Mesures adreçades a la protecció de les persones consumidores amb deutes amb garantia hipotecària sobre l’habitatge habitual

Sense entrar a valorar si les mesures proposades al  Reial decret llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos, van ser suficients o no, a l’hora d’afrontar les greus situacions que estan patint les  economies domèstiques, en aquesta conjuntura econòmica que estem entravessant, aquesta normativa va establir diversos mecanismes conduents a permetre la reestructuració del deute hipotecari dels qui pateixen extraordinàries dificultats per atendre el seu pagament, així com la flexibilització de l’execució de la garantia real.

Per poder utilitzar alguna de les mesures que regula aquesta normativa, les persones s’han de trobar en una situació professional i patrimonial que els impedeixi fer front al compliment de les seves obligacions hipotecàries i a les elementals necessitats de subsistència.

El model de protecció dissenyat gira entorn de l’elaboració d’un codi de bones pràctiques al qual, voluntàriament, s’hi han de poder adherir les entitats de crèdit i altres entitats que, de manera professional, realitzen l’activitat de concessió de préstecs o crèdits hipotecaris, i el seguiment dels quals per aquelles ha de ser supervisat per una comissió de control integrada per representants del Ministeri d’Economia i Competitivitat, del Banc d’Espanya, de la Comissió Nacional del Mercat de Valors i de l’Associació Hipotecària Espanyola.

L’esmentat Codi inclou tres fases d’actuació:

  • La primera, dirigida a procurar la reestructuració viable del deute hipotecari, a través de l’aplicació als préstecs o crèdits d’una carència en l’amortització de capital i una reducció del tipus d’interès durant quatre anys i l’ampliació del termini total d’amortització.
  • En segon lloc, si no és suficient la reestructuració anterior, les entitats poden, si s’escau, i amb caràcter potestatiu, oferir als deutors un quitament sobre el conjunt del seu deute.
  • I, finalment, si cap de les dues mesures anteriors aconsegueix reduir l’esforç hipotecari dels deutors a límits assumibles per a la seva viabilitat financera, aquests poden sol·licitar, i les entitats han d’acceptar, la dació en pagament com a mitjà alliberador definitiu del deute. En aquest últim supòsit, les famílies poden romandre en el seu habitatge durant un termini de dos anys satisfent una renda assumible.

Així mateix, es moderen els tipus d’interès moratoris aplicables als contractes de crèdit o préstec hipotecari. Aquesta reducció pretén disminuir la càrrega financera generada en casos d’incompliment per impagament dels deutors protegits.

© De la fotografia - F Xavier Sánchez MoragasD’una altra part, s’incorporen al col·lectiu de beneficiaris de les ajudes a inquilins que preveu el Reial decret 2066/2008, de 12 de desembre, pel qual es regula el Pla d’habitatge i rehabilitació 2009-2011, les persones que hagin estat objecte d’una resolució judicial de llançament com a conseqüència de processos d’execució hipotecària, així com les que subscriguin contractes d’arrendament com a conseqüència de l’aplicació de les mesures que conté l’esmentat Codi de Bones Pràctiques.

L’aplicació del Codi de Bones Pràctiques s’estén a les hipoteques constituïdes en garantia de préstecs o crèdits concedits per a la compravenda d’habitatges el preu d’adquisició dels quals no ha excedit els valors següents:

a) per a municipis de més d’1.000.000 d’habitants: 200.000 euros;

b) per a municipis d’entre 500.001 i 1.000.000 d’habitants o els integrats en àrees metropolitanes de municipis de més d’1.000.000 d’habitants: 180.000 euros;

c) per a municipis d’entre 100.001 i 500.000 habitants: 150.000 euros;

d) per a municipis de fins a 100.000 habitants: 120.000 euros.

Als efectes d’això s’han de tenir en compte les últimes xifres de població resultants de la revisió del padró municipal.

Les entitats han de garantir la màxima difusió del contingut del Codi de Bones Pràctiques, en particular, entre els seus clients.

Codi de Bones Pràctiques per a la reestructuració viable dels deutes amb garantia hipotecària sobre l’habitatge habitual

1. Mesures prèvies a l’execució hipotecària: reestructuració de deutes hipotecaris.

a) Els deutors compresos en l’àmbit d’aplicació de l’article 2 del Reial decret llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos, poden sol·licitar i obtenir de l’entitat creditora la reestructuració del seu deute hipotecari amb l’objecte d’assolir la viabilitat a mitjà i llarg termini d’aquest. Al costat de la sol·licitud de reestructuració, han d’adjuntar la documentació que preveu l’article 3.2 de l’esmentat Reial decret llei.

No poden formular tal sol·licitud els deutors que estiguin en un procediment d’execució, una vegada s’hagi produït l’anunci de la subhasta.

b) En el termini d’un mes des de la presentació de la sol·licitud anterior juntament amb la documentació a què es refereix la lletra anterior, l’entitat ha de notificar i oferir al deutor un pla de reestructuració en el qual es concretin l’execució i les conseqüències financeres per al deutor de l’aplicació conjunta de les mesures següents:

i. Carència en l’amortització de capital de quatre anys.

ii. Ampliació del termini d’amortització fins a un total de 40 anys a comptar de la concessió del préstec.

iii. Reducció del tipus d’interès aplicable a euríbor + 0,25 per cent durant el termini de carència.

Addicionalment, les entitats poden reunificar el conjunt dels deutes contrets pel deutor.

No ha de comportar costos per compensació l’amortització anticipada del crèdit o préstec hipotecari sol·licitada durant els deu anys posteriors a l’aprovació del pla de reestructuració.

c) En el pla de reestructuració l’entitat ha d’advertir, si s’escau, del caràcter inviable del pla conforme al criteri que preveu l’apartat següent o que, si l’esmentat pla resulta inviable, es poden sol·licitar les mesures complementàries que preveu l’apartat següent.

2. Mesures complementàries.

a) Els deutors per als quals el pla de reestructuració previst a l’apartat anterior resulti inviable atesa la seva situació economicofinancera, poden sol·licitar un quitament en el capital pendent d’amortització en els termes que preveu aquest apartat, que l’entitat té facultat per acceptar o rebutjar en el termini d’un mes a comptar de l’acreditació de la inviabilitat del pla de reestructuració.

A aquests efectes, s’entén per pla de reestructuració inviable aquell que estableixi una quota hipotecària mensual superior al 60 per cent dels ingressos que percebin conjuntament tots els membres de la unitat familiar.

b) Amb l’objecte de determinar el quitament, l’entitat ha d’utilitzar algun dels següents mètodes de càlcul i ha de notificar, en tot cas, els resultats obtinguts al deutor, amb independència que la primera decideixi concedir o no l’esmentat quitament:

i. Reducció en un 25 per cent.

ii. Reducció equivalent a la diferència entre capital amortitzat i el que tingui amb el total del capital prestat la mateixa proporció que el nombre de quotes satisfetes pel deutor sobre el total de les degudes.

iii. Reducció equivalent a la meitat de la diferència existent entre el valor actual de l’habitatge i el valor que resulti de sostreure al valor inicial de taxació dues vegades la diferència amb el préstec concedit.

c) Aquesta mesura també pot ser sol·licitada per als deutors que es trobin en un procediment d’execució hipotecària en el qual ja s’hagi produït l’anunci de la subhasta.

Així mateix pot ser-ho per als deutors que, estant inclosos al llindar d’exclusió al qual es refereix el Reial decret llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos, no han pogut optar a la dació en pagament perquè l’habitatge presenta càrregues posteriors a la hipoteca.

3. Mesures substitutives de l’execució hipotecària: dació en pagament de l’habitatge habitual.

a) En el termini de dotze mesos des de la sol·licitud de la reestructuració, els deutors compresos en l’àmbit d’aplicació de l’article 2 del Reial decret llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos, per als quals la reestructuració i les mesures complementàries, si s’escau, no resultin viables conforme al que estableix l’apartat 2, poden sol·licitar la dació en pagament del seu habitatge habitual en els termes que preveu aquest apartat. En aquests casos l’entitat està obligada a acceptar el lliurament del bé hipotecat per part del deutor, a la pròpia entitat o tercer que aquesta designi, i definitivament queda cancel·lat el deute.

b) La dació en pagament suposa la cancel·lació total del deute garantit amb hipoteca i de les responsabilitats personals del deutor i de tercers enfront de l’entitat per raó del mateix deute.

c) El deutor, si així ho sol·licita en el moment de demanar la dació en pagament, pot romandre durant un termini de dos anys en l’habitatge en concepte d’arrendatari, satisfent una renda anual del 3 per cent de l’import total del deute en el moment de la dació. Durant l’esmentat termini l’impagament de la renda ha de meritar un interès de demora del 20 per cent.

d) Les entitats poden pactar amb els deutors la cessió d’una part de la plusvàlua generada per l’alienació de l’habitatge, en contraprestació per la col·laboració que aquest pugui prestar en l’esmentada transmissió.

e) Aquesta mesura no és aplicable en els supòsits que es trobin en procediment d’execució en els quals ja s’hagi anunciat la subhasta, o en els quals l’habitatge estigui gravat amb càrregues posteriors.

Llista d’entitats que han comunicat la seva adhesió al “Codi de Bones Pràctiques”

S’ha publicat la llista d’entitats que han comunicat la seva adhesió al “Codi de Bones Pràctiques per a la reestructuració viable dels deutes amb garantia hipotecària sobre l’habitatge habitual”, mitjançant la  Resolució de 10 d’abril de 2014, de la Secretaria d’Estat d’Economia i Suport a l’Empresa, per la qual es publica la llista d’entitats que han comunicat la seva adhesió al Codi de Bones Pràctiques de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris , reestructuració de deute i lloguer social; i la llista d’entitats que han comunicat la seva adhesió voluntària al Codi de Bones Pràctiques per a la reestructuració viable dels deutes amb garantia hipotecària sobre l’habitatge habitual.

Recordem que l’article 5 del Reial decret llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos estableix que el Codi de Bones Pràctiques ha de ser d’adhesió voluntària per part de les entitats de crèdit o de qualsevol altra entitat que, de manera professional, realitzi l’activitat de concessió de préstecs o crèdits hipotecaris.

Des de l’adhesió de l’entitat de crèdit, i una vegada que es produeixi l’acreditació per part del deutor que està situat dins del llindar d’exclusió, són d’obligada aplicació les previsions del Codi de Bones Pràctiques. Sense perjudici d’això, qualsevol de les parts pot compel·lir l’altra a formalitzar en escriptura pública la novació del contracte resultant de l’aplicació de les previsions que conté el Codi de Bones Pràctiques. Els costos de l’esmentada formalització van a càrrec de la part que la sol·liciti.

L’adhesió de l’entitat s’entén produïda per un termini de dos anys, prorrogable automàticament per períodes anuals, llevat de denúncia expressa de l’entitat adherida, notificada a la Secretaria General del Tresor i Política Financera amb una antelació mínima de tres mesos.

El contingut del Codi de Bones Pràctiques és aplicable exclusivament a les entitats adherides, als deutors i als contractes als quals es refereix aquest Reial decret llei. No és procedent, per tant, l’extensió de la seva aplicació, amb caràcter normatiu o interpretatiu, a cap altre àmbit.

Sense perjudici del que disposa l’apartat anterior, les entitats adherides poden aplicar amb caràcter purament potestatiu les previsions del Codi de Bones Pràctiques a deutors diferents dels compresos a l’article 3 i, en tot cas, en l’aplicació del Codi, poden millorar les previsions que aquest conté.

Llista d’entitats que han comunicat la seva adhesió al “Codi de Bones Pràctiques per a la reestructuració viable dels deutes amb garantia hipotecària sobre l’habitatge habitual», en la versió prevista per la Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social, des de la seva entrada en vigor fins al dia de la present resolució.

– Banca March, S. A.

– Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S. A.
– Banco Caixa Geral, S. A.
– Banco de Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria, S. A.
– Banco Caminos, S. A.
– Banco Cooperativo Español, S. A.
– Banco de Sabadell, S. A.
– Banco Gallego, S. A.
– Banco Mare Nostrum, S. A.
– Banco Mediolanum, S. A.
– Banco Popular-E, S. A.
– Banco Popular Español, S. A.
– Banco Popular Pastor, Sociedad Anónima.
– Banco Santander, S. A.
– Bankia, S. A.
– Bankinter, S. A.
– Bankoa, S. A.
– Barclays Bank, S. A.
– CaixaBank, S. A.
– Caixa Popular-Caixa Rural, S. Coop. de Crédito V.
– Caixa Rural D’Algemesi, S. Coop. V. de Crèdit.
– Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Ontinyent.
– Caja Laboral Popular, Coop. de Crédito.
– Caja Rural de Albacete, Ciudad Real y Cuenca, Sociedad Cooperativa de Crédito, (Globalcaja).
– Caja Rural de Casas Ibánez, S. Coop. de Crédito de Castilla-La Mancha.
– Caja Rural de Gijón, Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Granada, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Guissona, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Mota del Cuervo, Soc. Coop. de Crédito de Castilla-La Mancha.
– Caja Rural de Navarra, S. Coop. de Crédito.
– Caja Rural de Salamanca, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Soria, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Teruel, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Villamalea, S. Coop. de Crédito Agrario de Castilla-La Mancha.
– Caja Rural Regional San Agustín Fuente Álamo Murcia, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Cajas Rurales Unidas, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Cajasiete, Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Cajasur Banco, S. A.
– Catalunya Banc, S. A.
– Evo Banco, S. A.
 
– Ibercaja Banco, S. A.
– ING Bank NV, Sucursal en España.
– Kutxabank, S. A.
– NCG Banco, S. A.
– Nueva Caja Rural de Aragón, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Popular Banca Privada, S. A.
– Targobank, S. A.
– Triodos Bank, N.V., S.E.

– Unicaja Banco, S. A.

Llista d’entitats que han comunicat la seva adhesió al “Codi de Bones Pràctiques per a la reestructuració viable dels deutes amb garantia hipotecària sobre l’habitatge habitual», des de l’entrada en vigor del Reial decret llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos, en la seva versió originària.

– Banco de Castilla-La Mancha, S. A.
– Banco Espirito Santo, S. A., Sucursal en España.
– Banco Etcheverría, S. A.
– Banco Grupo Cajatres, S. A.
– Caixa de Credit dels Enginyers-Caja de Crédito de los Ingenieros, S. Coop. de Crédito.
– Caixa Rural Albalat dels Sorells, Cooperativa de Crédit Valenciana.
– Caixa Rural Altea, Cooperativa de Crèdit Valenciana.
– Caixa Rural Benicarló, S. Coop. de Crèdit V.
– Caixa Rural de Callosa d´en Sarrià, Cooperativa de Crédito Valenciana.
– Caixa Rural de L’Alcudia, Sociedad Cooperativa Valenciana de Crédito.
– Caixa Rural de Turís, Cooperativa de Crédito Valenciana.
– Caixa Rural Galega, Sociedad Cooperativa de Crédito Limitada Gallega.
– Caixa Rural la Vall San Isidro, Sociedad Cooperativa de Crédito Valenciana.
– Caixa Rural les Coves de Vinromà, S. Coop. de Crèdit V.
– Caixa Rural Sant Josep de Vilavella, S. Coop. de Crèdit V.
– Caixa Rural Torrent, Cooperativa de Crèdit Valenciana.
– Caixa Rural Vinaròs, S. Coop. de Crèdit V.
– Caja de Arquitectos, S. Coop. de Crédito (Arquia).
– Caja de Crédito Cooperativo, Sociedad Cooperativa de Crédito (Novanca).
– Caja de Crédito de Petrel, Caja Rural, Cooperativa de Crédito Valenciana.
– Caja Rural Católico Agraria, S. Coop. de Crédito V.
– Caja Rural Central, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Albal, Cooperativa Crédito Valenciana.
– Caja Rural de Alginet, Sociedad Cooperativa Crédito Valenciana.
– Caja Rural de Almendralejo, Sociedad Cooperativa de Crédito (Cajalmendralejo).
– Caja Rural de Asturias, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Baena Ntra. Sra. de Guadalupe, Sociedad Cooperativa de Crédito Andaluza.
– Caja Rural de Cañete de las Torres, Ntra. Sra. del Campo, Sociedad Cooperativa Andaluza de Crédito.
– Caja Rural de Castilla-La Mancha, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Cheste, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Córdoba, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Extremadura, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Utrera, Sociedad Cooperativa Andaluza de Crédito.
– Caja Rural de Villar, Coop. de Crédito V.
– Caja Rural de Zamora, Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural del Sur, S. Coop. de Crédito.
– Caja Rural la Junquera de Chilches, S. Coop. de Crédito V.
– Caja Rural Ntra. Sra. del Rosario, Sociedad Cooperativa Andaluza de Crédito.
– Caja Rural Nuestra Madre del Sol, S. Coop. Andaluza de Crédito.
– Caja Rural San Isidro de Vilafames, S. Coop. de Crédito V.
– Caja Rural San Jaime de Alquerías Niño Perdido, S. Coop. de Crédito V.
– Caja Rural San José de Almassora, S. Coop. de Crédito. V.
– Caja Rural San José de Burriana, S. Coop. de Crédito V.
– Caja Rural San José de Nules, S. Coop. de Crédito V.
– Caja Rural San Roque de Almenara, S. Coop. de Crédito V.
– Colonya-Caixa D’estalvis de Pollença.
– Liberbank, S. A.
– Publicredit, S. L.
– UNOE Bank, S. A.

Article publicat al blog : https://personesconsumidores.wordpress.com/

 Autor:  Francesc Xavier Sánchez Moragas.

 Llicenciat en dret – Especialista en dret del consum.

Adreça electrònica:  fxsanchez@icamat.org

Es recorda que l’autor d’aquest article no inserirà cap tipus de publicitat  en aquest blog. Ara bé,  WordPress, com a titular del domini,  pot fer-ho i en aquest cas la publicitat apareixerà  en l’espai inferior de l’article.

En cap cas l’autor manté cap relació amb les empreses que s’anunciïn, no en controla els continguts i per tant no n’assumeix cap responsabilitat ni comparteix necessàriament els valors publicitaris que utilitzin aquestes empreses.

Advertisements

About Francesc Xavier Sánchez Moragas

Llicenciat en dret. Assessor i formador. Especialista en temes de disciplina del mercat i drets de les persones consumidores.

Posted on 21 Abril 2014, in BANCS, COL•LECTIUS ESPECIALMENT PROTEGITS, DRETS PERSONES CONSUMIDORES, HABITATGE and tagged , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , . Bookmark the permalink. Deixa un comentari.

Els comentaris estan tancats.

%d bloggers like this: