a tenir el que en diuen el “ius aedificandi” o dret a edificar, amb el que ara, en aquests moments,  és l’administració pública la que delimita on i com construir i el dret a la propietat ha passat a ser un dret delimitat.

La normativa de referència a Catalunya en aquestes qüestions és el Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme – TRLU-.

Què vull construir i on vull construir?

Ja hem comentat abans que ens podríem  trobar en que volguéssim comprar un terreny que no fos edificable o que potser no s’hi pogués edificar tal i com nosaltres voldríem fer-ho, o potser hauríem de cedir-ne una part al municipi o hauríem d’assumir algunes despeses abans de poder-hi construir, pel que haurem de prendre precaucions importants abans de fer aquesta inversió.

Quan ens volem comprar un terreny, per poder-nos-hi construir el nostre habitatge, el primer que hem de saber és que aquest terreny estarà inclòs i classificat en el planejament urbanístic i que això voldrà dir que el terreny tindrà un règim urbanístic que en regularà i en limitarà les seves possibilitats i per tant el seu valor patrimonial.

Tipus de sòl a efectes d’edificació. Classificació i qualificació urbanística.

Els terrenys poden estar en un sòl classificat com urbà, urbanitzable o no urbanitzable i en el cas de  terrenys urbans, aquests poden estar qualificats com a sòl residencial, industrial o terciari.

La qualificació és una tècnica que s’utilitza amb posterioritat a la classificació del sòl. Comporta la determinació dels usos als quals es destinarà el sòl, que poden ser lucratius o no. Si els usos són lucratius, es parla de zona i sinó ho són de sistema urbanístic.

Per exemple, són sistemes urbanístics, les carreteres, els ports, els  aeroports, els equipaments comunitaris com els centres públics, els equipaments de caràcter religiós, cultural, docent, esportiu, sanitari, els espais lliures públics com els parcs, els jardins o les  zones verdes.

La zona es delimita en atenció a l’ús, però també a la intensitat d’aquest ús, és a dir, els m2 de sostre que es poden aixecar en 1 m2 de superfície, i a la tipologia edificatòria.

Els sòls no urbanitzables, poden estar qualificats com agrícoles, forestals, agrícola de protecció o com d’especial protecció.

Molt de compte amb els terrenys situats en sòl no urbanitzable, perquè no s’hi podrà construir.

El sòl no urbanitzable són els terrenys que el pla d’ordenació urbanística municipal (POUM) ha classificat com a no urbanitzable  per algun d’aquest factors:

  • Un règim especial de protecció aplicat per la legislació sectorial i pel planejament territorial que exigeixi aquesta classificació com a conseqüència de la necessitat o la conveniència d’evitar la transformació dels terrenys per protegir-ne l’interès connector, natural, agrari, paisatgístic, forestal o d’un altre tipus.
  • Les determinacions dels plans directors.
  • La subjecció dels terrenys a limitacions o servituds per a la protecció del domini públic.
  • La concurrència dels valors considerats per la legislació aplicable en matèria de sòl.
  • L’objectiu de garantir la utilització racional del territori i la qualitat de vida, d’acord amb el model de desenvolupament urbanístic sostenible.
  • El valor agrícola dels terrenys inclosos en indicacions geogràfiques protegides o denominacions d’origen.

Hi han terrenys que no formen part del sol urbà, però que malgrat tot poden ser urbanitzats, és el que es coneix com a sòl urbanitzable.

Constitueixen el sòl urbanitzable els terrenys que, d’acord amb el pla d’ordenació urbanística municipal (POUM) corresponent es considerin necessaris i adequats per a garantir el creixement de la població i de l’activitat econòmica, i els terrenys que els plans directors urbanístics delimitin com a àrees residencials estratègiques o com a sectors d’interès supramunicipal dins d’aquesta classe de sòl.

Els plans d’ordenació urbanística municipal poden distingir entre sòl urbanitzable delimitat i sòl urbanitzable no delimitat.

En un sòl classificat com a sòl urbanitzable hi podrem construir, però no de forma immediata.

Si és delimitat  caldrà la formulació, la tramitació i l’aprovació definitiva d’un pla parcial urbanístic (PPU), llevat dels supòsits en què, d’acord amb el TRLU, l’ordenació urbanística detallada s’estableixi per mitjà d’un pla d’ordenació urbanística municipal o d’un pla director urbanístic de delimitació i ordenació d’àrees residencials estratègiques o de sectors d’interès supramunicipal.

Si es tracta de sòl urbanitzable no delimitat, el pla parcial urbanístic ha d’ésser de delimitació (PPUD), s’ha d’haver aprovat definitivament i ha d’acreditar que l’actuació sigui coherent pel pla d’ordenació urbanística municipal corresponent (POUM).

El sòl urbanitzable delimitat és un sòl que en el  POUM  té prioritat per ser desenvolupat urbanísticament en primer lloc.

Compte amb els terrenys urbanitzables perquè tenen despeses i gravàmens associats

Comprar un solar l’opció més segura

Els solars són els terrenys classificats com a sòl urbà que són aptes per a l’edificació, segons llur qualificació urbanística, i que compleixin els requisits següents:

  • Que estiguin urbanitzats d’acord amb les determinacions establertes pel planejament urbanístic, o en tot cas, si aquest no les especifica, que disposin dels serveis urbanístics bàsics i afrontin amb una via que disposi d’enllumenat públic i estigui íntegrament pavimentada, inclosa la zona de pas de vianants.
  • Que tinguin assenyalades alineacions i rasants, si el planejament urbanístic les defineix.
  • Que siguin susceptibles de llicència immediata perquè no han estat inclosos en un sector subjecte a un pla de millora urbana ni en un polígon d’actuació urbanística pendents de desenvolupament.
  • Que, per edificar-los, no s’hagin de cedir terrenys per destinar-los a carrers o a vies amb vista a regularitzar alineacions o a completar la xarxa viària.

Els Serveis urbanístics bàsics són:

  • La xarxa viària que tingui un nivell de consolidació suficient per permetre la connectivitat amb la trama viària bàsica municipal.
  • Les xarxes d’abastament d’aigua i de sanejament.
  • El subministrament d’energia elèctrica.

Per tant, el solar ha d’estar en sòl urbà i tal com estableix el  TRLU, constitueixen el sòl urbà:

  • Els terrenys que el planejament urbanístic inclou de manera expressa en aquesta classe de sòl perquè, havent estat sotmesos al procés d’integració en el teixit urbà, tenen tots els serveis urbanístics bàsics o bé són compresos en àrees consolidades per l’edificació d’ almenys dues terceres parts de llur superfície edificable. El simple fet que el terreny confronti amb carreteres i vies de connexió interlocal i amb vies que delimiten el sòl urbà no comporta que el terreny tingui la condició de sòl urbà.
  • Els terrenys que, en execució del planejament urbanístic, assoleixen el grau d’urbanització que aquest determina.

Comprar una casa antiga per tirar-la a terra i tornar a construir en el seu terreny

Potser ens interessa una zona concreta de la ciutat i pensem que és una bona opció comprar una casa vella per derruir-la o potser podem comprar directament un terreny en aquesta zona urbana, on abans hi havia una construcció antiga.

També en aquests casos s’ha d’anar en compte perquè pot ser que el  sol urbà  hagi perdut la consideració de consolidat.

Els consumidors i l'edificacióQuan tenim un solar, parlem de sol urbà consolidat i ja podrem edificar, però pot ser que el nostre terreny estigui en sol urbà no consolidat.

Això pot passar perquè, tal i com diu l’article 31 TRLU, el sòl urbà consolidat esdevé no consolidat quan el planejament urbanístic general el sotmet a actuacions de transformació urbanística incorporant-lo en sectors subjectes a un pla de millora urbana o en polígons d’actuació urbanística.

Per a la transformació urbanística d’un sector de sòl urbà no consolidat subjecte a un pla de millora urbana, cal la formulació, la tramitació i l’aprovació definitiva d’un pla de millora urbana, llevat dels casos de les àrees residencials estratègiques i dels sectors d’interès supramunicipal, l’ordenació detallada dels quals s’estableix per mitjà del pla director urbanístic corresponent.

Com veiem, comprar sòl urbà no consolidat fa que hàgim d’estar pendents de l’aprovació del planejament urbanístic corresponent i que potser no podrem utilitzar tot el solar ni construir de la forma que havíem previst.

Obligacions dels propietaris de sol urbà no consolidat i de sol urbanitzable delimitat

Els propietaris de sòl urbà no consolidat han de cedir gratuïtament a l’administració actuant el sòl corresponent al 10% de l’aprofitament urbanístic dels sectors subjectes a un pla de millora urbana o dels polígons d’actuació urbanística que tinguin per objecte determinar operacions urbanístiques que comportin el desenvolupament del model urbanístic de l’àmbit de què es tracti o bé la seva reconversió quant a l’estructura fonamental, l’edificació existent o els usos principals, llevat dels supòsits següents:

  • En el cas de les àrees residencials estratègiques, els propietaris han de cedir el sòl corresponent al percentatge que estableixi el pla director, que pot ésser de fins al 15% de l’aprofitament urbanístic del sector.
  • En el cas que per mitjà d’una modificació del planejament urbanístic general s’estableixi un nou polígon d’actuació urbanística que tingui per objecte una actuació aïllada de dotació a què fa referència la disposició addicional segona, el 10% de l’increment de l’aprofitament urbanístic que comporti l’actuació de dotació respecte a l’aprofitament urbanístic atribuït als terrenys inclosos en l’actuació, llevat que la modificació del planejament corresponent incrementi el sostre edificable de l’àmbit de l’actuació, supòsit en el qual el percentatge esmentat és del 15% de l’increment de l’aprofitament urbanístic.
  • En el cas que per mitjà d’una modificació del planejament urbanístic general s’incrementi el sostre edificable d’un sector o d’un polígon d’actuació urbanística, els propietaris, a part de la cessió ordinària que corresponia a l’àmbit d’actuació, han de cedir el sòl corresponent al 15% de l’increment de l’aprofitament urbanístic.

Els propietaris de sòl urbà no consolidat i els propietaris de sòl urbanitzable delimitat tenen els deures comuns següents:

  • Repartir equitativament els beneficis i les càrregues derivats del planejament urbanístic.
  • Cedir a l’ajuntament o a l’administració que pertoqui, d’una manera obligatòria i gratuïta, tot el sòl reservat pel planejament urbanístic per als sistemes urbanístics locals inclòs en l’àmbit d’actuació urbanística en què siguin compresos els terrenys, amb les especificitats següents:
    • En sòl urbà, l’àmbit d’actuació és el del polígon d’actuació urbanística o el sector del pla de millora urbana, que poden ésser físicament discontinus.
    • En sòl urbanitzable delimitat, l’àmbit d’actuació és el sector del pla parcial urbanístic corresponent, que també pot ésser físicament discontinu.
  • Cedir a l’ajuntament o a l’administració que pertoqui, d’una manera obligatòria i gratuïta, el sòl necessari per a l’execució dels sistemes urbanístics generals que el planejament urbanístic general inclogui en l’àmbit d’actuació urbanística en què els terrenys siguin compresos o en què estiguin adscrits per a l’obtenció del sòl.
  • Costejar i, si s’escau, executar i cedir a l’ajuntament o a l’administració que pertoqui, amb el sòl corresponent, totes les obres d’urbanització previstes en l’actuació, com també les infraestructures de connexió amb les xarxes generals de serveis i les d’ampliació i reforçament de les existents fora de l’actuació que aquesta demani per les dimensions i les característiques específiques, sens perjudici del dret de rebre el reintegrament de les despeses d’instal·lació de les xarxes de serveis amb càrrec a les empreses prestadores d’aquests serveis, en els termes que estableix la legislació aplicable. En aquestes infraestructures s’inclouen les de transport públic que siguin necessàries com a conseqüència de la mobilitat generada per l’actuació de què es tracti. La participació en els costos d’implantació d’aquestes infraestructures es determina d’acord amb la legislació sobre mobilitat.
  • Edificar els solars en els terminis establerts pel planejament urbanístic.
  • Executar en els terminis establerts pel planejament urbanístic la construcció de l’habitatge protegit que eventualment els correspongui.
  • Conservar les obres d’urbanització, agrupats legalment com a junta de conservació, en els supòsits en què s’hagi assumit voluntàriament aquesta obligació o bé ho imposi justificadament el pla d’ordenació urbanística municipal o el programa d’actuació urbanística municipal, vinculant-la objectivament a la manca de consolidació del sòl o a la insuficiència de la urbanització.

Els propietaris de sòl urbà no consolidat no inclòs en àmbits d’actuació urbanística estan obligats a cedir gratuïtament a l’ajuntament o a l’administració que pertoqui, abans de l’edificació, únicament els terrenys, destinats a carrers o a qualsevol altre tipus de via del sistema de comunicació o a les ampliacions, que siguin necessaris perquè aquest sòl adquireixi la condició de solar.

Els propietaris de sòl urbanitzable delimitat tenen el deure de cedir a l’administració actuant, gratuïtament, dins el sector de sòl urbanitzable en què siguin compresos els terrenys, el sòl necessari per a edificar el sostre corresponent al 15% de l’aprofitament urbanístic del sector.

La informació que ha de facilitar l’administració als compradors

Consumidors i dret urbanísticL’article 4.c  del Reial Decret Legislatiu  2/2008, de 20 de juny, pel que s’aprova el text refós de la Llei del Sòl –TRLS- estableix que tots els ciutadans tenen dret a accedir a la informació de què disposin les administracions públiques sobre l’ordenació del territori, l’ordenació urbanística i la seva avaluació ambiental, així com obtenir una còpia o certificació de les disposicions o els actes administratius adoptats, en els termes que disposa la seva legislació reguladora.

També a ser informats per l’Administració competent, de forma completa, per escrit i en un termini raonable, del règim i les condicions urbanístiques aplicables a una finca determinada, en els termes que disposa la seva legislació reguladora.

I a participar efectivament en els procediments d’elaboració i aprovació de qualsevol instruments d’ordenació del territori o d’ordenació i execució urbanístiques i de la seva avaluació ambiental mitjançant la formulació d’al·legacions, observacions, propostes, reclamacions i queixes i a obtenir de l’Administració una resposta motivada, conforme a la legislació reguladora del règim jurídic de l’esmentada Administració i del procediment de què es tracti.

Per altra banda, l’article 105 del TRLU ens diu que tothom pot demanar informes referits a l’aprofitament urbanístic o, en general, a les determinacions urbanístiques aplicables a una o unes finques concretes, a l’ajuntament competent, que ha de notificar els certificats en el termini d’un mes des de la presentació de la sol·licitud en el registre general de l’ajuntament.

Aquest  certificat de règim urbanístic, si la finca objecte de consulta és edificable, té una vigència de sis mesos, a comptar des de la notificació a les persones interessades.

Sens perjudici de les prescripcions de la legislació sectorial, és preceptiu d’atorgar les llicències d’edificació que siguin sol·licitades en la forma establerta per la legislació de règim local dins aquest termini de vigència i que manquin de defectes inesmenables, sempre que el projecte s’ajusti a les normes vigents en el moment de la sol·licitud del certificat, d’acord amb el contingut d’aquest.

Els certificats de règim urbanístic, en cas que es refereixin a finques que no siguin susceptibles d’obtenir llicència directament, tenen una vigència de sis mesos, i l’alteració, dins d’aquest termini, de les determinacions i previsions que es facin constar en aquests documents, pot donar dret a les persones titulars del dret d’iniciativa a la indemnització de les despeses en què hagin incorregut per l’elaboració dels projectes que esdevinguin inútils.

La informació del Registre de la Propietat

L’article 41 del TRLU estableix el dret d’edificació en sòl urbà i ens diu que el sòl urbà pot ésser edificat, d’acord amb les determinacions del planejament urbanístic, i mitjançant l’atorgament de la llicència d’edificació corresponent, si assoleix la condició de solar.

Les condicions d’edificació que estableixin les llicències municipals es poden fer constar, d’acord amb la legislació hipotecària, en el Registre de la Propietat.

Si es transmeten finques en curs d’edificació, les persones compradores han d’assumir el compliment d’aquestes condicions; igualment, en les escriptures d’obra nova en construcció, les persones propietàries han d’explicitar l’assumpció de les dites condicions o bé acreditar que les han complertes en declarar l’obra conclosa.

En tots dos casos, s’ha d’incorporar a les escriptures corresponents el testimoniatge de les llicències d’obres i, si s’escau, de la parcel·lació urbanística, o bé el pronunciament municipal que la declari innecessària.

L’article 19 del TRLS també estableix que:

  • La transmissió de finques no modifica la situació del titular respecte dels deures del propietari de conformitat amb aquesta Llei i els establerts per la legislació de l’ordenació territorial i urbanística aplicable o exigibles pels seus actes d’execució. El nou titular queda subrogat en els drets i deures de l’anterior propietari, així com en les obligacions que aquest ha assumit davant de l’Administració competent i que hagin estat objecte d’inscripció registral, sempre que aquestes obligacions es refereixin a un possible efecte de mutació juridicoreal.
  • En les alienacions de terrenys, s’han de fer constar en el títol corresponent:

a) La situació urbanística dels terrenys, quan no siguin susceptibles d’ús privat o edificació, tinguin edificacions fora d’ordenació o estiguin destinats a la construcció d’habitatges subjectes a algun règim de protecció pública que en permeti taxar el seu preu màxim per a la venda, lloguer o altres formes d’accés a l’habitatge.

b) Els deures legals i les obligacions pendents de complir, quan els terrenys estiguin subjectes a una de les següents actuacions:

  • Les actuacions d’urbanització, que inclouen:
    • Les de nova urbanització, que suposen el pas d’un àmbit de sòl de la situació de sòl rural a la d’urbanitzat perquè creïn, juntament amb les corresponents infraestructures i dotacions públiques, una o més parcel·les aptes per a l’edificació o ús independent i connectades funcionalment amb la xarxa dels serveis exigits per l’ordenació territorial i urbanística.
    • Les que tinguin per objecte reformar o renovar la urbanització d’un àmbit de sòl urbanitzat, en els mateixos termes que estableix el paràgraf anterior.
  • Les actuacions de dotació, considerant com a tals les que tinguin per objecte incrementar les dotacions públiques d’un àmbit de sòl urbanitzat per reajustar-ne la proporció amb una més elevada edificabilitat o densitat o amb els nous usos assignats en l’ordenació urbanística a una o més parcel·les de l’àmbit i no requereixin la reforma o renovació de la seva urbanització.

La infracció de qualsevol d’aquestes disposicions faculta l’adquirent per rescindir el contracte en el termini de quatre anys i exigir la indemnització que escaigui de conformitat amb la legislació civil.

En ocasió de l’autorització d’escriptures públiques que afectin la propietat de finques o parcel·les, els notaris poden sol·licitar de l’Administració pública competent informació telemàtica o, si no, una cèdula o informe escrit que expressi la seva situació urbanística i els deures i obligacions al compliment dels quals estiguin afectes. Els notaris han de trametre a la Administració competent, perquè en tingui coneixement, una còpia simple en paper o en suport digital de les escriptures per a les quals hagin sol·licitat i obtingut informació urbanística, dins dels deu dies següents a l’atorgament. Aquesta còpia no merita cap aranzel.

Aquestes qüestions també estan regulades detalladament al  Reial Decret 1093/1997, de 4 de juliol, pel qual s’aproven les normes complementàries al Reglament per al’execució de la Llei Hipotecària sobre Inscripció en el Registre de la Propietat d’Actes de Naturalesa Urbanística.

Article publicat al bloc : https://personesconsumidores.wordpress.com/ Autor: Francesc Xavier Sánchez Moragas. Llicenciat en dret – Especialista en dret del consum. Adreça electrònica: fxsanchez@icamat.org

Es recorda que, tal i com s’estableix en l’avís legal, l’autor no inserirà publicitat de cap tipus en aquest bolg, però que pot ser que WordPress pugui fer-ho i que en aquest cas, aparegui en l’espai inferior d’aquest article. Es recorda que en cap cas l’autor d’aquest blog manté cap relació amb les empreses que s’anunciïn i per tant no n’assumeix cap responsabilitat ni comparteix necessàriament els valors publicitaris que s’utilitzin per part d’aquestes empreses.

Anuncis

About Francesc Xavier Sánchez Moragas

Llicenciat en dret. Assessor i formador. Especialista en temes de disciplina del mercat i drets de les persones consumidores.

Posted on 23 gener 2014, in DRETS PERSONES CONSUMIDORES, HABITATGE and tagged , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , . Bookmark the permalink. 1 comentari.

%d bloggers like this: