Category Archives: HABITATGE

Mesures adreçades a la protecció de les persones consumidores amb deutes amb garantia hipotecària sobre l’habitatge habitual

Sense entrar a valorar si les mesures proposades al  Reial decret llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos, van ser suficients o no, a l’hora d’afrontar les greus situacions que estan patint les  economies domèstiques, en aquesta conjuntura econòmica que estem entravessant, aquesta normativa va establir diversos mecanismes conduents a permetre la reestructuració del deute hipotecari dels qui pateixen extraordinàries dificultats per atendre el seu pagament, així com la flexibilització de l’execució de la garantia real.

Per poder utilitzar alguna de les mesures que regula aquesta normativa, les persones s’han de trobar en una situació professional i patrimonial que els impedeixi fer front al compliment de les seves obligacions hipotecàries i a les elementals necessitats de subsistència.

El model de protecció dissenyat gira entorn de l’elaboració d’un codi de bones pràctiques al qual, voluntàriament, s’hi han de poder adherir les entitats de crèdit i altres entitats que, de manera professional, realitzen l’activitat de concessió de préstecs o crèdits hipotecaris, i el seguiment dels quals per aquelles ha de ser supervisat per una comissió de control integrada per representants del Ministeri d’Economia i Competitivitat, del Banc d’Espanya, de la Comissió Nacional del Mercat de Valors i de l’Associació Hipotecària Espanyola.

L’esmentat Codi inclou tres fases d’actuació:

  • La primera, dirigida a procurar la reestructuració viable del deute hipotecari, a través de l’aplicació als préstecs o crèdits d’una carència en l’amortització de capital i una reducció del tipus d’interès durant quatre anys i l’ampliació del termini total d’amortització.
  • En segon lloc, si no és suficient la reestructuració anterior, les entitats poden, si s’escau, i amb caràcter potestatiu, oferir als deutors un quitament sobre el conjunt del seu deute.
  • I, finalment, si cap de les dues mesures anteriors aconsegueix reduir l’esforç hipotecari dels deutors a límits assumibles per a la seva viabilitat financera, aquests poden sol·licitar, i les entitats han d’acceptar, la dació en pagament com a mitjà alliberador definitiu del deute. En aquest últim supòsit, les famílies poden romandre en el seu habitatge durant un termini de dos anys satisfent una renda assumible.

Així mateix, es moderen els tipus d’interès moratoris aplicables als contractes de crèdit o préstec hipotecari. Aquesta reducció pretén disminuir la càrrega financera generada en casos d’incompliment per impagament dels deutors protegits.

© De la fotografia - F Xavier Sánchez MoragasD’una altra part, s’incorporen al col·lectiu de beneficiaris de les ajudes a inquilins que preveu el Reial decret 2066/2008, de 12 de desembre, pel qual es regula el Pla d’habitatge i rehabilitació 2009-2011, les persones que hagin estat objecte d’una resolució judicial de llançament com a conseqüència de processos d’execució hipotecària, així com les que subscriguin contractes d’arrendament com a conseqüència de l’aplicació de les mesures que conté l’esmentat Codi de Bones Pràctiques.

L’aplicació del Codi de Bones Pràctiques s’estén a les hipoteques constituïdes en garantia de préstecs o crèdits concedits per a la compravenda d’habitatges el preu d’adquisició dels quals no ha excedit els valors següents:

a) per a municipis de més d’1.000.000 d’habitants: 200.000 euros;

b) per a municipis d’entre 500.001 i 1.000.000 d’habitants o els integrats en àrees metropolitanes de municipis de més d’1.000.000 d’habitants: 180.000 euros;

c) per a municipis d’entre 100.001 i 500.000 habitants: 150.000 euros;

d) per a municipis de fins a 100.000 habitants: 120.000 euros.

Als efectes d’això s’han de tenir en compte les últimes xifres de població resultants de la revisió del padró municipal.

Les entitats han de garantir la màxima difusió del contingut del Codi de Bones Pràctiques, en particular, entre els seus clients.

Codi de Bones Pràctiques per a la reestructuració viable dels deutes amb garantia hipotecària sobre l’habitatge habitual

1. Mesures prèvies a l’execució hipotecària: reestructuració de deutes hipotecaris.

a) Els deutors compresos en l’àmbit d’aplicació de l’article 2 del Reial decret llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos, poden sol·licitar i obtenir de l’entitat creditora la reestructuració del seu deute hipotecari amb l’objecte d’assolir la viabilitat a mitjà i llarg termini d’aquest. Al costat de la sol·licitud de reestructuració, han d’adjuntar la documentació que preveu l’article 3.2 de l’esmentat Reial decret llei.

No poden formular tal sol·licitud els deutors que estiguin en un procediment d’execució, una vegada s’hagi produït l’anunci de la subhasta.

b) En el termini d’un mes des de la presentació de la sol·licitud anterior juntament amb la documentació a què es refereix la lletra anterior, l’entitat ha de notificar i oferir al deutor un pla de reestructuració en el qual es concretin l’execució i les conseqüències financeres per al deutor de l’aplicació conjunta de les mesures següents:

i. Carència en l’amortització de capital de quatre anys.

ii. Ampliació del termini d’amortització fins a un total de 40 anys a comptar de la concessió del préstec.

iii. Reducció del tipus d’interès aplicable a euríbor + 0,25 per cent durant el termini de carència.

Addicionalment, les entitats poden reunificar el conjunt dels deutes contrets pel deutor.

No ha de comportar costos per compensació l’amortització anticipada del crèdit o préstec hipotecari sol·licitada durant els deu anys posteriors a l’aprovació del pla de reestructuració.

c) En el pla de reestructuració l’entitat ha d’advertir, si s’escau, del caràcter inviable del pla conforme al criteri que preveu l’apartat següent o que, si l’esmentat pla resulta inviable, es poden sol·licitar les mesures complementàries que preveu l’apartat següent.

2. Mesures complementàries.

a) Els deutors per als quals el pla de reestructuració previst a l’apartat anterior resulti inviable atesa la seva situació economicofinancera, poden sol·licitar un quitament en el capital pendent d’amortització en els termes que preveu aquest apartat, que l’entitat té facultat per acceptar o rebutjar en el termini d’un mes a comptar de l’acreditació de la inviabilitat del pla de reestructuració.

A aquests efectes, s’entén per pla de reestructuració inviable aquell que estableixi una quota hipotecària mensual superior al 60 per cent dels ingressos que percebin conjuntament tots els membres de la unitat familiar.

b) Amb l’objecte de determinar el quitament, l’entitat ha d’utilitzar algun dels següents mètodes de càlcul i ha de notificar, en tot cas, els resultats obtinguts al deutor, amb independència que la primera decideixi concedir o no l’esmentat quitament:

i. Reducció en un 25 per cent.

ii. Reducció equivalent a la diferència entre capital amortitzat i el que tingui amb el total del capital prestat la mateixa proporció que el nombre de quotes satisfetes pel deutor sobre el total de les degudes.

iii. Reducció equivalent a la meitat de la diferència existent entre el valor actual de l’habitatge i el valor que resulti de sostreure al valor inicial de taxació dues vegades la diferència amb el préstec concedit.

c) Aquesta mesura també pot ser sol·licitada per als deutors que es trobin en un procediment d’execució hipotecària en el qual ja s’hagi produït l’anunci de la subhasta.

Així mateix pot ser-ho per als deutors que, estant inclosos al llindar d’exclusió al qual es refereix el Reial decret llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos, no han pogut optar a la dació en pagament perquè l’habitatge presenta càrregues posteriors a la hipoteca.

3. Mesures substitutives de l’execució hipotecària: dació en pagament de l’habitatge habitual.

a) En el termini de dotze mesos des de la sol·licitud de la reestructuració, els deutors compresos en l’àmbit d’aplicació de l’article 2 del Reial decret llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos, per als quals la reestructuració i les mesures complementàries, si s’escau, no resultin viables conforme al que estableix l’apartat 2, poden sol·licitar la dació en pagament del seu habitatge habitual en els termes que preveu aquest apartat. En aquests casos l’entitat està obligada a acceptar el lliurament del bé hipotecat per part del deutor, a la pròpia entitat o tercer que aquesta designi, i definitivament queda cancel·lat el deute.

b) La dació en pagament suposa la cancel·lació total del deute garantit amb hipoteca i de les responsabilitats personals del deutor i de tercers enfront de l’entitat per raó del mateix deute.

c) El deutor, si així ho sol·licita en el moment de demanar la dació en pagament, pot romandre durant un termini de dos anys en l’habitatge en concepte d’arrendatari, satisfent una renda anual del 3 per cent de l’import total del deute en el moment de la dació. Durant l’esmentat termini l’impagament de la renda ha de meritar un interès de demora del 20 per cent.

d) Les entitats poden pactar amb els deutors la cessió d’una part de la plusvàlua generada per l’alienació de l’habitatge, en contraprestació per la col·laboració que aquest pugui prestar en l’esmentada transmissió.

e) Aquesta mesura no és aplicable en els supòsits que es trobin en procediment d’execució en els quals ja s’hagi anunciat la subhasta, o en els quals l’habitatge estigui gravat amb càrregues posteriors.

Llista d’entitats que han comunicat la seva adhesió al “Codi de Bones Pràctiques”

S’ha publicat la llista d’entitats que han comunicat la seva adhesió al “Codi de Bones Pràctiques per a la reestructuració viable dels deutes amb garantia hipotecària sobre l’habitatge habitual”, mitjançant la  Resolució de 10 d’abril de 2014, de la Secretaria d’Estat d’Economia i Suport a l’Empresa, per la qual es publica la llista d’entitats que han comunicat la seva adhesió al Codi de Bones Pràctiques de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris , reestructuració de deute i lloguer social; i la llista d’entitats que han comunicat la seva adhesió voluntària al Codi de Bones Pràctiques per a la reestructuració viable dels deutes amb garantia hipotecària sobre l’habitatge habitual.

Recordem que l’article 5 del Reial decret llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos estableix que el Codi de Bones Pràctiques ha de ser d’adhesió voluntària per part de les entitats de crèdit o de qualsevol altra entitat que, de manera professional, realitzi l’activitat de concessió de préstecs o crèdits hipotecaris.

Des de l’adhesió de l’entitat de crèdit, i una vegada que es produeixi l’acreditació per part del deutor que està situat dins del llindar d’exclusió, són d’obligada aplicació les previsions del Codi de Bones Pràctiques. Sense perjudici d’això, qualsevol de les parts pot compel·lir l’altra a formalitzar en escriptura pública la novació del contracte resultant de l’aplicació de les previsions que conté el Codi de Bones Pràctiques. Els costos de l’esmentada formalització van a càrrec de la part que la sol·liciti.

L’adhesió de l’entitat s’entén produïda per un termini de dos anys, prorrogable automàticament per períodes anuals, llevat de denúncia expressa de l’entitat adherida, notificada a la Secretaria General del Tresor i Política Financera amb una antelació mínima de tres mesos.

El contingut del Codi de Bones Pràctiques és aplicable exclusivament a les entitats adherides, als deutors i als contractes als quals es refereix aquest Reial decret llei. No és procedent, per tant, l’extensió de la seva aplicació, amb caràcter normatiu o interpretatiu, a cap altre àmbit.

Sense perjudici del que disposa l’apartat anterior, les entitats adherides poden aplicar amb caràcter purament potestatiu les previsions del Codi de Bones Pràctiques a deutors diferents dels compresos a l’article 3 i, en tot cas, en l’aplicació del Codi, poden millorar les previsions que aquest conté.

Llista d’entitats que han comunicat la seva adhesió al “Codi de Bones Pràctiques per a la reestructuració viable dels deutes amb garantia hipotecària sobre l’habitatge habitual», en la versió prevista per la Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social, des de la seva entrada en vigor fins al dia de la present resolució.

– Banca March, S. A.

– Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S. A.
– Banco Caixa Geral, S. A.
– Banco de Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria, S. A.
– Banco Caminos, S. A.
– Banco Cooperativo Español, S. A.
– Banco de Sabadell, S. A.
– Banco Gallego, S. A.
– Banco Mare Nostrum, S. A.
– Banco Mediolanum, S. A.
– Banco Popular-E, S. A.
– Banco Popular Español, S. A.
– Banco Popular Pastor, Sociedad Anónima.
– Banco Santander, S. A.
– Bankia, S. A.
– Bankinter, S. A.
– Bankoa, S. A.
– Barclays Bank, S. A.
– CaixaBank, S. A.
– Caixa Popular-Caixa Rural, S. Coop. de Crédito V.
– Caixa Rural D’Algemesi, S. Coop. V. de Crèdit.
– Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Ontinyent.
– Caja Laboral Popular, Coop. de Crédito.
– Caja Rural de Albacete, Ciudad Real y Cuenca, Sociedad Cooperativa de Crédito, (Globalcaja).
– Caja Rural de Casas Ibánez, S. Coop. de Crédito de Castilla-La Mancha.
– Caja Rural de Gijón, Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Granada, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Guissona, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Mota del Cuervo, Soc. Coop. de Crédito de Castilla-La Mancha.
– Caja Rural de Navarra, S. Coop. de Crédito.
– Caja Rural de Salamanca, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Soria, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Teruel, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Villamalea, S. Coop. de Crédito Agrario de Castilla-La Mancha.
– Caja Rural Regional San Agustín Fuente Álamo Murcia, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Cajas Rurales Unidas, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Cajasiete, Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Cajasur Banco, S. A.
– Catalunya Banc, S. A.
– Evo Banco, S. A.
 
– Ibercaja Banco, S. A.
– ING Bank NV, Sucursal en España.
– Kutxabank, S. A.
– NCG Banco, S. A.
– Nueva Caja Rural de Aragón, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Popular Banca Privada, S. A.
– Targobank, S. A.
– Triodos Bank, N.V., S.E.

– Unicaja Banco, S. A.

Llista d’entitats que han comunicat la seva adhesió al “Codi de Bones Pràctiques per a la reestructuració viable dels deutes amb garantia hipotecària sobre l’habitatge habitual», des de l’entrada en vigor del Reial decret llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos, en la seva versió originària.

– Banco de Castilla-La Mancha, S. A.
– Banco Espirito Santo, S. A., Sucursal en España.
– Banco Etcheverría, S. A.
– Banco Grupo Cajatres, S. A.
– Caixa de Credit dels Enginyers-Caja de Crédito de los Ingenieros, S. Coop. de Crédito.
– Caixa Rural Albalat dels Sorells, Cooperativa de Crédit Valenciana.
– Caixa Rural Altea, Cooperativa de Crèdit Valenciana.
– Caixa Rural Benicarló, S. Coop. de Crèdit V.
– Caixa Rural de Callosa d´en Sarrià, Cooperativa de Crédito Valenciana.
– Caixa Rural de L’Alcudia, Sociedad Cooperativa Valenciana de Crédito.
– Caixa Rural de Turís, Cooperativa de Crédito Valenciana.
– Caixa Rural Galega, Sociedad Cooperativa de Crédito Limitada Gallega.
– Caixa Rural la Vall San Isidro, Sociedad Cooperativa de Crédito Valenciana.
– Caixa Rural les Coves de Vinromà, S. Coop. de Crèdit V.
– Caixa Rural Sant Josep de Vilavella, S. Coop. de Crèdit V.
– Caixa Rural Torrent, Cooperativa de Crèdit Valenciana.
– Caixa Rural Vinaròs, S. Coop. de Crèdit V.
– Caja de Arquitectos, S. Coop. de Crédito (Arquia).
– Caja de Crédito Cooperativo, Sociedad Cooperativa de Crédito (Novanca).
– Caja de Crédito de Petrel, Caja Rural, Cooperativa de Crédito Valenciana.
– Caja Rural Católico Agraria, S. Coop. de Crédito V.
– Caja Rural Central, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Albal, Cooperativa Crédito Valenciana.
– Caja Rural de Alginet, Sociedad Cooperativa Crédito Valenciana.
– Caja Rural de Almendralejo, Sociedad Cooperativa de Crédito (Cajalmendralejo).
– Caja Rural de Asturias, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Baena Ntra. Sra. de Guadalupe, Sociedad Cooperativa de Crédito Andaluza.
– Caja Rural de Cañete de las Torres, Ntra. Sra. del Campo, Sociedad Cooperativa Andaluza de Crédito.
– Caja Rural de Castilla-La Mancha, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Cheste, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Córdoba, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Extremadura, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Utrera, Sociedad Cooperativa Andaluza de Crédito.
– Caja Rural de Villar, Coop. de Crédito V.
– Caja Rural de Zamora, Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural del Sur, S. Coop. de Crédito.
– Caja Rural la Junquera de Chilches, S. Coop. de Crédito V.
– Caja Rural Ntra. Sra. del Rosario, Sociedad Cooperativa Andaluza de Crédito.
– Caja Rural Nuestra Madre del Sol, S. Coop. Andaluza de Crédito.
– Caja Rural San Isidro de Vilafames, S. Coop. de Crédito V.
– Caja Rural San Jaime de Alquerías Niño Perdido, S. Coop. de Crédito V.
– Caja Rural San José de Almassora, S. Coop. de Crédito. V.
– Caja Rural San José de Burriana, S. Coop. de Crédito V.
– Caja Rural San José de Nules, S. Coop. de Crédito V.
– Caja Rural San Roque de Almenara, S. Coop. de Crédito V.
– Colonya-Caixa D’estalvis de Pollença.
– Liberbank, S. A.
– Publicredit, S. L.
– UNOE Bank, S. A.

Article publicat al blog : https://personesconsumidores.wordpress.com/

 Autor:  Francesc Xavier Sánchez Moragas.

 Llicenciat en dret – Especialista en dret del consum.

Adreça electrònica:  fxsanchez@icamat.org

Es recorda que l’autor d’aquest article no inserirà cap tipus de publicitat  en aquest blog. Ara bé,  WordPress, com a titular del domini,  pot fer-ho i en aquest cas la publicitat apareixerà  en l’espai inferior de l’article.

En cap cas l’autor manté cap relació amb les empreses que s’anunciïn, no en controla els continguts i per tant no n’assumeix cap responsabilitat ni comparteix necessàriament els valors publicitaris que utilitzin aquestes empreses.

Anuncis

Vull comprar un terreny per edificar. Què haig de saber-ne abans?

Els consumidors i la compra de solarsComprar un terreny i edificar per construir-hi el nostre habitatge requerirà una inversió econòmica important i hem de saber que, segurament, no podrem construir l’habitatge tal i com haurem pensat inicialment, perquè caldrà seguir unes normes.

Abans de l’any 1956, tothom que tenia o podia adquirir un terreny sabia que s’hi podria construir el seu habitatge i que ho podria fer segons el seu criteri i les seves possibilitats  i això va provocar un caos urbanístic i molts problemes socials, perquè no hi havien normes urbanístiques reguladores, especificant distàncies, alineacions, alçades, tipologies de construccions… era una època on les ciutats creixien sense cap planificació.

Aquesta concepció liberal de la construcció determinava que els particulars tenien tota la llibertat d’actuació sobre les seves propietats, tenien el dret absolut,  però això va canviar i va aparèixer el dret urbanístic, com una regulació pública sobre el dret a la propietat, que va passar a tenir el que en diuen el “ius aedificandi” o dret a edificar, amb el que ara, en aquests moments,  és l’administració pública la que delimita on i com construir i el dret a la propietat ha passat a ser un dret delimitat.

La normativa de referència a Catalunya en aquestes qüestions és el Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme – TRLU-.

Què vull construir i on vull construir?

Ja hem comentat abans que ens podríem  trobar en que volguéssim comprar un terreny que no fos edificable o que potser no s’hi pogués edificar tal i com nosaltres voldríem fer-ho, o potser hauríem de cedir-ne una part al municipi o hauríem d’assumir algunes despeses abans de poder-hi construir, pel que haurem de prendre precaucions importants abans de fer aquesta inversió.

Quan ens volem comprar un terreny, per poder-nos-hi construir el nostre habitatge, el primer que hem de saber és que aquest terreny estarà inclòs i classificat en el planejament urbanístic i que això voldrà dir que el terreny tindrà un règim urbanístic que en regularà i en limitarà les seves possibilitats i per tant el seu valor patrimonial.

Tipus de sòl a efectes d’edificació. Classificació i qualificació urbanística.

Els terrenys poden estar en un sòl classificat com urbà, urbanitzable o no urbanitzable i en el cas de  terrenys urbans, aquests poden estar qualificats com a sòl residencial, industrial o terciari.

La qualificació és una tècnica que s’utilitza amb posterioritat a la classificació del sòl. Comporta la determinació dels usos als quals es destinarà el sòl, que poden ser lucratius o no. Si els usos són lucratius, es parla de zona i sinó ho són de sistema urbanístic.

Per exemple, són sistemes urbanístics, les carreteres, els ports, els  aeroports, els equipaments comunitaris com els centres públics, els equipaments de caràcter religiós, cultural, docent, esportiu, sanitari, els espais lliures públics com els parcs, els jardins o les  zones verdes.

La zona es delimita en atenció a l’ús, però també a la intensitat d’aquest ús, és a dir, els m2 de sostre que es poden aixecar en 1 m2 de superfície, i a la tipologia edificatòria.

Els sòls no urbanitzables, poden estar qualificats com agrícoles, forestals, agrícola de protecció o com d’especial protecció.

Molt de compte amb els terrenys situats en sòl no urbanitzable, perquè no s’hi podrà construir.

El sòl no urbanitzable són els terrenys que el pla d’ordenació urbanística municipal (POUM) ha classificat com a no urbanitzable  per algun d’aquest factors:

  • Un règim especial de protecció aplicat per la legislació sectorial i pel planejament territorial que exigeixi aquesta classificació com a conseqüència de la necessitat o la conveniència d’evitar la transformació dels terrenys per protegir-ne l’interès connector, natural, agrari, paisatgístic, forestal o d’un altre tipus.
  • Les determinacions dels plans directors.
  • La subjecció dels terrenys a limitacions o servituds per a la protecció del domini públic.
  • La concurrència dels valors considerats per la legislació aplicable en matèria de sòl.
  • L’objectiu de garantir la utilització racional del territori i la qualitat de vida, d’acord amb el model de desenvolupament urbanístic sostenible.
  • El valor agrícola dels terrenys inclosos en indicacions geogràfiques protegides o denominacions d’origen.

Hi han terrenys que no formen part del sol urbà, però que malgrat tot poden ser urbanitzats, és el que es coneix com a sòl urbanitzable.

Constitueixen el sòl urbanitzable els terrenys que, d’acord amb el pla d’ordenació urbanística municipal (POUM) corresponent es considerin necessaris i adequats per a garantir el creixement de la població i de l’activitat econòmica, i els terrenys que els plans directors urbanístics delimitin com a àrees residencials estratègiques o com a sectors d’interès supramunicipal dins d’aquesta classe de sòl.

Els plans d’ordenació urbanística municipal poden distingir entre sòl urbanitzable delimitat i sòl urbanitzable no delimitat.

En un sòl classificat com a sòl urbanitzable hi podrem construir, però no de forma immediata.

Si és delimitat  caldrà la formulació, la tramitació i l’aprovació definitiva d’un pla parcial urbanístic (PPU), llevat dels supòsits en què, d’acord amb el TRLU, l’ordenació urbanística detallada s’estableixi per mitjà d’un pla d’ordenació urbanística municipal o d’un pla director urbanístic de delimitació i ordenació d’àrees residencials estratègiques o de sectors d’interès supramunicipal.

Si es tracta de sòl urbanitzable no delimitat, el pla parcial urbanístic ha d’ésser de delimitació (PPUD), s’ha d’haver aprovat definitivament i ha d’acreditar que l’actuació sigui coherent pel pla d’ordenació urbanística municipal corresponent (POUM).

El sòl urbanitzable delimitat és un sòl que en el  POUM  té prioritat per ser desenvolupat urbanísticament en primer lloc.

Compte amb els terrenys urbanitzables perquè tenen despeses i gravàmens associats

Comprar un solar l’opció més segura

Els solars són els terrenys classificats com a sòl urbà que són aptes per a l’edificació, segons llur qualificació urbanística, i que compleixin els requisits següents:

  • Que estiguin urbanitzats d’acord amb les determinacions establertes pel planejament urbanístic, o en tot cas, si aquest no les especifica, que disposin dels serveis urbanístics bàsics i afrontin amb una via que disposi d’enllumenat públic i estigui íntegrament pavimentada, inclosa la zona de pas de vianants.
  • Que tinguin assenyalades alineacions i rasants, si el planejament urbanístic les defineix.
  • Que siguin susceptibles de llicència immediata perquè no han estat inclosos en un sector subjecte a un pla de millora urbana ni en un polígon d’actuació urbanística pendents de desenvolupament.
  • Que, per edificar-los, no s’hagin de cedir terrenys per destinar-los a carrers o a vies amb vista a regularitzar alineacions o a completar la xarxa viària.

Els Serveis urbanístics bàsics són:

  • La xarxa viària que tingui un nivell de consolidació suficient per permetre la connectivitat amb la trama viària bàsica municipal.
  • Les xarxes d’abastament d’aigua i de sanejament.
  • El subministrament d’energia elèctrica.

Per tant, el solar ha d’estar en sòl urbà i tal com estableix el  TRLU, constitueixen el sòl urbà:

  • Els terrenys que el planejament urbanístic inclou de manera expressa en aquesta classe de sòl perquè, havent estat sotmesos al procés d’integració en el teixit urbà, tenen tots els serveis urbanístics bàsics o bé són compresos en àrees consolidades per l’edificació d’ almenys dues terceres parts de llur superfície edificable. El simple fet que el terreny confronti amb carreteres i vies de connexió interlocal i amb vies que delimiten el sòl urbà no comporta que el terreny tingui la condició de sòl urbà.
  • Els terrenys que, en execució del planejament urbanístic, assoleixen el grau d’urbanització que aquest determina.

Comprar una casa antiga per tirar-la a terra i tornar a construir en el seu terreny

Potser ens interessa una zona concreta de la ciutat i pensem que és una bona opció comprar una casa vella per derruir-la o potser podem comprar directament un terreny en aquesta zona urbana, on abans hi havia una construcció antiga.

També en aquests casos s’ha d’anar en compte perquè pot ser que el  sol urbà  hagi perdut la consideració de consolidat.

Els consumidors i l'edificacióQuan tenim un solar, parlem de sol urbà consolidat i ja podrem edificar, però pot ser que el nostre terreny estigui en sol urbà no consolidat.

Això pot passar perquè, tal i com diu l’article 31 TRLU, el sòl urbà consolidat esdevé no consolidat quan el planejament urbanístic general el sotmet a actuacions de transformació urbanística incorporant-lo en sectors subjectes a un pla de millora urbana o en polígons d’actuació urbanística.

Per a la transformació urbanística d’un sector de sòl urbà no consolidat subjecte a un pla de millora urbana, cal la formulació, la tramitació i l’aprovació definitiva d’un pla de millora urbana, llevat dels casos de les àrees residencials estratègiques i dels sectors d’interès supramunicipal, l’ordenació detallada dels quals s’estableix per mitjà del pla director urbanístic corresponent.

Com veiem, comprar sòl urbà no consolidat fa que hàgim d’estar pendents de l’aprovació del planejament urbanístic corresponent i que potser no podrem utilitzar tot el solar ni construir de la forma que havíem previst.

Obligacions dels propietaris de sol urbà no consolidat i de sol urbanitzable delimitat

Els propietaris de sòl urbà no consolidat han de cedir gratuïtament a l’administració actuant el sòl corresponent al 10% de l’aprofitament urbanístic dels sectors subjectes a un pla de millora urbana o dels polígons d’actuació urbanística que tinguin per objecte determinar operacions urbanístiques que comportin el desenvolupament del model urbanístic de l’àmbit de què es tracti o bé la seva reconversió quant a l’estructura fonamental, l’edificació existent o els usos principals, llevat dels supòsits següents:

  • En el cas de les àrees residencials estratègiques, els propietaris han de cedir el sòl corresponent al percentatge que estableixi el pla director, que pot ésser de fins al 15% de l’aprofitament urbanístic del sector.
  • En el cas que per mitjà d’una modificació del planejament urbanístic general s’estableixi un nou polígon d’actuació urbanística que tingui per objecte una actuació aïllada de dotació a què fa referència la disposició addicional segona, el 10% de l’increment de l’aprofitament urbanístic que comporti l’actuació de dotació respecte a l’aprofitament urbanístic atribuït als terrenys inclosos en l’actuació, llevat que la modificació del planejament corresponent incrementi el sostre edificable de l’àmbit de l’actuació, supòsit en el qual el percentatge esmentat és del 15% de l’increment de l’aprofitament urbanístic.
  • En el cas que per mitjà d’una modificació del planejament urbanístic general s’incrementi el sostre edificable d’un sector o d’un polígon d’actuació urbanística, els propietaris, a part de la cessió ordinària que corresponia a l’àmbit d’actuació, han de cedir el sòl corresponent al 15% de l’increment de l’aprofitament urbanístic.

Els propietaris de sòl urbà no consolidat i els propietaris de sòl urbanitzable delimitat tenen els deures comuns següents:

  • Repartir equitativament els beneficis i les càrregues derivats del planejament urbanístic.
  • Cedir a l’ajuntament o a l’administració que pertoqui, d’una manera obligatòria i gratuïta, tot el sòl reservat pel planejament urbanístic per als sistemes urbanístics locals inclòs en l’àmbit d’actuació urbanística en què siguin compresos els terrenys, amb les especificitats següents:
    • En sòl urbà, l’àmbit d’actuació és el del polígon d’actuació urbanística o el sector del pla de millora urbana, que poden ésser físicament discontinus.
    • En sòl urbanitzable delimitat, l’àmbit d’actuació és el sector del pla parcial urbanístic corresponent, que també pot ésser físicament discontinu.
  • Cedir a l’ajuntament o a l’administració que pertoqui, d’una manera obligatòria i gratuïta, el sòl necessari per a l’execució dels sistemes urbanístics generals que el planejament urbanístic general inclogui en l’àmbit d’actuació urbanística en què els terrenys siguin compresos o en què estiguin adscrits per a l’obtenció del sòl.
  • Costejar i, si s’escau, executar i cedir a l’ajuntament o a l’administració que pertoqui, amb el sòl corresponent, totes les obres d’urbanització previstes en l’actuació, com també les infraestructures de connexió amb les xarxes generals de serveis i les d’ampliació i reforçament de les existents fora de l’actuació que aquesta demani per les dimensions i les característiques específiques, sens perjudici del dret de rebre el reintegrament de les despeses d’instal·lació de les xarxes de serveis amb càrrec a les empreses prestadores d’aquests serveis, en els termes que estableix la legislació aplicable. En aquestes infraestructures s’inclouen les de transport públic que siguin necessàries com a conseqüència de la mobilitat generada per l’actuació de què es tracti. La participació en els costos d’implantació d’aquestes infraestructures es determina d’acord amb la legislació sobre mobilitat.
  • Edificar els solars en els terminis establerts pel planejament urbanístic.
  • Executar en els terminis establerts pel planejament urbanístic la construcció de l’habitatge protegit que eventualment els correspongui.
  • Conservar les obres d’urbanització, agrupats legalment com a junta de conservació, en els supòsits en què s’hagi assumit voluntàriament aquesta obligació o bé ho imposi justificadament el pla d’ordenació urbanística municipal o el programa d’actuació urbanística municipal, vinculant-la objectivament a la manca de consolidació del sòl o a la insuficiència de la urbanització.

Els propietaris de sòl urbà no consolidat no inclòs en àmbits d’actuació urbanística estan obligats a cedir gratuïtament a l’ajuntament o a l’administració que pertoqui, abans de l’edificació, únicament els terrenys, destinats a carrers o a qualsevol altre tipus de via del sistema de comunicació o a les ampliacions, que siguin necessaris perquè aquest sòl adquireixi la condició de solar.

Els propietaris de sòl urbanitzable delimitat tenen el deure de cedir a l’administració actuant, gratuïtament, dins el sector de sòl urbanitzable en què siguin compresos els terrenys, el sòl necessari per a edificar el sostre corresponent al 15% de l’aprofitament urbanístic del sector.

La informació que ha de facilitar l’administració als compradors

Consumidors i dret urbanísticL’article 4.c  del Reial Decret Legislatiu  2/2008, de 20 de juny, pel que s’aprova el text refós de la Llei del Sòl –TRLS- estableix que tots els ciutadans tenen dret a accedir a la informació de què disposin les administracions públiques sobre l’ordenació del territori, l’ordenació urbanística i la seva avaluació ambiental, així com obtenir una còpia o certificació de les disposicions o els actes administratius adoptats, en els termes que disposa la seva legislació reguladora.

També a ser informats per l’Administració competent, de forma completa, per escrit i en un termini raonable, del règim i les condicions urbanístiques aplicables a una finca determinada, en els termes que disposa la seva legislació reguladora.

I a participar efectivament en els procediments d’elaboració i aprovació de qualsevol instruments d’ordenació del territori o d’ordenació i execució urbanístiques i de la seva avaluació ambiental mitjançant la formulació d’al·legacions, observacions, propostes, reclamacions i queixes i a obtenir de l’Administració una resposta motivada, conforme a la legislació reguladora del règim jurídic de l’esmentada Administració i del procediment de què es tracti.

Per altra banda, l’article 105 del TRLU ens diu que tothom pot demanar informes referits a l’aprofitament urbanístic o, en general, a les determinacions urbanístiques aplicables a una o unes finques concretes, a l’ajuntament competent, que ha de notificar els certificats en el termini d’un mes des de la presentació de la sol·licitud en el registre general de l’ajuntament.

Aquest  certificat de règim urbanístic, si la finca objecte de consulta és edificable, té una vigència de sis mesos, a comptar des de la notificació a les persones interessades.

Sens perjudici de les prescripcions de la legislació sectorial, és preceptiu d’atorgar les llicències d’edificació que siguin sol·licitades en la forma establerta per la legislació de règim local dins aquest termini de vigència i que manquin de defectes inesmenables, sempre que el projecte s’ajusti a les normes vigents en el moment de la sol·licitud del certificat, d’acord amb el contingut d’aquest.

Els certificats de règim urbanístic, en cas que es refereixin a finques que no siguin susceptibles d’obtenir llicència directament, tenen una vigència de sis mesos, i l’alteració, dins d’aquest termini, de les determinacions i previsions que es facin constar en aquests documents, pot donar dret a les persones titulars del dret d’iniciativa a la indemnització de les despeses en què hagin incorregut per l’elaboració dels projectes que esdevinguin inútils.

La informació del Registre de la Propietat

L’article 41 del TRLU estableix el dret d’edificació en sòl urbà i ens diu que el sòl urbà pot ésser edificat, d’acord amb les determinacions del planejament urbanístic, i mitjançant l’atorgament de la llicència d’edificació corresponent, si assoleix la condició de solar.

Les condicions d’edificació que estableixin les llicències municipals es poden fer constar, d’acord amb la legislació hipotecària, en el Registre de la Propietat.

Si es transmeten finques en curs d’edificació, les persones compradores han d’assumir el compliment d’aquestes condicions; igualment, en les escriptures d’obra nova en construcció, les persones propietàries han d’explicitar l’assumpció de les dites condicions o bé acreditar que les han complertes en declarar l’obra conclosa.

En tots dos casos, s’ha d’incorporar a les escriptures corresponents el testimoniatge de les llicències d’obres i, si s’escau, de la parcel·lació urbanística, o bé el pronunciament municipal que la declari innecessària.

L’article 19 del TRLS també estableix que:

  • La transmissió de finques no modifica la situació del titular respecte dels deures del propietari de conformitat amb aquesta Llei i els establerts per la legislació de l’ordenació territorial i urbanística aplicable o exigibles pels seus actes d’execució. El nou titular queda subrogat en els drets i deures de l’anterior propietari, així com en les obligacions que aquest ha assumit davant de l’Administració competent i que hagin estat objecte d’inscripció registral, sempre que aquestes obligacions es refereixin a un possible efecte de mutació juridicoreal.
  • En les alienacions de terrenys, s’han de fer constar en el títol corresponent:

a) La situació urbanística dels terrenys, quan no siguin susceptibles d’ús privat o edificació, tinguin edificacions fora d’ordenació o estiguin destinats a la construcció d’habitatges subjectes a algun règim de protecció pública que en permeti taxar el seu preu màxim per a la venda, lloguer o altres formes d’accés a l’habitatge.

b) Els deures legals i les obligacions pendents de complir, quan els terrenys estiguin subjectes a una de les següents actuacions:

  • Les actuacions d’urbanització, que inclouen:
    • Les de nova urbanització, que suposen el pas d’un àmbit de sòl de la situació de sòl rural a la d’urbanitzat perquè creïn, juntament amb les corresponents infraestructures i dotacions públiques, una o més parcel·les aptes per a l’edificació o ús independent i connectades funcionalment amb la xarxa dels serveis exigits per l’ordenació territorial i urbanística.
    • Les que tinguin per objecte reformar o renovar la urbanització d’un àmbit de sòl urbanitzat, en els mateixos termes que estableix el paràgraf anterior.
  • Les actuacions de dotació, considerant com a tals les que tinguin per objecte incrementar les dotacions públiques d’un àmbit de sòl urbanitzat per reajustar-ne la proporció amb una més elevada edificabilitat o densitat o amb els nous usos assignats en l’ordenació urbanística a una o més parcel·les de l’àmbit i no requereixin la reforma o renovació de la seva urbanització.

La infracció de qualsevol d’aquestes disposicions faculta l’adquirent per rescindir el contracte en el termini de quatre anys i exigir la indemnització que escaigui de conformitat amb la legislació civil.

En ocasió de l’autorització d’escriptures públiques que afectin la propietat de finques o parcel·les, els notaris poden sol·licitar de l’Administració pública competent informació telemàtica o, si no, una cèdula o informe escrit que expressi la seva situació urbanística i els deures i obligacions al compliment dels quals estiguin afectes. Els notaris han de trametre a la Administració competent, perquè en tingui coneixement, una còpia simple en paper o en suport digital de les escriptures per a les quals hagin sol·licitat i obtingut informació urbanística, dins dels deu dies següents a l’atorgament. Aquesta còpia no merita cap aranzel.

Aquestes qüestions també estan regulades detalladament al  Reial Decret 1093/1997, de 4 de juliol, pel qual s’aproven les normes complementàries al Reglament per al’execució de la Llei Hipotecària sobre Inscripció en el Registre de la Propietat d’Actes de Naturalesa Urbanística.

Article publicat al bloc : https://personesconsumidores.wordpress.com/ Autor: Francesc Xavier Sánchez Moragas. Llicenciat en dret – Especialista en dret del consum. Adreça electrònica: fxsanchez@icamat.org

Es recorda que, tal i com s’estableix en l’avís legal, l’autor no inserirà publicitat de cap tipus en aquest bolg, però que pot ser que WordPress pugui fer-ho i que en aquest cas, aparegui en l’espai inferior d’aquest article. Es recorda que en cap cas l’autor d’aquest blog manté cap relació amb les empreses que s’anunciïn i per tant no n’assumeix cap responsabilitat ni comparteix necessàriament els valors publicitaris que s’utilitzin per part d’aquestes empreses.

Consum i planejament urbanístic

PAUMCom ja vaig comentar en un altre article publicat en aquest mateix blog que portava per títol Vull comprar un terreny per edificar. Què haig de saber-ne abans?”, el dret de la propietat no és un dret absolut sinó què és un dret limitat i aquesta limitació, la imposa la legislació i el planejament urbanístic, per aquest motiu, a l’hora de comprar un solar o un habitatge per fer-hi reformes, ens cal saber quina és la situació urbanística de l’habitatge o del solar, per poder-ne avaluar les seves possibilitats i poder considerar-ne o no la seva compra.

En una primera aproximació hem de distingir entre la planificació territorial i la planificació urbanística.

A Catalunya, la planificació territorial  té el seu marc en la Llei 23/1983, del 21 de novembre, de política territorial –LPTC-.

D’aquesta normativa hem de destacar els següents elements de planificació :

  • El Pla Territorial General (PTG), que és l’instrument que defineix els objectius d’equilibri territorial d’interès general per a Catalunya i, a la vegada, marc orientador de les accions que emprenen els poders públics per a crear les condicions adequades per a atreure l’activitat econòmica als espais idonis i per aconseguir que els ciutadans tinguin uns nivells de qualitat de vida semblants, independentment de l’àmbit territorial on visquin.
  • Els plans territorials parcials (PTP), que són els instruments per a definir els objectius d’equilibri d’una part del territori de Catalunya i el marc orientador de les accions que s’hi emprendran per tal d’avançar cap a una determinada visió de futur.
  • Els plans directors territorials (PDT), que són els plans que concreten les directrius generals del planejament que contenen el Pla territorial general de Catalunya o els plans territorials parcials per als aspectes o en les àrees sobre les quals incideixen.
  • Els plans territorials sectorials (PTS), que són els plans d’incidència territorial que elaboren els departaments en àmbits temàtics de la seva competència. El seu àmbit d’aplicació és tot el territori de Catalunya.

En l’àmbit del planejament urbanístic la normativa de referència és el  Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme –TRLU-, que estableix que la planificació urbanística del territori es duu a terme mitjançant el planejament urbanístic general, que és integrat per:

Els plans directors urbanístics (PDU)

Els plans d’ordenació urbanística municipal (POUM)

Les normes de planejament urbanístic (NPU).

Els programes d’actuació urbanística municipal són també part del planejament urbanístic general i el complementen (PAUM)

El planejament urbanístic general es desenvolupa per mitjà del planejament urbanístic derivat, que és integrat per:

  • Els plans especials urbanístics (PEU).
  • Els  plans de millora urbana (PMU).
  • Els plans parcials urbanístics (PPU).
  • Els plans parcials urbanístics de delimitació (PPUD).
  • Els ajuntaments, d’acord amb la legislació de règim local, poden aprovar ordenances d’urbanització i d’edificació per regular aspectes que no són objecte de les normes dels plans d’ordenació urbanística municipal, sense contradir-ne ni alterar-ne les determinacions.

Existeix una clara connexió entre el planejament urbanístic i el planejament territorial, i l’article 11.4 de la LPTC estableix que “Els plans d’ordenació urbanística han d’ésser coherents amb les determinacions del Pla Territorial General i dels plans territorials parcials i facilitar-ne l’acompliment”

Anem a veure una mica quins són els continguts de les diferents figures del planejament urbanístic.

Figures del planejament urbanístic general

Plans directors urbanístics

Qui els fa?

Correspon de formular els plans directors urbanístics a les entitats i els organismes que determini el conseller o consellera de Política Territorial i Obres Públiques, un cop vist l’informe de la Comissió d’Urbanisme de Catalunya, amb la participació dels ajuntaments afectats.

Quin abast tenen?

Els plans directors urbanístics (PDU), estableixen les directrius per coordinar l’ordenació urbanística d’un territori d’abast supramunicipal.

La resta del  planejament urbanístic que resulti afectat per les determinacions d’un pla director urbanístic s’hi ha d’adaptar.

Quin és el seu contingut?

El PDU estableix  directius perquè el desenvolupament urbanístic sigui sostenible, fent especial atenció a  la mobilitat de persones i mercaderies i el transport públic.

La concreció i la delimitació de les reserves de sòl per a les grans infraestructures, com ara xarxes viàries, ferroviàries, hidràuliques, energètiques, portuàries, aeroportuàries, de sanejament i abastament d’aigua, de telecomunicacions, d’equipaments i altres de semblants.

També estableixen mesures de protecció del sòl no urbanitzable, i els criteris per a l’estructuració orgànica d’aquest sòl.

Quins documents l’integren?

A l’hora de dissenyar un pla director urbanístic, aquest s’ha de documentar amb el següent contingut:

a) Els estudis justificatius.

b) La memòria.

c) La programació de les actuacions per aplicar-los.

d) Les bases tècniques i econòmiques per desenvolupar-los.

e) Els plànols d’informació i d’ordenació.

f) Les normes que s’han de complir obligadament.

Plans d’ordenació urbanística municipal (POUM)

Qui els fa?

Correspon de formular els plans d’ordenació urbanística municipal i els programes d’actuació urbanística municipal als ajuntaments.

Quin abast tenen?

Els plans d’ordenació urbanística municipal són l’instrument d’ordenació urbanística integral del territori i poden abastar un terme municipal o més d’un.

Quin és el seu contingut?

Correspon als plans d’ordenació urbanística municipal, com a mínim:

a) Classificar el sòl, amb vista a l’establiment del règim jurídic corresponent.

b) Definir el model d’implantació urbana i les determinacions per al desenvolupament urbanístic.

c) Definir l’estructura general que cal adoptar per a l’ordenació urbanística del territori i establir les pautes per a fer-ne el desenvolupament, sense que aquesta definició impedeixi formular plans especials urbanístics autònoms per a implantar altres elements integrants de l’estructura general del territori.

d) Determinar les circumstàncies que en poden produir la modificació o la revisió.

Quin és el seu contingut ?

a) Classifiquen el territori en les classes de sòl definides per aquesta Llei i en els àmbits o les superfícies que resultin necessaris en funció dels objectius de desenvolupament i de la complexitat urbanística del municipi.

b) Estableixen les determinacions que corresponen a cada classe de sòl per aconseguir la plena efectivitat del règim respectiu.

c) Desenvolupen per a cada classe de sòl l’estructura general i el model del territori.

d) Determinen els indicadors de creixement, població, recursos i desenvolupament econòmic i social del sistema urbà que hagin d’ésser considerats per decidir l’oportunitat i la conveniència de cada actuació, d’acord amb els interessos públics derivats de l’imperatiu d’utilització racional del territori.

e) Incorporen previsions sobre la disponibilitat dels recursos hídrics i energètics.

f) Defineixen el sistema general d’espais lliures públics, que ha de respondre, com a mínim, a la proporció de 20 m² per cada 100 m² de sostre admès pel planejament urbanístic per a ús residencial no inclòs en cap sector de planejament urbanístic. Aquest estàndard mínim no és aplicable als plans d’ordenació urbanística municipal de municipis que tinguin una població inferior a tres mil habitants i d’escassa complexitat urbanística, que només distingeixin entre sòl urbà i sòl no urbanitzable, amb el benentès que aquests plans han d’efectuar una reserva de sòl que sigui adequada a les necessitats del municipi.

g) Poden definir el sistema urbanístic d’habitatges dotacionals públics i preveure reserves d’aquest tipus en sectors de planejament urbanístic derivat en substitució total o parcial de la reserva d’equipaments, sempre que s’acrediti que no cal destinar-los a equipaments públics. Aquestes reserves incloses en sectors no poden ésser superiors al 5% de la reserva global del municipi per a equipaments públics locals.

h) Estableixen les determinacions necessàries per assolir una mobilitat sostenible en el municipi.

i) Estableixen, per mitjà de l’agenda, quan no tenen cap programa d’actuació urbanística, les determinacions pròpies d’aquests pel que fa a les prioritats i a les previsions temporals de l’execució del pla d’ordenació urbanística municipal.

  • En sòl urbà, els plans d’ordenació urbanística municipal:

a) Apliquen les tècniques de qualificació o zonificació del sòl i de reserva o afectació d’aquest per a sistemes urbanístics generals i locals, respectant sempre la proporció adequada a les necessitats de la població.

b) Assignen usos detallats per a cada zona.

c) Regulen els paràmetres i els criteris d’harmonització formal i compositiva de les edificacions.

d) Determinen quins valors arquitectònics, arqueològics, paisatgístics i mediambientals hi han d’ésser protegits.

e) Regulen l’ús del subsòl, per fer factibles la prestació dels serveis i la implantació de les infraestructures necessàries per a la col·lectivitat, respectant sempre els aprofitaments privats que hi siguin compatibles.

  • En sòl urbà consolidat, i en els àmbits del sòl urbà no consolidat no inclosos en sectors subjectes a un pla de millora urbana:

Els plans d’ordenació urbanística municipal detallen l’ordenació urbanística del sòl, fixen els paràmetres urbanístics necessaris per a l’atorgament de llicències d’edificació i assenyalen les alineacions. Pel que fa a l’ordenació de volums, el pla en pot preveure una amb caràcter obligatori o diverses d’alternatives. En aquest darrer supòsit, el pla pot especificar gràficament les dites alternatives, o bé concretar els paràmetres de l’edificació que, sense alterar l’aprofitament urbanístic de la zona o de l’illa, admeten variació.

  • En sòl urbà consolidat:

Els plans d’ordenació urbanística municipal precisen les rasants i les característiques i el traçat de les obres d’urbanització. En els àmbits de sòl urbà no consolidat per als quals els plans delimitin polígons d’actuació, les obres d’urbanització i les rasants s’han de definir i concretar mitjançant un projecte d’urbanització.

Els plans d’ordenació urbanística municipal estableixen quins són els elements d’urbanització que cal completar o acabar perquè els terrenys adquireixin la condició de solar.

  • En els àmbits del sòl urbà no consolidat per als quals delimitin sectors subjectes a un pla de millora urbana:

Els plans d’ordenació urbanística municipal fixen els índexs d’edificabilitat bruta, les densitats, els usos principals i compatibles, i els estàndards per determinar les reserves mínimes per al sistema local d’espais lliures i equipaments. Aquests sectors poden ésser físicament discontinus.

  • En sòl urbanitzable delimitat:

Els plans d’ordenació urbanística municipal concreten la delimitació dels sectors, que poden ésser físicament discontinus i, per a cadascun d’aquests, els índexs d’edificabilitat bruta; la densitat màxima, que no pot superar en cap cas els cent habitatges per hectàrea; els usos principals i compatibles, i els estàndards que determinen les reserves mínimes per al sistema local d’espais lliures i equipaments. En el cas dels sectors que és previst de desenvolupar d’una manera immediata, poden establir l’ordenació detallada del sòl amb el nivell i documentació propis d’un pla parcial urbanístic i altres determinacions pròpies d’aquest instrument, sense necessitat de tramitar-lo per a desenvolupar el sector si així ho determinen expressament.

  • En sòl urbanitzable no delimitat:

Els plans d’ordenació urbanística municipal estableixen:

a) Les magnituds màximes o mínimes de les actuacions urbanístiques que hi són permeses, en funció dels diferents usos.

b) Les intensitats màximes dels usos urbanístics.

c) Les connexions amb les infraestructures exteriors.

d) Els nivells o percentatges de sòl de cessió obligatòria i gratuïta.

  • En sòl no urbanitzable, els plans d’ordenació urbanística municipal:

a) Regulen cadascuna de les qualificacions possibles, en coherència amb el grau de conservació i protecció pretesos.

b) Regulen els paràmetres bàsics de les edificacions admissibles.

c) Estableixen els llindars.

d) Contenen, si escau, el catàleg a què es refereix l’article 50.2 del TRLUC.

Quins documents l’integren?

a) La memòria descriptiva i justificativa del pla, amb els estudis complementaris que escaiguin.

b) Els plànols d’informació i d’ordenació urbanística del territori i, en el cas del sòl urbà consolidat, de traçat de les xarxes bàsiques d’abastament d’aigua, de subministrament de gas i d’energia elèctrica, de comunicacions, de telecomunicacions i de sanejament i les corresponents als altres serveis establerts pel pla.

c) Les normes urbanístiques.

d) El catàleg de béns a protegir.

e) L’agenda i l’avaluació econòmica i financera de les actuacions a desenvolupar.

f) La documentació mediambiental adequada i, com a mínim, l’informe mediambiental.

g) El programa d’actuació urbanística municipal, si escau.

h) La memòria social, que ha de contenir la definició dels objectius de producció d’habitatge de protecció pública en les modalitats corresponents que aquesta Llei determina.

Programes d’actuació urbanística municipal (PAUM)

L’adopció dels programes d’actuació urbanística municipal és de caràcter potestatiu, però són l’expressió de les polítiques municipals de sòl i d’habitatge i contenen les previsions i els compromisos assumits per al desenvolupament dels plans d’ordenació urbanística municipal corresponents pel que fa a la reforma i la millora urbanes, als equipaments i a la generació d’activitat econòmica, dins el marc del desenvolupament urbanístic sostenible.

Les determinacions del programa d’actuació urbanística municipal definitivament aprovat, en els municipis que en tenen, són el marc de referència adequat per concertar actuacions en matèria de sòl i d’habitatge entre els ajuntaments i l’Administració de la Generalitat.

Els programes d’actuació urbanística municipal tenen vigència indefinida, sens perjudici de l’abast temporal de llurs determinacions que tinguin aquesta naturalesa, i s’han de referir tant a les actuacions del sector públic com a les dels i de les particulars.

L’adopció, l’actualització, la modificació o la revisió dels programes d’actuació urbanística municipal, si es tramiten amb independència del pla d’ordenació urbanística municipal corresponent, segueixen el mateix procediment que aquest.

Els programes d’actuació urbanística municipal s’han d’actualitzar cada sis anys.

Contingut dels programes d’actuació urbanística municipal

POUMEls programes d’actuació urbanística municipal poden delimitar el sòl urbanitzable no delimitat i modificar els sectors prèviament delimitats, fins i tot per atribuir-los la condició de sòl urbanitzable no delimitat. En tots aquests supòsits, han de contenir les determinacions pròpies dels plans d’ordenació urbanística municipal i la documentació que sigui pertinent. Els programes d’actuació urbanística municipal no poden alterar la classificació del sòl no urbanitzable.

Els programes d’actuació urbanística municipal completen, si escau, la determinació dels criteris objectius que han de permetre decidir la conveniència o la necessitat de la delimitació i la transformació urbanística del sòl urbanitzable no delimitat.

Els programes d’actuació urbanística municipal poden incloure sistemes urbanístics generals en els sectors de sòl urbanitzable i en els sectors subjectes a plans de millora urbana, i també en els polígons d’actuació urbanística en sòl urbà. Així mateix, poden acordar operacions de millora urbana i actuacions sotmeses a un pla especial urbanístic, i també delimitar polígons d’actuació urbanística no definits pel pla d’ordenació urbanística municipal corresponent.

Els programes d’actuació urbanística municipal han de concretar i distribuir les reserves de sòl que el pla d’ordenació urbanística municipal corresponent determini, si el pla d’ordenació urbanística municipal no ho fa.

Els programes d’actuació urbanística municipal han d’establir terminis per a l’execució de les obres d’urbanització, poden fixar terminis per a l’edificació dels solars, delimitar àrees tant per a l’exercici dels drets de tempteig i de retracte com per a l’aplicació de programes de rehabilitació d’edificis, definir sectors d’urbanització prioritària, incloure les reserves de terrenys i establir les mesures pertinents per a l’adequada culminació urbanística de les urbanitzacions existents.

Documentació dels programes d’actuació urbanística municipal

a) La memòria raonada dels objectius que persegueixen i de les mesures i els mitjans programats per assolir-los, en coherència amb el planejament de rang superior.

b) La relació de les actuacions programades.

c) El calendari d’execució.

d) L’avaluació econòmica i financera, que ha de contenir un informe de sostenibilitat econòmica que ponderi l’impacte de les actuacions previstes en les finances públiques de les administracions responsables de la implantació i el manteniment de les infraestructures i de la implantació i prestació dels serveis necessaris.

e) Els estudis complementaris que escaiguin.

f) Els plànols d’informació, de delimitació i d’esquemes d’integració urbana de les actuacions i, si s’escau, els plànols d’ordenació i les normes per aplicar-los.

Les Normes de planejament urbanístic

Correspon de formular les normes de planejament urbanístic a la direcció general competent en matèria d’urbanisme, d’ofici, en els supòsits especificats pels articles 62 i 63 del TRLUC, o a proposta dels ajuntaments.

Les normes de planejament urbanístic són instruments del planejament urbanístic general que supleixen els plans d’ordenació urbanística municipal en els supòsits de suspensió determinats per l’article 63 TRLUC i en els supòsits de pèrdua de vigència.

Les normes de planejament urbanístic, a més del que disposa l’apartat 1, poden complementar les determinacions dels plans d’ordenació urbanística municipal. En aquest cas, les normes es poden referir a una pluralitat de municipis, i també poden establir determinacions d’interès supramunicipal, amb vista a satisfer objectius establerts en el planejament territorial o en les directrius d’un pla director urbanístic.

Figures del planejament urbanístic derivat

Correspon de formular els plans especials urbanístics de desenvolupament, els plans de millora urbana i els plans parcials urbanístics als ens locals, a les entitats urbanístiques especials o als altres òrgans competents en matèria d’urbanisme, segons correspongui, sens perjudici de la iniciativa privada.

En el cas dels plans especials urbanístics autònoms, correspon de formular-los a l’administració que tingui a càrrec l’execució directa de les obres corresponents a les infraestructures que ordenen o, en el cas d’infraestructures de titularitat privada, a la persona titular.

Plans parcials urbanístics

Els plans parcials urbanístics tenen per objecte, en sòl urbanitzable, desenvolupar el planejament urbanístic general i contenen totes les determinacions pertinents per a l’ordenació urbanística detallada dels sectors que abasten, de conformitat amb el règim del sòl urbanitzable.

Els plans parcials urbanístics:

a) Qualifiquen el sòl.

b) Regulen els usos i els paràmetres de l’edificació que han de permetre l’atorgament de llicències.

c) Assenyalen les alineacions i les rasants.

d) Defineixen els paràmetres bàsics de l’ordenació de volums. El pla en pot preveure una amb caràcter obligatori o diverses d’alternatives. En aquest darrer supòsit, el pla pot especificar gràficament les dites alternatives, o bé concretar els paràmetres de l’edificació que, sense alterar l’aprofitament urbanístic de la zona o de l’illa, admeten variació.

e) Poden precisar directament les característiques i el traçat de les obres d’urbanització bàsiques. En aquest cas, el pla ha de definir les obres amb el grau suficient de detall per permetre’n l’execució immediata, avaluar-ne el cost i preveure les etapes d’execució per a cada polígon d’actuació urbanística i ha d’establir uns criteris i un pressupost orientatiu de les altres obres i despeses d’urbanització, sens perjudici que els projectes d’urbanització complementaris els concretin. Opcionalment, les obres d’urbanització bàsiques es poden concretar en un document separat mitjançant un projecte d’urbanització.

f) Estableixen les condicions de gestió i els terminis per promoure els instruments corresponents i per executar les obres d’urbanització i d’edificació, sens perjudici que aquests puguin ésser modificats pel programa d’actuació urbanística municipal.

g) Preveuen la localització concreta dels terrenys on s’ha de materialitzar, si escau, la reserva per a la construcció d’habitatges de protecció pública, d’acord amb aquesta Llei i el planejament general, i estableixen els terminis obligatoris en els quals l’administració actuant i les persones propietàries adjudicatàries de sòl destinat a habitatge de protecció pública han d’iniciar i acabar l’edificació dels dits habitatges.

3. En els sectors d’ús residencial, els plans parcials urbanístics han de reservar sòl per a sistemes, com a mínim, en les proporcions següents:

a) Per a zones verdes i espais lliures públics, 20 m2 de sòl per cada 100 m2 de sostre edificable, amb un mínim del 10% de la superfície de l’àmbit d’actuació urbanística.

b) Per a equipaments de titularitat pública, el valor inferior resultant de les proporcions següents: 20 m2 de sòl per cada 100 m2 de sostre o 20 m2 de sòl per cada habitatge; amb un mínim, en tots els casos, del 5% de la superfície de l’àmbit d’actuació urbanística, a més del sòl destinat a serveis tècnics, si escau. El planejament urbanístic general, en el cas que prevegi el sistema urbanístic d’habitatges dotacionals públics, pot determinar que la reserva per a equipaments de titularitat pública es destini, en sectors determinats, totalment o parcialment, al sistema urbanístic d’habitatges dotacionals públics.

En els sectors d’ús no residencial, els plans parcials urbanístics han de reservar per a zona verda un mínim del 10% de la superfície de l’àmbit d’actuació urbanística i han de reservar per a equipaments un mínim del 5% de la dita superfície, a més del sòl destinat a serveis tècnics, si s’escau.

En els sectors en què s’admet tant l’ús residencial com altres usos, els estàndards es computen independentment en funció dels diferents usos si la zonificació estableix la destinació concreta a cadascun d’aquests usos. S’han d’aplicar, en tots els casos, les reserves que s’estableixen per a l’ús residencial quan la regulació de la zona admet indistintament usos residencials i no residencials.

Els ajuntaments, en ocasió de la tramitació d’un pla parcial urbanístic que precisi les obres d’urbanització bàsiques, o en ocasió de la tramitació del projecte d’urbanització, han de concretar les característiques del mobiliari urbà, l’arbrat, l’enjardinament, el paviment de les voreres, el tipus de vorades i d’enllumenat i la senyalització, d’acord amb les prescripcions municipals pertinents, a fi de possibilitar-ne la valoració i el costejament ulterior a càrrec de les persones propietàries afectades.

Documentació dels plans parcials urbanístics

a) La memòria, i els estudis justificatius i complementaris.

b) Els plànols d’informació, d’ordenació, de projecte i, si escau, de detall de la urbanització.

c) Les normes reguladores dels paràmetres d’ús i d’edificació del sòl.

d) L’avaluació econòmica i financera, que ha de contenir l’estudi i justificació de la seva viabilitat i un informe de sostenibilitat econòmica que ponderi l’impacte de les actuacions previstes en les finances públiques de les administracions responsables de la implantació i el manteniment de les infraestructures i de la implantació i prestació dels serveis necessaris.

e) El pressupost de les obres i els serveis.

f) El pla d’etapes.

g) La divisió poligonal, si escau.

h) La justificació que es compleixen les determinacions del planejament urbanístic general sobre mobilitat sostenible.

i) La documentació mediambiental pertinent i, com a mínim, l’informe mediambiental.

j) La justificació que s’adequa al programa d’actuació urbanística municipal, si s’escau.

Plans especials urbanístics de desenvolupament

En desenvolupament de les previsions del planejament territorial o del planejament urbanístic general, es poden aprovar plans especials urbanístics si són necessaris per a assolir les finalitats següents:

a) La protecció del medi rural i del medi natural.

b) La protecció de béns catalogats.

c) El desenvolupament del sistema urbanístic de comunicacions i les seves zones de protecció.

d) El desenvolupament del sistema urbanístic d’equipaments comunitaris. Si el planejament urbanístic general no ho fa, poden concretar l’ús de l’equipament comunitari i la titularitat pública o privada.

e) El desenvolupament del sistema urbanístic d’espais lliures públics.

f) L’ordenació del subsòl, si no és objecte d’una altra figura de planejament urbanístic derivat.

g) La identificació i la regulació de les masies, cases rurals i altres edificacions.

h) Les actuacions específiques en sòl no urbanitzable.

i) La implantació d’obres i usos relacionats amb l’activitat de càmping i amb l’aparcament de caravanes, autocaravanes i remolcs tenda previstos expressament en el pla d’ordenació urbanística municipal.

j) La implantació d’activitats vinculades a l’explotació de recursos naturals.

k) Qualsevol altra finalitat anàloga.

Els plans especials urbanístics de desenvolupament previstos expressament en el planejament territorial o en el planejament urbanístic general han d’ajustar llurs determinacions a les del pla que desenvolupen.

Els plans especials urbanístics de desenvolupament no previstos expressament en el planejament territorial o en el planejament urbanístic general no poden substituir en cap cas el pla d’ordenació urbanística municipal en la seva funció d’ordenació integral del territori, per la qual cosa no poden alterar la classificació del sòl ni poden modificar els elements fonamentals de l’estructura general definits per aquest planejament; en canvi poden alterar altres determinacions del planejament urbanístic general i establir les limitacions d’ús que siguin necessàries per a assolir la finalitat que els justifica.

Plans especials urbanístics autònoms

Es poden aprovar plans especials urbanístics autònoms per a implantar en el territori infraestructures no previstes en el planejament territorial o urbanístic relatives als sistemes urbanístics de comunicacions o d’equipament comunitari, de caràcter general o local, llevat que la legislació sectorial aplicable a aquestes infraestructures reguli instruments específics per a executar-les vinculants per al planejament urbanístic.

Els plans especials urbanístics autònoms, poden qualificar el sòl necessari per a la implantació de la infraestructura com a sistema urbanístic, de caràcter general o local, sense possibilitat, però, d’alterar la qualificació del sòl reservat per aquest planejament per a sistemes urbanístics generals.

Determinacions i documentació dels plans especials urbanístics

Els plans especials urbanístics contenen les determinacions que exigeixen el planejament territorial o urbanístic corresponent o, a manca d’aquest, les pròpies de llur naturalesa i llur finalitat, degudament justificades i desenvolupades en els estudis, els plànols, les normes i els catàlegs que escaiguin.

Els plans especials urbanístics autònoms han de qualificar com a sistema urbanístic, general o local, els terrenys vinculats a les infraestructures que ordenen i han d’establir les altres determinacions necessàries per a llur funcionament adequat. La documentació d’aquests plans ha de contenir l’anàlisi de les diverses alternatives d’emplaçament plantejades i la justificació de l’opció escollida i del compliment dels requisits que legitimen l’aprovació del pla.

Plans de millora urbana

Els plans de millora urbana tenen per objecte:

a) En sòl urbà no consolidat, de completar el teixit urbà o bé d’acomplir operacions de rehabilitació, de reforma interior, de remodelació urbana, de transformació d’usos, de reurbanització, d’ordenació del subsòl o de sanejament de poblacions i altres de similars.

b) En el sòl urbà consolidat, de completar o acabar la urbanització, en els termes assenyalats per la lletra b de l’article 30, i regular la composició volumètrica i de façanes.

Els plans de millora urbana que tinguin per objectiu la reforma interior, la remodelació urbana, la transformació d’usos, la reurbanització o completar el teixit urbà poden:

a) Determinar operacions urbanístiques que comportin el desenvolupament del model urbanístic de l’àmbit de què es tracti o bé la seva reconversió quant a l’estructura fonamental, l’edificació existent o els usos principals.

b) Establir la substitució integral o parcial de les infraestructures d’urbanització i la implantació de noves infraestructures, per raons d’obsolescència o d’insuficiència manifesta de les existents o per les exigències del desenvolupament econòmic i social.

Els plans de millora urbana que tinguin per objectiu l’ordenació específica del subsòl per a àmbits determinats han de regular:

a) La possibilitat d’aprofitament privat i, específicament, de mantenir o no, en tot o en part, l’aprofitament privat preexistent.

b) L’ús del subsòl, vinculat a l’ús públic i a la prestació de serveis públics.

Els plans de millora urbana que tinguin per objectiu l’acompliment d’operacions de millora urbana no contingudes en el planejament urbanístic general requereixen la modificació d’aquest, prèviament o simultàniament, a excepció dels supòsits en què no s’alterin ni els usos principals, ni els aprofitaments i les càrregues urbanístiques, ni l’estructura fonamental del planejament urbanístic general.

Els plans de millora urbana que tinguin per objectiu l’acompliment d’operacions de revitalització del teixit urbà, per garantir el manteniment o el restabliment de la qualitat de vida, han de regular les condicions de compatibilitat dels diversos usos del sòl.

Els plans de millora urbana contenen les determinacions pròpies de llur naturalesa i llur finalitat, degudament justificades i desenvolupades en els estudis, els plànols i les normes corresponents.

On es pot trobar informació sobre els planejaments urbanístics ?

Es pot consultar tot el planejament de tots els municipis de Catalunya en el Registre de planejament urbanístic de Catalunya  (RPUC), que garanteix la publicitat dels instruments de planejament urbanístic en vigor i permet la seva consulta, tant de forma presencial com per mitjans telemàtics.

Aquest registre depèn del Departament de Territori i Sostenibilitat i correspon a les comissions territorials d’urbanisme la recopilació, el dipòsit i el tractament dels documents que l’integren relatius a llur àmbit territorial, i facilitar la consulta de forma presencial d’aquests documents.

En aquest enllaç del Departament de Territori i Sostenibilitat  de la Generalitat de Catalunya, trobareu la informació per poder accedir al registre.

Accés a l’aplicatiu del Registre de planejament urbanístic de Catalunya  del Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya

Es pot consultar el planejament urbanístic de tot el territori en el mapa urbanístic de Catalunya  (MUC), que permet la lectura contínua de l’ordenació urbanística de Catalunya, i resol les diferències de codificació, llenguatge i representació que tenen els diferents plans urbanístics vigents en l’actualitat i és un instrument d’utilitat per a la ciutadania, que dóna transparència a la informació urbanística vigent.

Accés al MUC del Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya

Condicions d’ús del MUC

Article publicat al bloc : https://personesconsumidores.wordpress.com/ Autor: Francesc Xavier Sánchez Moragas. Llicenciat en dret – Especialista en dret del consum. Adreça electrònica: fxsanchez@icamat.org

Es recorda que, tal i com s’estableix en l’avís legal, l’autor no inserirà publicitat de cap tipus en aquest bolg, però que pot ser que WordPress pugui fer-ho i que en aquest cas, aparegui en l’espai inferior d’aquest article. Es recorda que en cap cas l’autor d’aquest blog manté cap relació amb les empreses que s’anunciïn i per tant no n’assumeix cap responsabilitat ni comparteix necessàriament els valors publicitaris que s’utilitzin per part d’aquestes empreses.

Llocs on les persones consumidores poden buscar informació abans de comprar o arrendar béns immobles

Oficina del cadastre

Les característiques dels solarsEl Cadastre immobiliari és un registre administratiu dependent del Ministeri d’Hisenda i Administracions Públiques on es descriuen els béns immobles rústics, urbans i de característiques especials.

La inscripció és obligatòria i gratuïta, característiques que el diferencien del Registre de la Propietat.

La descripció cadastral dels béns immobles inclou les seves característiques físiques, jurídiques i econòmiques, on hi podem trobar la localització, referència cadastral, superfície, ús, cultiu, representació gràfica, valor cadastral i titular cadastral.

Es regula pel Reial Decret Legislatiu  1/2004, de 5 de març, pel qual s’aprova el text refós de la Llei del cadastre immobiliari i el Reial Decret 417/2006, de 7 d’abril, pel qual es desenvolupa el Text Refós de la Llei del Cadastre Immobiliari

Podeu trobar més informació al seu portal www.catastro.meh.es però és important destacar els següents aspectes:

  • Les dades del cadastre protegeixen als compradors.

El mercat immobiliari precisa d’uns mínims elements que aportin seguretat al sistema, impedint la compra o la venda de finques inexistents o de característiques diferents a les reals. La Direcció General del Cadastre proporciona informació gràfica i alfanumèrica que s’incorpora al títol privat o públic contribuint a la definició precisa de l’immoble objecte de la transacció i reforçant així la seguretat jurídica del tràfic immobiliari.

Per aquest motiu, la referència cadastral (codi de vint dígits assignat pel Cadastre a cada immoble i que permet la seva identificació sobre la cartografia cadastral) ha de figurar en tots els documents públics que reflecteixin relacions de naturalesa econòmica o de transcendència tributària vinculades a l’immoble i la certificació cadastral descriptiva i gràfica acreditativa de les característiques de l’immoble en tots els documents públics que continguin fets, actes o negocis susceptibles de generar una incorporació al Cadastre

  • El Cadastre i el Registre de la Propietat actuen per llei coordinadament amb la finalitat de donar certesa i transparència al mercat immobiliari.

La referència cadastral ha de ser consignada en tots els documents objecte d’inscripció al Registre de la Propietat que afectin els actes o negocis relatius al domini i altres drets sobre els béns immobles.

Així mateix, la certificació cadastral descriptiva i gràfica acreditativa de les característiques físiques, econòmiques i jurídiques dels béns immobles haurà de ser incorporada al Registre de la Propietat en els supòsits previstos per la llei.

  • El Sistema d’Informació Geogràfica de Parcel·les Agrícoles.

El SIGPAC desenvolupat pel Ministeri d’Agricultura, Pesca i Alimentació en col·laboració amb la Direcció General del Cadastre permet identificar geogràficament les parcel·les declarades pels agricultors i ramaders, en qualsevol règim d’ajudes relacionat amb la superfície conreada o aprofitada pel bestiar, facilitant als agricultors la presentació de sol·licituds mitjançant la producció dels suports gràfics necessaris per a les declaracions de superfície i agilitant els controls administratius corresponents. etc.

  • L’ús de la informació cadastral contribueix a una reducció significativa dels terminis requerits en el procediment d’expropiació de béns immobles per causa d’utilitat pública o interès social.

En aportar informació sobre el seu emplaçament, superfície, característiques, valor i titular.

En particular, en la planificació de grans obres d’infraestructura pública com la construcció de noves autovies o el traçat de línies de ferrocarril s’utilitza tant la cartografia com la informació alfanumèrica cadastral.

  • La cartografia cadastral és també un instrument molt útil per a l’ordenació del territori i l’urbanisme.

El Cadastre ofereix a través d’Internet un servei WMS (Web Map Service) que permet l’accés lliure i gratuït a la cartografia cadastral a través d’un mapa continu amb cartografia urbana i rústica de tot el territori.

Es pot accedir a la informació del cadastre d’acord amb els següents criteris

Podeu accedir a aquesta informació a la Seu Electrònica de la Direcció General del Cadastre (SEC).

Registres de la propietat

De qui depenen?

Els Registres de la Propietat depenen del Ministeri de Justícia i tots els assumptes que s’hi refereixen estan encomanats a la Direcció General dels Registres i del Notariat.

Cada Registre de la Propietat és a càrrec d’un registrador. Cada Registre té una determinada circumscripció territorial.

Podeu obtenir informació sobre el registre de la propietat de la demarcació territorial que us interessi en el següent enllaç del Col·legi dels Registradors de la Propietat.

Com funciona?

El registre de la propietatEl Registre de la Propietat té per objecte la inscripció o anotació dels actes, contractes i resolucions judicials o administratives que afectin a la propietat i a altres drets sobre béns immobles, així com de determinades resolucions judicials que afecten la capacitat de les persones.

En el Registre de la Propietat s’inscriuen els actes que afecten la propietat o els drets reals sobre béns immobles, ja siguin aquests de titularitat pública o privada.

També s’hi poden  inscriure determinades concessions administratives i béns de domini públic.

S’ha de tenir en compte que l’accés dels fets inscriptibles al Registre de la Propietat és voluntari , excepte en el cas de la hipoteca.

Qui vulgui inscriure un títol ho ha de sol·licitar en el Registre corresponent  i en el cas que es pretenguin inscriure dos drets incompatibles , s’inscriurà el que arribi abans al Registre i en cas que hi hagi dos drets inscrits sobre la mateixa finca tindrà prioritat el més antic .

Per inscriure o anotar títols haurà de constar prèviament inscrit o anotat el dret de la persona que l’atorgui . En el cas de resultar inscrit aquell dret a favor d’una persona diferent de la que atorgui la transmissió o gravamen , els registradors han de denegar la inscripció sol·licitada .

En cas que el bé immoble al qual es refereixi el títol la inscripció o anotació es pretén no estigui inscrit a favor de cap persona , l’immoble ha de immatricular per primera vegada , a través de l’expedient d’immatriculació .

En cas que s’hagi interromput el tracte successiu, s’ haurà de reprendre aquest mitjançant un els següents procediments :

  • Acta de notorietat : es tracta d’un procediment que porta a terme un notari , a sol·licitud de l’interessat, pel qual el notari fa constar la notorietat d’un fet en virtut de la declaració de testimonis i altres proves .
  • Expedient de domini : es tracta d’un procediment que porta a terme el jutge de primera instància del lloc en què radiqui la finca , a sol·licitud de l’interessat, en el qual el sol·licitant farà valer els documents acreditatius del seu dret, si els té , i en què el jutge citarà i escoltar als que puguin tenir algun dret sobre l’immoble, decidint finalment sobre el dret del sol·licitant.

Per què serveix?

El Registre de la Propietat proporciona seguretat jurídica als drets inscrits, afavoreix la seguretat i agilitat del tràfic jurídic i estalvia constes de transacció.

Els registres es porten per finques, obrint a cadascuna d’elles un foli registral en què es consigna el seu historial jurídic.

Hi ha diversos tipus de assentaments en el Registre de la Propietat :

Assentament de presentació : que realitza el registrador en el llibre diari quan se li presenten documents , deixant constància de la data i hora de la presentació . Està subjecte a termini de caducitat .

Assentament  d’inscripció : són assentaments definitius a través dels quals s’inscriuen i publiquen en el Registre de la Propietat determinats fets , actes o drets que afecten béns immobles . Són objecte d’inscripció en el Registre de la Propietat :

  • Els títols en virtut dels quals es transmet o declara la propietat dels immobles .
  • Els títols en què es constitueixin , reconeguin , transmetin , modifiquin o extingeixin drets sobre béns immobles com : la hipoteca , els drets d’usdefruit , ús , habitació, emfiteusi , censos , servituds , superfície , vol i altres qualssevol reals .
  • Les resolucions judicials en què es declari la incapacitat legal per administrar , i qualssevol altres per les quals es modifiqui la capacitat civil de les persones pel que fa a la lliure disposició dels seus béns .
  • Els contractes d’arrendament financer o no de béns immobles , i els subarrendaments , cessions i subrogacions d’aquests.
  • Els títols referents als béns immobles i drets reals que pertanyin a l’Estat, o a les corporacions civils o eclesiàstiques .
  • Els títols referents a determinades concessions administratives .
  • Els títols referents a determinats béns immobles de domini públic .

Anotació preventiva : són assentaments subjectes a termini de caducitat que s’usen per protegir drets que encara no són ferms o per donar publicitat a determinades decisions judicials o administratives . Les anotacions preventives s’extingeixen per cancel·lació, per caducitat ( caduquen als quatre anys de la data de l’anotació , llevat de les que tinguin assenyalat en la Llei un termini més breu ) o per la seva conversió en inscripció .

Només poden practicar les anotacions preventives expressament previstes en les lleis , entre d’altres:

  • De demanda.
  • D’embargament .
  • De prohibició d’alienar .
  • De demanda d’incapacitat .
  • De dret hereditari .
  • De llegats .
  • De crèdit refaccionari .
  • Per defectes esmenables que impedeixen la inscripció .

Nota marginal : es practiquen al marge dels assentaments de presentació , de les inscripcions , anotacions o cancel·lacions i serveixen per donar notícia d’algun fet secundari que afecta les finques o drets inscrits .

Cancel·lacions : són els assentaments d’extinció d’altres , ja siguin aquests inscripcions o anotacions .

La inscripció en el Registre de la Propietat produeix els següents efectes

  • A tots els efectes legals es presumirà que els drets reals inscrits existeixen i pertanyen al seu titular en la forma que determini l’assentament respectiu . De la mateixa manera es presumirà que qui tingui inscrit el domini o els drets reals té la possessió dels mateixos .
  • Els títols de domini o d’altres drets reals sobre béns immobles que no estiguin degudament inscrits o anotats en el Registre de la Propietat no perjudiquen tercers .
  • La persona que de bona fe adquireixi a títol onerós algun dret d’ algú que al Registre consta amb facultats per transmetre’l , serà mantingut en la seva adquisició , una vegada que hagi inscrit el seu dret , encara que després el dret del transmetent resulti no ser vàlid per raons que no constin en el Registre.
  • Els assentaments pels quals s’inscriuen els títols en el Registre de la Propietat produeixen tots els seus efectes mentre no es declari la seva inexactitud . És a dir , es presumeix que el inscrit en el Registre de la Propietat es correspon amb la realitat mentre no es demostri el contrari .
  • Els assentaments del Registre estan sota la salvaguarda dels tribunals i produeixen tots els seus efectes mentre no es declari la seva inexactitud en els termes que estableix la Llei

Podeu obtenir més informació al portal del Deganat dels Registradors de Catalunya.

Registre de planejament urbanístic de Catalunya

El Registre de planejament urbanístic de Catalunya (RPUC), garanteix la publicitat dels instruments de planejament urbanístic en vigor i permet la seva consulta, tant de forma presencial com per mitjans telemàtics.

El Registre depèn del Departament de Territori i Sostenibilitat i correspon a les comissions territorials d’urbanisme la recopilació, el dipòsit i el tractament dels documents que l’integren relatius a llur àmbit territorial, i facilitar la consulta de forma presencial d’aquests documents.

 El Registre de planejament urbanístic de Catalunya garanteix l’accés telemàtic, com a mínim, a la memòria, a les normes urbanístiques i als plànols d’ordenació que integren els instruments de planejament en vigor, inclosos els plans urbanístics derivats aprovats definitivament pels ajuntaments.

En aquest enllaç del Departament de Territori i Sostenibilitat  de la Generalitat de Catalunya, trobareu la informació per poder accedir al registre.

Accés a l’aplicatiu del Registre de planejament urbanístic de Catalunya  del Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya

Mapa urbanístic de Catalunya

El Mapa urbanístic de Catalunya (MUC) permet la lectura contínua de l’ordenació urbanística de Catalunya, i resol les diferències de codificació, llenguatge i representació que tenen els diferents plans urbanístics vigents en l’actualitat i és un instrument d’utilitat per a la ciutadania, que dóna transparència a la informació urbanística vigent.

Accés al MUC del Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya

Condicions d’ús del MUC

Article publicat al bloc : https://personesconsumidores.wordpress.com/ Autor: Francesc Xavier Sánchez Moragas. Llicenciat en dret – Especialista en dret del consum. Adreça electrònica: fxsanchez@icamat.org

Es recorda que, tal i com s’estableix en l’avís legal, l’autor no inserirà publicitat de cap tipus en aquest bolg, però que pot ser que WordPress pugui fer-ho i que en aquest cas, aparegui en l’espai inferior d’aquest article. Es recorda que en cap cas l’autor d’aquest blog manté cap relació amb les empreses que s’anunciïn i per tant no n’assumeix cap responsabilitat ni comparteix necessàriament els valors publicitaris que s’utilitzin per part d’aquestes empreses.

Les garanties dels habitatges en les compres de primera i segona mà

Quina és la garantia d’un habitatge? I dels electrodomèstics que s’hi han instal·lat? I si l’habitatge és de segona mà? I si l’habitatge el ven un particular a un altre particular?

Aquestes són algunes de les qüestions que es plantegen sovint les empreses que es dediquen a la venda d’habitatges, ja sigui com a promotors o com agents intermediaris de la propietat immobiliària, i també són qüestions que preocupen a les persones consumidores que compren els habitatges, sobre tot ara, en aquests temps de greu crisis econòmica, on després de la bombolla immobiliària, tants i tants habitatges han quedat sense vendre’s i en ocasions sense acabar-se. Com afecta tot això a les garanties dels habitatges?

Per intentar respondre a aquestes qüestions farem un breu repàs de la normativa vigent, de defensa de les persones consumidores, i el primer que s’ha de tenir en compte és que quan una empresa ven un habitatge ha d’informar a les persones consumidores de les garanties que ofereix, tant en la informació precontractual com en el mateix contracte de compra-venda.

L’empresa que comercialitzi l’habitatge ha d’informar de les garanties per escrit amb l’especificació dels garants, els titulars de la garantia, els drets dels titulars i el termini de durada.

La persona consumidora té dret a saber quin és el termini de temps que té de garantia, per cada tipus de problema i a qui s’haurà de dirigir perquè li puguin solucionar les incidències que sorgeixin a l’habitatge, durant aquests terminis de garantia.

El Reial Decret Legislatiu 1/2007, de 16 de novembre, pel qual s’aprova el text refós de la Llei general per a la defensa dels consumidors i usuaris i altres lleis complementàries –TRLGDCU-, estableix una protecció específica pels contractes realitzats entre les persones consumidores i un/a empresari/a i en l’article 59 del TRLGDCU, s’estableix que els contractes amb consumidors i usuaris han de respectar el nivell mínim de protecció dispensada en aquesta norma.

En concret, una de les obligacions dels empresaris és, d’acord amb l’article 60 del TRLGDCU, que abans de contractar, l’empresari ha de posar a disposició del consumidor i usuari de forma clara, comprensible i adaptada a les circumstàncies la informació rellevant, veraç i suficient sobre les característiques essencials del contracte, que pel que ara ens interessa, inclou la informació sobre les garanties ofertes.

Aquesta informació precontractual, s’integra, tal i com estableixen els articles 61 i 65 del TRLGDCU, en el contracte de compra de l’habitatge i per tant, el contingut de l’oferta, promoció o publicitat, les prestacions pròpies de cada bé o servei, les condicions jurídiques o econòmiques i garanties ofertes són exigibles pels consumidors i usuaris, tot i que no figurin expressament en el contracte formalitzat o en el document o comprovant rebut, i s’han de tenir en compte en la determinació del principi de conformitat amb el contracte.

És important saber que sempre s’ha de lliurar un rebut justificant, còpia o document acreditatiu amb les condicions essencials de l’operació, incloses les condicions generals de la contractació, acceptades i signades pel consumidor i usuari, quan aquestes siguin utilitzades en la contractació – art 63 TRLGDCU- però a més, en el cas d’habitatges de primera transmissió s’ha de facilitar la documentació que preveu la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d’Ordenació de l’Edificació-LOE-, o la norma autonòmica que sigui aplicable -article 64 del TRLGDCU-.

En concret, a Catalunya, l’article 241-1.3 de la Llei 22/2010, del 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya –LCCC-, s’estableix que en l’oferta per a la venda d’immobles, s’ha de donar informació sobre els tipus de garantia, els terminis, les quanties i els mitjans per a reclamar-ne l’execució establerts per la normativa aplicable i en l’article 65.g) de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge – LDH-, també s’ estableix que en la venda d’habitatges nous, els transmitents han de lliurar als adquirents la documentació relativa a les garanties de l’habitatge, amb l’especificació dels garants, els titulars de la garantia, els drets dels titulars i el termini de durada.

Per altra banda, també l’article 58 de la LDH assenyala que l’oferta, la promoció i la publicitat adreçades a la venda o l’arrendament d’habitatges s’han d’ajustar als principis de veracitat, de manera que no ocultin dades fonamentals dels objectes a què es refereixen i no indueixin o puguin induir els destinataris a cap error amb repercussions econòmiques i que les dades, les característiques i les condicions relatives a la construcció, la situació, els serveis, les instal·lacions, l’adquisició, la utilització i el pagament dels habitatges que s’inclouen en l’oferta, la promoció i la publicitat són exigibles ulteriorment pel comprador, encara que no figurin expressament en el contracte de transmissió.

Quan comença a comptar el termini de la garantia dels habitatges?

Depèn, hi ha casos que comencen a comptar des de la data de compra de l’habitatge (responsabilitats contractuals) i d’altres en que el termini comença a comptar des de la data en que l’empresa constructora lliura l’habitatge a l’empresa promotora i cada transmissió posterior, gaudeix del temps que resti per finalitzar la garantia, sense que s’obri un nou període de garantia per cada persona compradora, el que implica que un habitatge, segons el temps transcorregut des del moment en que es va lliurar a l’empresa promotora, ja no tingui cap garantia, amb excepció del que comentarem en l’apartat següent.

Això és regula així a l’article 17.1 de la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d’Ordenació de l’Edificació, que ens diu que sens perjudici de les seves responsabilitats contractuals, les persones físiques o jurídiques que intervenen en el procés de l’edificació han de respondre davant els propietaris i els tercers adquirents dels edificis o part dels edificis, en cas que siguin objecte de divisió, dels danys materials ocasionats a l’edifici dins dels terminis indicats, comptats des de la data de recepció de l’obra, sense reserves o des de l’esmena d’aquestes.

L’article 6 de la LOE ens diu que la recepció de l’obra és l’acte pel qual el constructor, una vegada conclosa l’obra, l’entrega al promotor i aquest l’accepta. Es por fer amb reserves o sense i s’ha de consignar en una acta firmada on, pel que ara ens interessa, s’hi ha de fer constar les garanties que, si s’escau, s’exigeixin al constructor per assegurar-ne les responsabilitats.

Quina és la durada de la garantia dels diferents danys que presenti l’habitatge?

La durada de la garantia es diferent segons el tipus de dany que es presentin i del tipus de llei que apliquem:

  • La garantia cobreix durant deu anys, des de la recepció de l’obra, dels danys materials causats a l’edifici per vicis o defectes que afectin els fonaments, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals, i que comprometin directament la resistència mecànica i l’estabilitat de l’edifici.
  • La garantia cobreix durant tres anys, des de la recepció de l’obra, dels danys materials causats a l’edifici per vicis o defectes dels elements constructius o de les instal·lacions que ocasionin l’incompliment dels requisits d’habitabilitat:
    • Higiene, salut i protecció del medi ambient, de manera que s’aconsegueixin condicions acceptables de salubritat i estanquitat en l’ambient interior de l’edifici i que aquest no deteriori el medi ambient en el seu entorn immediat, i garanteixi una gestió adequada de tota classe de residus.
    • Protecció contra el soroll, de manera que el soroll percebut no posi en perill la salut de les persones i els permeti dur a terme satisfactòriament les seves activitats.
    • Estalvi d’energia i aïllament tèrmic, de manera que s’aconsegueixi un ús racional de l’energia necessària per a la utilització adequada de l’edifici.
    • Altres aspectes funcionals dels elements constructius o de les instal·lacions que permetin un ús satisfactori de l’edifici.
  • La garantia cobreix durant un any, des de la recepció de l’obra el constructor ha de respondre dels danys materials per vicis o defectes d’execució que afectin elements de terminació o acabat de les obres.
  • La garantia cobreix durant 6 mesos, per part del venedor i des de la data de compra , del sanejament pels defectes ocults que tingui la cosa venuda, si la fan impròpia per a l’ús a què se la destina, o si disminueixen de tal manera aquest ús que, si els hagués conegut el comprador, no l’hauria adquirit o hauria donat menys preu per ella; però el venedor no és responsable dels defectes manifestos o que estiguin a la vista, ni tampoc dels que no hi estiguin, si el comprador és un perit que, per ofici o professió, els havia de conèixer fàcilment.

Aquests 6 mesos, poden ser els únics dels que disposi la persona consumidora, quan ha comprat un habitatge que tingui més de 1, 3 o 10 anys i ho hagi fet a un particular o a una empresa (vendes de segona mà).

Els sis mesos són aplicables d’acord amb l’article 16.9 de la LOE, que estableix que les responsabilitats anteriors de 10, 3 i 1 any, s’entenen sens perjudici de les que corresponen al venedor dels edificis o les parts edificades davant el comprador d’acord amb el contracte de compravenda subscrit entre ells, als articles 1484 i següents del Codi Civil i altra legislació aplicable a la compravenda.

S’aplica la garantia legal de 2 anys, prevista al TRLGDCU pels productes?

Aquesta no és, al meu entendre, una qüestió pacífica.

Com hem dit abans, l’article 16.9 de la LOE estableix que també és aplicable altra legislació aplicable a la compravenda i pel que ara ens interessa, el TRGDCU, en concret, el seu article 114, que estableix que el venedor està obligat a lliurar al consumidor i usuari productes que siguin conformes amb el contracte, i a respondre davant seu de qualsevol falta de conformitat que hi hagi en el moment del lliurament del producte.

L’article 115 del TRLGDCU ens diu que estan inclosos en l’àmbit d’aplicació de les garanties del TRLGDCU, els contractes de compravenda de productes i els contractes de subministrament de productes que s’hagin de produir o fabricar, però que no és aplicable als productes adquirits mitjançant venda judicial, a l’aigua o al gas, quan no estiguin envasats per a la venda en volum delimitat o quantitats determinades, i a l’electricitat. Tampoc és aplicable als productes de segona mà adquirits en subhasta administrativa a la qual els consumidors i usuaris puguin assistir personalment.

Res no diu que no sigui aplicable als habitatges, malgrat que l’article 6 del TRLGDCU defineix com a producte tot bé moble d’acord amb el que preveu l’article 335 del Codi Civil i en aquest cas es consideren béns mobles els susceptibles d’apropiació no compresos en el capítol anterior, i en general tots els que es poden transportar d’un punt a un altre sense menyscapte de la cosa immoble a què estiguin units.

Per tant, podríem interpretar que la garantia de 2 anys no és aplicable als habitatges perquè no són productes i que en tot cas, la garantia només inclouria els béns mobles, units a l’habitatge, com podrien ser els forns, els fogons, els escalfadors, els aparells d’aire condicionat, els intèrfons, o els mobles, entre d’altres.

Però també es podria considerar que l’habitatge gaudeix del període de 2 anys de garantia, considerant el que diu el Reial Decret 1507/2000, d’1 de setembre, pel qual s’actualitzen els catàlegs de productes i serveis d’ús o consum comú, ordinari i generalitzat i de béns de naturalesa duradora, als efectes del que disposen, respectivament, en els articles 2 , apartat 2, i 11, apartats 2 i 5, de la Llei General per a la defensa dels consumidors i usuaris i normes concordants, que inclou l’habitatge en l’apartat B.18 de l’Annex I als efectes de considerar-lo un dels “productos o servicios de uso o consumo común ordinario y generalizado” i en el seu Annex II als efectes de considerar l’habitatge un dels “bienes de naturaleza duradera a los efectos del artículo 11.2 y 5 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y artículo 12, 1, 2 y 3, de la Ley de Ordenación del Comercio Minorista”. (El RD 1507/2000 és aplicable d’acord amb el que s’estableix a la disposició transitòria segona i a la disposició final segona del TRLGDCU).

Malgrat tot el que s’ha dit fins aquí, en el cas de la Comunitat Autònoma de Catalunya, la Llei 22/2010, del 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya –LCCC-, té un àmbit d’aplicació més clar, i defineix en el seu article 111-2 m) les relacions de consum com qualsevol relació establerta entre, d’una banda, empresaris, intermediaris o l’Administració com a prestadora de béns i serveis i, d’altra banda, les persones consumidores. Aquesta relació comprèn la informació, l’oferta, la promoció, la publicitat, la comercialització, la utilització, la venda, i el subministrament de béns i serveis, i també les obligacions que en derivin, definint en el mateix article, apartat g), els béns i serveis com a béns mobles o immobles, productes, activitats o funcions utilitzats o adquirits per les persones consumidores, o destinats a aquestes, o que en condicions raonablement previsibles puguin ésser utilitzats per aquestes, amb independència del caràcter individual o social, públic o privat, de qui els produeix, subministra o presta.

Ara bé, la garantia legal, de dos anys, regulada al TRLGDCU, és limita, segons l’article 242-2 del Codi de Consum, als béns mobles i per tant no seria aplicable als habitatges, però si als béns mobles que l’integren (*)

Quines empreses intervenen en el procés d’edificació i venda dels habitatges?

Els promotors d’habitatges

Els promotors d’habitatges són les persones físiques o jurídiques, públiques o privades, que, individualment o col·lectivament, decideixen, impulsen, programen i financen, encara que sigui ocasionalment, amb recursos propis o aliens, obres d’edificació o rehabilitació d’habitatges, tant si són per a ús propi com si són per a fer-ne posteriorment la transmissió, el lliurament o la cessió a tercers per qualsevol títol.

Els promotors són els agents que estan obligats a lliurar als adquirents dels habitatges la documentació i la informació exigibles per la llei i a subscriure les assegurances i les garanties que siguin establertes per l’ordenament jurídic.

Els constructors d’habitatges

Són constructors d’habitatges les persones físiques o jurídiques que assumeixen contractualment davant els promotors d’habitatges el compromís d’executar amb mitjans humans i materials, propis o aliens, obres totals o parcials d’edificació o rehabilitació d’habitatges, amb subjecció al projecte i al contracte corresponents.

Els constructors d’habitatges ha de respondre directament davant els promotors de l’adequació de l’obra al projecte i al contracte, amb relació a l’actuació de les persones físiques o jurídiques amb les que subcontracti determinades parts o instal·lacions.

Les funcions dels promotors d’habitatges i dels constructors d’habitatges poden ésser assumides també per una mateixa persona, física o jurídica.

L’article 52.4 de la LDH estableix que el constructors inscrits en els registres d’homologació dels agents vinculats amb l’habitatge han d’establir un sistema d’atenció al consumidor.

Els agents immobiliaris

Els/les agents immobiliaris són les persones físiques o jurídiques que es dediquen de manera habitual i retribuïda, dins el territori de Catalunya, a prestar serveis de mediació, assessorament i gestió en transaccions immobiliàries amb relació a operacions de compravenda, lloguer, permuta o cessió de béns immobles i dels drets corresponents, inclosa la constitució d’aquests drets.

Abans d’iniciar una oferta d’un immoble, han de subscriure amb els propietaris d’habitatges que els encomanin la transacció d’un habitatge una nota d’encàrrec que els habiliti per a fer-ne oferta i publicitat, per a percebre quantitats o per a formalitzar amb tercers qualsevol precontracte o contracte.

L’article 59 de la LDH estableix que l’agent, en la publicitat, ha de fer constar necessàriament, el responsable de la comercialització de la promoció, amb l’adreça i el telèfon de contacte, en cas d’obra nova.

Quines són les empreses que han d’assumir les garanties?

solar nova construccióL’article 49 de la LDH ens diu que els agents que intervenen en el procés d’edificació i rehabilitació d’habitatges estan subjectes al règim jurídic i a les obligacions que estableixen la LOE, aquesta llei, la normativa sectorial específica, la normativa en matèria de prevenció de riscos laborals i el contracte que n’origina la intervenció.

D’acord amb l’article 17 de la LOE, cada agent que ha intervingut en l’edificació ha de respondre, per la seva responsabilitat civil, de manera personal i individualitzada, tant per actes o omissions propis, com per actes o omissions de persones per les quals, d’acord amb aquesta Llei, s’hagi de respondre, però en tot cas, el promotor ha de respondre solidàriament, amb els altres agents que hi intervenen, davant els possibles adquirents dels danys materials en l’edifici ocasionats per vicis o defectes de construcció.

El constructor ha de respondre directament dels danys materials causats en l’edifici per vicis o defectes derivats de la imperícia, la falta de capacitat professional o tècnica, la negligència o l’incompliment de les obligacions atribuïdes al cap d’obra i altres persones físiques o jurídiques que en depenguin.

Quan el constructor subcontracti amb altres persones físiques o jurídiques l’execució de determinades parts o instal·lacions de l’obra, és directament responsable dels danys materials per vicis o defectes de la seva execució, sens perjudici de la repetició que correspongui.

Així mateix, el constructor ha de respondre directament dels danys materials causats a l’edifici per les deficiències dels productes de construcció adquirits o acceptats per ell, sens perjudici de la repetició que correspongui.

El constructor ha de respondre dels danys materials per vicis o defectes d’execució que afectin elements de terminació o acabat de les obres durant el primer any des de la recepció de l’obra per part del promotor.

Tot això a banda de la responsabilitat contractual, per la que ha de respondre el venedor, d’acord amb l’article 17.9. LOE, que estableix que corresponen al venedor dels edificis o les parts edificades davant el comprador d’acord amb el contracte de compravenda subscrit entre ells, als articles 1484 i següents del Codi Civil i altra legislació aplicable a la compravenda.

Les assegurances per cobrir les garanties per danys materials ocasionats per vicis i defectes de la construcció

L’article 19 de la LOE estableix les garanties per danys materials ocasionats per vicis i defectes de la construcció:

  • Assegurança de danys materials o assegurança de caució, per garantir, durant un any, el rescabalament dels danys materials per vicis o defectes d’execució que afectin elements de terminació o acabat de les obres, que pot ser substituïda per la retenció pel promotor d’un 5 per 100 de l’import de l’execució material de l’obra.
  • Assegurança de danys materials o assegurança de caució, per garantir, durant tres anys, el rescabalament dels danys causats per vicis o defectes dels elements constructius o de les instal·lacions que ocasionin l’incompliment dels requisits d’habitabilitat de l’apartat 1, lletra c, de l’article 3.
  • Assegurança de danys materials o assegurança de caució, per garantir, durant deu anys, el rescabalament dels danys materials causats en l’edifici per vicis o defectes que tinguin l’origen en els fonaments, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals, o els afectin, i que comprometin directament la resistència mecànica i estabilitat de l’edifici.

Té la consideració de prenedor de l’assegurança el constructor en l’assegurança d’un any i el promotor, en els supòsits de les assegurances de 3 i 10 anys, com també tenen la consideració d’assegurats, en aquests dos últims casos els adquirents successius de l’edifici o de part de l’edifici.

El promotor pot pactar expressament amb el constructor que aquest sigui prenedor de l’assegurança per compte d’aquell.

L’assegurador assumeix el compromís d’indemnitzar la persona assegurada al primer requeriment.

L’ incompliment de les normes anteriors sobre garanties de subscripció obligatòria implica, en tot cas, l’obligació de respondre personalment l’obligat a subscriure les garanties.

Tret que hi hagi un pacte en contrari, les garanties a què es refereix aquesta Llei no cobreixen:

a) Els danys corporals o altres perjudicis econòmics diferents dels danys materials que garanteix la Llei.

b) Els danys ocasionats a immobles contigus o adjacents a l’edifici.

c) Els danys causats a béns mobles situats a l’edifici.

d) Els danys ocasionats per modificacions o obres fetes a l’edifici després de la recepció, llevat de les d’esmena dels defectes que s’hi hagin observat.

e) Els danys ocasionats pel mal ús o per falta del manteniment adequat de l’edifici.

f) Les despeses necessàries per al manteniment de l’edifici del qual ja s’ha fet la recepció.

g) Els danys que tinguin origen en un incendi o una explosió, excepte per vicis o defectes de les instal·lacions pròpies de l’edifici.

h) Els danys que siguin ocasionats per un cas fortuït, una força major, un acte de tercer o el mateix perjudicat pel dany.

i) Els sinistres que tinguin origen en parts de l’obra sobre les quals hi hagi reserves recollides en l’acta de recepció, mentre aquestes reserves no hagin estat solucionades i les esmenes quedin reflectides en una nova acta subscrita pels signants de l’acta de recepció.

Hi ha altres responsabilitats que s’hagin d’assumir per les empreses, pels danys ocasionats per defectes de l’habitatge?

L’article 149 del TRLGDCU ens diu que s’és responsable dels danys i perjudicis causats als consumidors i usuaris, pels danys ocasionats per defectes de l’habitatge que no estiguin coberts per un règim legal específic i ho ha d’assumir qui construeixin o comercialitzin habitatges, en el marc d’una activitat empresarial.

Sense perjudici del que estableixen altres disposicions legals, les responsabilitats derivades d’aquest article tenen com a límit la quantia de 3.005.060,52 euros.

En quins casos les empreses no assumiran la garantia?

L’article 16.8 de la LOE estableix que les responsabilitats per danys no són exigibles als agents que intervinguin en el procés de l’edificació, si es prova que els danys van ser ocasionats per un cas fortuït, per força major, per un acte d’un tercer o pel mateix perjudicat pel dany.

Ara bé, per avaluar si la persona ha fet un ús correcte del bé o de l’immoble, s’ha de considerar que tots els béns mobles i els béns immobles presenten unes qualitats i unes prestacions habituals de béns de les mateixes característiques i que per tant, la persona consumidora ha d’esperar, d’acord amb la naturalesa d’aquests béns i les característiques de les quals ha informat el venedor o venedora, que sigui idoni per als usos a què ordinàriament es destinen els béns del mateix tipus.

Així s’estableix a l’article 123.8 del codi de Consum, quan ens diu que les persones consumidores tenen dret a l’adequació dels béns i els serveis a les expectatives d’ús, qualitat i característiques de consum que ofereixen.

Quines són les infraccions relacionades amb les garanties dels habitatges?

L’article 122 de la LDH estableix que són infraccions en matèria d’habitatge totes les accions o les omissions tipificades com a tals per aquesta llei, sens perjudici de les especificacions que es puguin fer per reglament, dins els límits establerts per la legislació vigent en matèria sancionadora.

En concret, són infraccions greus en matèria de protecció dels consumidors i usuaris d’habitatges en el mercat immobiliari , article 124.c), no lliurar als adquirents d’un habitatge la documentació establerta com a obligatòria per aquesta llei. Per tant, seria una infracció greu no lliurar als adquirents la documentació relativa a les garanties de l’habitatge, amb l’especificació dels garants, els titulars de la garantia, els drets dels titulars i el termini de durada.

L’import de les sancions, d’acord amb l’article 118.2 de la LDH és de una multa de fins a 90.000 euros i es poden condonar fins al 80% de l’import corresponent en el cas que els infractors hagin reparat la infracció objecte de la resolució sancionadora.

D’acord amb l’article 130 de la LDH, corresponen, en l’àmbit de les respectives competències, a l’Administració de la Generalitat, per mitjà dels departaments competents en matèria d’habitatge i de consum, i als ens locals les atribucions per a iniciar, tramitar i imposar amb caràcter general les sancions administratives establertes per aquesta llei. En el cas de l’Administració de la Generalitat, els òrgans o unitats administratius competents per a iniciar, instruir i imposar les sancions han d’ésser determinats per ordre dels consellers dels departaments competents. En el cas dels ens locals s’ha de complir el que en disposa la legislació específica.

En els termes establerts per la Llei 1/1990, del 8 de gener, sobre la disciplina del mercat i de defensa dels consumidors i dels usuaris, i per la Llei 3/1993, del 5 de març, de l’estatut del consumidor, són infraccions administratives en matèria de disciplina de mercat i defensa dels consumidors i usuaris les conductes dels professionals vinculats amb l’habitatge a què fa referència el títol IV que vulnerin les prescripcions que s’hi estableixen, amb relació als aspectes següents: la subscripció d’assegurances, pòlisses de responsabilitat civil i garanties de qualsevol tipus; la presentació i el lliurament de la documentació i la informació exigides per aquesta llei en la transmissió i l’arrendament d’habitatges, i el compliment dels requisits relatius a les ofertes i a la publicitat. I és competent per a imposar sancions que es derivin d’aquests incompliments, el departament competent en matèria de consum.

L’article 331-4.a) del codi de Consum estableix com a Infraccions en matèria de normalització, documentació i condicions de venda i en matèria de subministrament o de prestació de serveis, no formalitzar les assegurances, els avals o les altres garanties imposades normativament en benefici de les persones consumidores i l’article 331-2.h) del Codi de Consum, estableix com a infraccions per alteració, adulteració, frau o engany, incomplir les obligacions que deriven de la manca de conformitat o de la garantia legalment establerta o oferta a la persona consumidora o imposar injustificadament condicions, dificultats o retards amb relació a les obligacions que en deriven, fins i tot amb relació als béns que s’ofereixen com a premi o regal.

Ambdues infraccions estan tipificades com a greus i tenen una sanció compresa entre 10.001 i 100.000 euros.

Per més informació podeu consultar els criteris del “Instituto Nacional del consumo”.

(*) La informació que es transcriu a continuació pertany al “ Instituto Nacional del Consumo”, que n’autoritza la seva difusió sempre que es mencioni la font, i forma part de la informació relacionada amb els criteris interpretatius de la Llei de Garanties, que publica en el seu portal:http://www.consumo-inc.gob.es/informes/garantias/cronologico/home.htm

CG/06/04: Inclusión de los bienes muebles de la vivienda nueva adquirida por el consumidor en el ámbito de aplicación de la ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo

A tenor de lo dispuesto en el artículo 1 de la Ley 23/2003, de 20 de julio de garantías en la venta de bienes de consumo, el vendedor debe entregar al consumidor un bien que sea conforme con el contrato de compraventa, en los términos previstos en la propia norma.

Los bienes incluidos en su ámbito de aplicación son los bienes muebles corporales destinados al consumo privado, incluyendo los contratos de suministro de bienes muebles corporales que hayan de producirse o fabricarse (artículo 2, párrafo segundo). En su artículo 2 se enumeran taxativamente los bienes excluidos del ámbito de aplicación de la misma, excepciones que no amparan una interpretación extensiva o analógica de este artículo, que lleve a excluir bienes muebles corporales destinados al consumo privado distintos a los expresamente mencionados en el mismo. Además, la interpretación restrictiva de estas previsiones es coherente con el carácter imperativo de las disposiciones de la Directiva 199/44/CE que se transpone y con la finalidad perseguida por esta Ley, consistente en elevar el nivel de protección del consumidor en las referidas operaciones comerciales. El artículo 4 de la Ley, que regula la responsabilidad del vendedor y los derechos del consumidor, dispone que el vendedor responderá ante el consumidor de cualquier falta de conformidad que exista en el momento de la entrega del bien y, en los términos de la Ley, se reconoce al consumidor el derecho a la reparación o su sustitución, a la rebaja del precio y a la resolución del contrato. En el caso de la compraventa de una vivienda nueva, el consumidor se convierte en propietario de la misma y de lo que en ella se incluye a la firma del correspondiente documento, que es además cuando se pone a su disposición el bien inmueble que incorpora de forma accesoria bienes de consumo. Asimismo el precio pagado por estos está dentro del precio pagado por la vivienda. La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, tiene por objeto, según su artículo 1, regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los“requisitos básicos de los edificios” y la adecuada protección de los intereses de los usuarios. Por otra parte, el artículo 17 de la citada Ley, en el que se regula la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, dispone en su número 9 que las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden “sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al“contrato de compraventa” suscrito entre ellos, a los artículos 1484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa”.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación, en el que se regula el ámbito de aplicación de la norma, “se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así com los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio”.

De acuerdo con este marco legal, parece posible distinguir, en relación a la vivienda nueva que se entrega al comprador, entre aquellos bienes muebles que forman parte de la vivienda y se integran en ella como elementos necesarios para la prestación de los servicios generales de suministro de agua, electricidad, gas, etc., y aquellos otros que se integran en ella como elementos accesorios o decorativos destinados o no a la prestación de determinados servicios que no tiene este carácter de “servicios generales de la vivienda”, a los que sería de aplicación la Ley 23/2003. Por otra parte, hay que tener en cuenta que la distinción entre bienes muebles e inmuebles, cuando atribuirles una u otra naturaleza está subordinada al destino dado a los bienes, es un tema muy controvertido en la doctrina. Así, los bienes contemplados en la consulta que se plantea podrían considerarse incluidos en el apartado 4º del artículo 334 del Código Civil y, en consecuencia, ser calificados como bienes inmuebles por destino, por lo que resultarían excluidos del ámbito de aplicación de la Ley 23/2003. Ahora bien, aunque la cuestión no es pacífica, se puede invocar determinada jurisprudencia que, si bien está referida a los bienes contemplados en el apartado 5º del artículo 334 del código Civil, es susceptible de aplicación al supuesto que nos ocupa toda vez que en ambos apartados se enuncian una serie de bienes considerados inmuebles por destino. Así la sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo civil), de 10 de mayo de 1989 destaca que algunos de los bienes muebles incluidos en el apartado 5º del artículo 334 del Código Civil están considerados bienes muebles en la Ley Hipotecaria, cuando en su artículo 111 señala que “salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca cualquiera que sea su naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá: 1º) los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separase sin quebranto de la materia o deterioro del objeto”. También el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), en sentencia de 25 de febrero de 1992, señala que la Sala “no se le suscita la más mínima duda sobre la calificación como muebles de determinados bienes sin que el hecho de que estén al servicio de una industria y constituyan por ello inmuebles por destino según el número 5 del citado precepto (se está refiriendo al artículo 334 del Código Civil) suponga que cambien su naturaleza mueble”. Las consideraciones precedentes llevan a concluir que los bienes muebles que se incorporan a la vivienda antes de su venta y que se venden al consumidor junto con aquella, como es el caso de los electrodomésticos, están incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley 23/2003, siempre que se den los requisitos subjetivos exigidos por ésta, es decir: que la compraventa se efectúe por un vendedor en el marco de su actividad profesional. El profesional que responde frente al consumidor de la falta de conformidad del bien con el contrato, vendrá determinado por la persona, física o jurídica, que en el contrato de compraventa figure como vendedor de los electrodomésticos, que podrá o no ser persona distinta al vendedor que suscribe el contrato de compraventa de la vivienda, sin perjuicio todo ello de la acción que asiste al consumidor contra el productor, prevista en el artículo 10 de la Ley 23/2003. Por otra parte, el promotor-vendedor deberá dar traslado al comprador de la vivienda de la garantía comercial que en su caso sea otorgada por el fabricante los electrodomésticos.

Article publicat al bloc : https://personesconsumidores.wordpress.com/ Autor: Francesc Xavier Sánchez Moragas. Llicenciat en dret – Especialista en dret del consum. Adreça electrònica: fxsanchez@icamat.org

Es recorda que, tal i com s’estableix en l’avís legal, l’autor no inserirà publicitat de cap tipus en aquest bolg, però que pot ser que WordPress pugui fer-ho i que en aquest cas, aparegui en l’espai inferior d’aquest article. Es recorda que en cap cas l’autor d’aquest blog manté cap relació amb les empreses que s’anunciïn i per tant no n’assumeix cap responsabilitat ni comparteix necessàriament els valors publicitaris que s’utilitzin per part d’aquestes empreses.

Els drets de les persones consumidores en el lloguer dels habitatges

Es considera arrendament d’habitatge l’arrendament que recau sobre una edificació habitable la destinació primordial final de la qual és satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari.

 

Les normes reguladores de l’arrendament d’habitatge també s’apliquen al mobiliari, els trasters, les places de garatge i qualssevol altres dependències, espais arrendats o serveis cedits com a accessoris de la finca pel mateix arrendador.

 

La normativa actual que regula el lloguer d’habitatges és la llei estatal “Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans (LAU)“, però els  contractes de lloguer, poden estar sotmesos a diferents lleis segons quines siguin les seves dates de formalització.

 

La Disposició derogatòria única de la LAU estableix que queden derogats, sense perjudici del que preveuen les disposicions transitòries d’aquesta Llei, el Decret 4104/1964, de 24 de desembre, pel qual s’aprova el text refós de la Llei d’arrendaments urbans de 1964; els articles 8 i 9 del Reial decret llei 2/1985, de 30 d’abril, sobre mesures de política econòmica, i totes les disposicions del mateix rang o inferior que s’oposen al que estableix aquesta Llei.

També queda derogat el Decret d’11 de març de 1949. Aquesta derogació produeix els seus efectes en l’àmbit territorial de cada comunitat autònoma quan es dictin les disposicions a què es refereix la disposició addicional tercera d’aquesta Llei.

La Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d’habitatges ha introduït algunes modificacions importants en el tema dels lloguers.

Els contractes que s’hagin formalitzat abans de l’entrada en vigor d’aquesta llei, es seguiran regint per la normativa anterior, però si ambdues parts ho pacten, poden adaptar-se a aquesta nova normativa.

 

Així doncs, hem de distingir entre contractes que:

  • Es varen formalitzar abans del dia 9 de maig de 1985
  • Es varen formalitzar després del dia 9 de maig de 1985 i abans del dia 1 de gener de 1995
  • Contractes posteriors al dia 1 de gener de 1995 i abans del dia 6 de juny de 2013
  • Contractes posteriors al dia 6 de juny de 2013.

Fins el dia 9 de maig de 1985 s’aplicava el Decret 4104/1964, de 24 de desembre, per el qual s’aprova el Text refós de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU 64), i a partir d’aquesta data i fins al dia 1 de gener de 1995, s’incorporen les modificacions introduïdes per l’article 9 del Reial Decret Llei 2/1985, de 30 d’abril, sobre mesures de política econòmica (RDLMPE), que elimina les pròrrogues forçoses dels contractes, i a partir de dia 1 de gener de 1995, s’aplica la  Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans (LAU).

A partir del dia 6 de juny de 2013 entren en vigor les modificacions establertes a la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d’habitatges.

Aquest article analitza les qüestions rellevants dels contractes subscrits a partir del dia 1 de gener de 1995 i assenyala quines són les modificacions introduïdes per la Llei 4/2013, però al final de l’article podeu consultar les especificitats que cal tenir en compte pel que fa als  contractes anteriors a aquesta data.

ABANS DE LLOGAR

 

La publicitat i l’oferta del lloguer

 

La publicitat, de l’oferta del lloguer, és vinculant pels promotors, els propietaris, els agents immobiliaris i els administradors de finques.

 

Tots els agents que intervenen en l’edificació i la rehabilitació d’habitatges i la prestació de serveis immobiliaris que tenen algun dret per a la transmissió, l’arrendament i la cessió dels habitatges, com ara els promotors, els propietaris, els agents immobiliaris i els administradors de finques, s’han de subjectar a la normativa que prohibeix la utilització de publicitat il·lícita i, especialment, a les normes reguladores de la publicitat que estableix la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge(LDH).

 

S’entén per publicitat tota forma de comunicació adreçada als consumidors o al públic en general amb la finalitat de promoure de manera directa o indirecta la transmissió, l’arrendament i qualsevol altra forma de cessió d’habitatges a títol onerós.

 

L’oferta, la promoció i la publicitat adreçades a la venda o l’arrendament d’habitatges s’han d’ajustar als principis de veracitat, de manera que no ocultin dades fonamentals dels objectes a què es refereixen i no indueixin o puguin induir els destinataris a cap error amb repercussions econòmiques (article 58 LDH).

 

Les persones consumidores poden exigir el contingut de l’oferta, promoció o publicitat, les prestacions pròpies de cada bé o servei, les condicions jurídiques o econòmiques i les garanties ofertes, encara que no figurin expressament en el contracte o en el document o comprovant rebut. Aquests aspectes s’han de tenir en compte en la determinació del principi de conformitat amb el contracte.

 

Els contractes amb les persones consumidores s’han d’integrar d’acord amb el principi de la bona fe objectiva, fins i tot en el cas d’omissió de la informació precontractual rellevant.

 

Si el contracte conté clàusules més beneficioses per a la persona consumidora, aquestes han de prevaler sobre el contingut de l’oferta, promoció o publicitat, tal i com estableix l’article 123-7  de la  Llei 22/2010, del 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya(LCCC)

 

La informació de l’oferta

 

La llei estableix una informació obligatòria que cal subministrar a les persones consumidores abans de formalitzar el contracte d’arrendament.

 

En les ofertes d’arrendament s’ha de proporcionar als destinataris una informació suficient sobre les condicions essencials de l’habitatge, i també de les condicions bàsiques del contracte. Aquesta informació s’ha de lliurar abans de rebre qualsevol quantitat a compte.

 

La informació mínima d’una oferta d’arrendament ha de contenir les dades següents (article 61LDH i 241-2 LCCC):

 

La descripció i les condicions físiques de l’habitatge, amb la indicació de la superfície útil i dels serveis, les instal·lacions i els subministraments d’aquest (es considera informació vàlida i suficient sobre les condicions físiques de l’habitatge la continguda en la cèdula d’habitabilitat o en la qualificació definitiva, en el cas d’habitatges amb protecció oficial).

El preu total de la renda, amb el desglossament i el detall dels serveis accessoris i les altres quantitats que siguin assumides pels arrendataris, tot indicant la periodicitat de la liquidació.

El termini de l’arrendament.

La forma d’actualització del preu al llarg del termini de l’arrendament.

La fiança i les altres garanties que s’exigeixen als arrendataris.

 

L’estat de l’habitatge

 

Els habitatges han d’estar en condicions per poder ser llogats

 

L’arrendament d’habitatges només es pot portar a terme quan disposin de la cèdula d’habitabilitat o la qualificació definitiva en el cas d’habitatges amb protecció oficial.

Els ocupants tenen dret al lliurament de la cèdula d’habitabilitat o l’acreditació equivalent amb la subscripció del contracte (article 62.2 i 66 LDH i 241-2 LCCC) .

El Decret 55/2009, de 7 d’abril, sobre les condicions d’habitabilitat dels habitatges i la cèdula d’habitabilitat, regula les condicions d’habitabilitat dels habitatges.

A L’HORA DE SIGNAR EL CONTRACTE

 

El lliurament de la documentació acreditativa de la informació requerida en l’oferta d’un arrendament és requisit per a la subscripció del contracte. Per tant, no es pot formalitzar un contracte sense que el/la arrendador/a hagi subministrat aquesta informació (article 66.1 LDH)

 

Contractes clars

 

Els contractes han de ser clars, sense clàusules abusives i en cas de dubte sobre el sentit d’una clàusula, aquesta s’ha d’interpretar a favor de les persones consumidores.

 

Les clàusules dels contractes de transmissió de la propietat o de cessió d’ús formalitzats en el marc d’una activitat empresarial o professional han de complir els requisits següents:

  • Concreció, claredat i senzillesa en la redacció, amb possibilitat de comprensió directa i sense referències a textos o documents que no hagin estat facilitats prèviament o simultàniament a la formalització del contracte.
  • Bona fe i just equilibri entre els drets i les obligacions de les parts, amb exclusió de clàusules abusives, segons la definició establerta per la legislació per a la defensa dels consumidors i els usuaris. Es consideren en tot cas abusives totes les estipulacions no negociades que, en contra de la bona fe, estableixen un desequilibri important entre els drets i les obligacions de les parts en perjudici dels consumidors, i també les clàusules que vinculen el contracte només a la voluntat dels empresaris o professionals, les que comporten privació de drets bàsics dels consumidors i les que comporten manca de reciprocitat.

 

En cas de dubte sobre el sentit d’una clàusula, preval la interpretació més favorable als consumidors (article 62LDH) .

 

Quins són els drets irrenunciables i què es pot negociar?

 

Els contractes d’arrendament d’habitatges es regeixen pel que disposa la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans (LAU), per la voluntat de les parts i, supletòriament, pel que disposa el Codi civil (article 4.2 LAU), però són nul·les, i s’han de tenir per no posades, les estipulacions que modifiquen en perjudici de l’arrendatari o subarrendatari les normes del títol II de la LAU, llevat dels casos en què la mateixa norma ho autoritza expressament (article 6 LAU).

La fixació de la renda i de les despeses generals i dels serveis individuals

 

El pagament de la renda, a no ser que hi hagi un pacte en contra, ha de ser mensual i s’ha d’efectuar en els set primers dies del mes.

 

L’arrendador no pot exigir en cap cas el pagament anticipat de més d’una mensualitat de renda.

 

Aquest pagament s’ha d’efectuar en el lloc i pel procediment que acorden les parts o, si no, en metàl·lic i a l’habitatge arrendat .

 

Un cop s’hagi fet el pagament, l’arrendador queda obligat a lliurar a l’arrendatari el corresponent rebut del pagament, llevat que s’hagi pactat que aquest es faci mitjançant procediments que acreditin el compliment efectiu de l’obligació de pagament per l’arrendatari (per exemple, per transferència bancària).

 

Hi ha llibertat de les parts a l’hora de fixar l’import de la renda, tal i com estableix l’article  17 LAU, però a més, l’article 20 LAU, preveu que les parts poden pactar que l’arrendatari també s’hagi de fer càrrec de les despeses generals i de serveis individuals de l’habitatge.

 

Aquest pacte s’ha de fer sempre per escrit i especificant l’import anual de les despeses a la data del contracte, per tant, allò que no s’ha especificat inicialment no es pot repercutir (com ara  les derrames extraordinàries de les comunitats de propietaris)

 

En el rebut cal que s’especifiquin les quantitats abonades pels diferents conceptes dels quals es compon la totalitat del pagament i, específicament, la renda en vigor.

 

Si l’arrendador no fa lliurament del rebut, són a càrrec seu totes les despeses que s’originen a l’arrendatari per deixar constància del pagament.

 

Per tant, l’arrendatari pot haver de pagar:

 

  • La renda pactada

 

  • I les despeses generals i de serveis individuals que poden incloure els següents conceptes:
    • Les despeses generals per al sosteniment adequat de l’immoble.
    • Els seus serveis (neteja, vigilància, porteria…)
    • Les despeses per serveis de què disposa la finca arrendada que s’individualitzen mitjançant aparells comptadors són sempre a càrrec de l’arrendatari.
    • Els tributs (el seu import, que pot anar canviant)
    • Les càrregues i les responsabilitats que no són susceptibles d’individualització i que corresponen a l’habitatge arrendat o als seus accessoris.

 

En edificis en règim de propietat horitzontal aquestes despeses són les que corresponen a la finca arrendada en funció de la quota de participació.

En edificis que no estan en règim de propietat horitzontal, aquestes despeses són les que s’han assignat a la finca arrendada en funció de la superfície.

 

 L’increment de la renda i de les despeses generals i de serveis individuals

  • Pel que fa a la renda,  cal diferenciar si estem dins dels primers cinc anys del contracte o en el període posterior.

 

Durant els cinc primers anys de durada del contracte, la renda només pot ser actualitzada per l’arrendador o l’arrendatari en la data en què es compleix cada any de vigència del contracte, aplicant a la renda corresponent a l’anualitat anterior la variació percentual experimentada per l’índex general nacional del sistema d’índexs de preus de consum en un període de dotze mesos immediatament anteriors a la data de cada actualització, prenent com a mes de referència per a la primera actualització el que correspon a l’últim índex que estigui publicat en la data de signatura del contracte, i en les successives el que correspongui a l’últim aplicat (Article 18.1 LAU).

 

A partir del sisè any de durada l’actualització de la renda es regeix pel que les parts estipulen i, si no, pel que estableix l’apartat anterior.

 

La renda actualitzada és exigible a l’arrendatari a partir del mes següent a aquell en què la part interessada ho notifica a l’altra part per escrit, expressant-hi el percentatge d’alteració aplicat i aportant, si l’arrendatari ho exigeix, el certificat oportú de l’Institut Nacional d’Estadística, o fent referència al butlletí oficial en què s’ha publicat. (És vàlida la notificació efectuada per una nota en el rebut de la mensualitat del pagament precedent).

L’article 18 de la LAU s’ha modificat pel RD 4/2013 i ara ens diu que durant la vigència del contracte la renda només podrà ser actualitzada per l’arrendador o l’arrendatari en la data en què es compleixi cada any de vigència del contracte, en els termes pactats per les parts. Per tant, ja no hi ha el límit dels 5 primers anys.

En defecte de pacte exprés, el contracte s’actualitzarà aplicant a la renda corresponent a l’anualitat anterior la variació percentual experimentada per l’índex general nacional del sistema d’índexs de preus de consum en un període de dotze mesos immediatament anteriors a la data de cada actualització , prenent com a mes de referència per a la primera actualització el que correspongui a l’últim índex que estigués publicat en la data de celebració del contracte, i en les successives, el que correspongui a l’últim aplicat.

La renda actualitzada serà exigible a l’arrendatari a partir del mes següent a aquell en què la part interessada ho notifiqui a l’altra part per escrit, expressant el percentatge d’alteració aplicat i aportant, si l’arrendatari ho exigeix​​, l’oportuna certificació de l’Institut Nacional d’Estadística.

Serà vàlida la notificació efectuada per nota en el rebut de la mensualitat del pagament precedent.

  • Pel que fa a l’increment de les despeses generals i de serveis individuals

 

Durant els cinc primers anys de vigència del contracte, la suma que l’arrendatari hagi d’abonar d’acord amb el pactat, només es pot incrementar anualment (per tant, sigui quin sigui el moment en que es produeixi l’augment, caldrà esperar a la data de pròrroga anual o al compliment anual del contracte)  i mai es podrà augmentar en un percentatge superior al doble d’aquell en què es pot incrementar la renda d’acord amb el que disposa l’article 18.1 LAU, per tant, hi haurà un topall, amb excepció dels tributs, que si s’ha pactat que ho assumeixi l’arrendatari, s’haurà de fer càrrec de l’increment que s’hagi produït.

 

A partir del sisè any de durada del contracte caldrà assumir la despesa que correspongui, però com que el pacte s’ha de fer sempre per escrit i especificant l’import anual de les despeses a la data del contracte, si les quotes o derrames extraordinàries de la comunitat no estan comptabilitzades, no s’hauran d’assumir per part de l’arrendatari ni tant sols si s’hagués fet un pacte especial.

Però amb aquesta última modificació de la llei 4/2013, es baixa de 5 a 3 anys, la possibilitat d’incrementar aquest concepte del rebut, per acord de les parts, anualment, i mai en un percentatge superior al doble d’aquell en què es pot incrementar la renda.

 

Elevació de la renda per altres motius

  • No pot haver-hi increment per realitzar obres i reparacions necessàries per conservar l’habitatge en les condicions d’habitabilitat per servir a l’ús convingut.

 

L’arrendador està obligat a realitzar, sense dret a elevar per això la renda, totes les reparacions que són necessàries per conservar l’habitatge en les condicions d’habitabilitat per servir a l’ús convingut, excepte quan el deteriorament la reparació del qual es tracti és imputable a l’arrendatari d’acord amb el que disposen els articles 1.563 i 1.564 del Codi civil (Article 21.1 LAU).

L’obligació de reparació té el seu límit en la destrucció de l’habitatge per causa no imputable a l’arrendador.

Les petites reparacions que exigeix el desgast per l’ús ordinari de l’habitatge són a càrrec de l’arrendatari.

 

  • No pot haver-hi elevació de la renda per millores durant el 5 primers anys, però si a partir del sisè any, sempre que no s’hagi pactat el contrari i d’acord amb les limitacions de la LAU.

 

La realització per l’arrendador d’obres de millora, transcorreguts cinc anys de durada del contracte li dóna dret, llevat que hi hagi un pacte en contra, a elevar la renda anual en la quantia que resulta d’aplicar al capital invertit en la millora el tipus d’interès legal del diner en el moment d’acabament de les obres incrementat de tres punts, sense que l’augment pugui excedir el 20 per 100 de la renda vigent en aquell moment.

També aquí s’ha produït una modificació de l’article 19 de la LAU per part de la Llei 4/2013, que ens diu que la realització per l’arrendador d’obres de millora, transcorreguts tres anys de durada del contracte li donarà dret, llevat de pacte en contra, a elevar la renda anual en la quantia que resulti d’aplicar al capital invertit en la millora, el tipus d’interès legal del diner en el moment de l’acabament de les obres incrementat en tres punts, sense que pugui excedir l’augment del vint per cent de la renda vigent en aquell moment (Per al càlcul del capital invertit s’han de descomptar les subvencions públiques obtingudes per a la realització de l’obra).

Les obres de millora no tenen perquè ser necessàriament del mateix habitatge, sinó que poden ser de la comunitat de propietaris (ascensor, piscina, façana…)

Si les obres ja estan incloses en el rebut ordinari de la comunitat que paga l’arrendatari ja no es pot tornar a cobrar.

 

Per calcular el capital invertit s’han de descomptar les subvencions públiques obtingudes per a la realització de l’obra.

 

Quan la millora afecta diverses finques d’un edifici en règim de propietat horitzontal, l’arrendador ha de repartir proporcionalment entre totes aquestes el capital invertit, i aplicar, a aquest efecte, les quotes de participació que corresponen a cadascuna d’aquelles.

 

En el cas d’edificis que no estan en règim de propietat horitzontal, el capital invertit s’ha de repartir proporcionalment entre les finques afectades per acord entre arrendador i arrendataris. En defecte d’acord, s’ha de repartir proporcionalment en funció de la superfície de la finca arrendada.

 

L’elevació de la renda es produeix des del mes següent a aquell en què, finalitzades les obres, l’arrendador notifica per escrit a l’arrendatari la quantia d’aquella, detallant els càlculs que condueixen a la seva determinació i aportant còpies dels documents dels quals resulta el cost de les obres realitzades (Article 19 LAU).

Arrendataris amb discapacitat.

L’article 24 de la LAU també s’ha modificat i ens diu que l’arrendatari, prèvia notificació escrita a l’arrendador, podrà realitzar a l’interior de l’habitatge aquelles obres o actuacions necessàries perquè pugui ser utilitzada de forma adequada i d’acord amb la discapacitat o l’edat superior a setanta anys, tant del propi arrendatari com del seu cònjuge, de la persona amb qui convisqui de forma permanent en una relació d’afectivitat, amb independència de la seva orientació sexual, o dels seus familiars que algun d’ells convisquin de manera permanent, sempre que no afectin elements o serveis comuns de l’edifici ni provoquin una disminució en la seva estabilitat o seguretat.

L’arrendatari està obligat, al finalitzar el contracte, a reposar l’habitatge a l’estat anterior, si així ho exigeix ​​l’arrendador.

 

La durada del contracte i la resolució anticipada

  • Supòsits previstos per contractes de durada inferior als 5 anys

La durada de l’arrendament ha de ser pactada lliurement per les parts, per tant, pot ser, en aquest primer supòsit,  de fins a 5 anys.

 

En els contractes als quals no s’ha estipulat un termini de durada o aquest és indeterminat, els contractes s’entenen subscrits per 1 any i arribat el dia del venciment del contracte, aquest es prorroga obligatòriament per terminis anuals fins que l’arrendament arribi a una durada mínima de 5 anys.

 

El termini comença a comptar des de la data del contracte o des de la posada a disposició de l’immoble a l’arrendatari si aquesta és posterior. Correspon a l’arrendatari la prova de la data de la posada a disposició.

 

Si arribada la data de venciment del contracte, una vegada transcorreguts com a mínim aquests 5 anys de durada, cap de les parts ha notificat a l’altra, almenys amb 1 mes d’antelació a aquella data, la voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorroga obligatòriament per terminis anuals fins a un màxim de 3 anys més, llevat que l’arrendatari manifesti a l’arrendador amb 1 mes d’antelació a la data de terminació de qualsevol de les anualitats, la seva voluntat de no renovar el contracte.

Pels nous contractes, a partir del dia 6 de juny de 2013, la Llei 4/2013 estableix que la durada del contracte d’arrendament es pot pactar  lliurement per acord de les parts, però si es pacta per un terminis inferior a tres anys, si amb trenta dies d’antelació com a mínim a la data d’acabament del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, l’arrendatari no manifesta la seva voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorroga obligatòriament per terminis anuals fins que l’arrendament arribi a una durada mínima de tres anys.

Ara bé, no és procedent la pròrroga obligatòria del contracte si, un cop transcorregut el primer any de durada, l’arrendador comunica a l’arrendatari que té necessitat de l’habitatge arrendat per destinar-la a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.

La referida comunicació s’ha de fer a l’arrendatari almenys amb dos mesos d’antelació a la data en què l’habitatge es vagi a necessitar i l’arrendatari està obligat a lliurar la finca arrendada en el termini si les parts no arriben a un acord diferent.

Si transcorreguts tres mesos a comptar de l’extinció del contracte o, si s’escau, l’efectiu desallotjament de l’habitatge, l’arrendador o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o el seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial,  no haguessin procedit a ocupar aquesta per si, segons els casos, l’arrendatari podrà optar, en el termini de trenta dies, entre recuperar l’ús i gaudi de l’habitatge arrendat per un nou període de fins a tres anys, respectant , en la resta, les condicions contractuals existents al moment de l’extinció, amb indemnització de les despeses que el desallotjament de l’habitatge li hagués suposat fins al moment de la reocupació, o a ser indemnitzat per una quantitat equivalent a una mensualitat per cada any que quedés per complir fins a completar tres, tret que l’ocupació no hagués tingut lloc per causa de força major.

 

Segueix sent aplicable al contracte prorrogat el règim legal i convencional al qual estava sotmès (article 10 LAU).

 

No és procedent la pròrroga obligatòria del contracte quan, al moment de formalitzar-lo, s’hi faci constar, de forma expressa, la necessitat per a l’arrendador d’ocupar l’habitatge arrendat abans del transcurs de cinc anys per destinar-lo a habitatge permanent per a ell o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de divorci o nul·litat matrimonial.

 

Si transcorreguts 3 mesos a comptar de l’extinció del contracte o, si s’escau, del desallotjament efectiu de l’habitatge, l’arrendador o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o el seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de divorci o nul·litat matrimonial no han procedit a ocupar-lo per a ells, segons els casos, l’arrendador ha de reposar l’arrendatari en l’ús i gaudi de l’habitatge arrendat per un nou període de fins a cinc anys, respectant, en la resta, les condicions contractuals existents al moment de l’extinció, amb indemnització de les despeses que el desallotjament de l’habitatge li hagués suposat fins al moment de la reocupació, o indemnitzar-lo, a elecció de l’arrendatari, amb una quantitat igual a l’import de la renda pels anys que quedin fins a completar-ne cinc, llevat que l’ocupació no pugui tenir lloc per causa de força major (article 9 LAU).

 

Si l’arrendatari vol marxar de l’habitatge ha de tenir en compte el següent:

L’arrendatari pot manifestar a l’arrendador, amb trenta dies d’antelació com a mínim, a la data de terminació del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, la voluntat de no renovar-lo, per tant, ha d’esperar a que es compleixi el termini pactat i avisar amb 30 dies d’antelació per no tenir cap tipus de penalització.

 

Si l’arrendatari marxa abans de finalitzar el termini pactat, malgrat avisi amb trenta dies d’antelació, pot tenir una penalització, perquè l’incompliment per qualsevol de les parts de les obligacions resultants del contracte dóna dret a la part que ha complert les seves a exigir el compliment de l’obligació o a promoure la resolució del contracte d’acord amb el que disposa l’article 1124 del Codi civil (article 27.1 LAU). En aquest cas la penalització podria suposar haver d’afrontar tots els pagaments, per part de l’arrendatari, que restin pendents fina a la finalització del període pactat.

 

Ara bé, pot ser que l’arrendador accepti la resolució del contracte de l’arrendatari i en aquest cas, no té perquè haver-hi cap penalització, perquè estarem davant d’una resolució bilateral de mutu acord, que extingirà el contracte, malgrat que això suposa deixar en mans de l’arrendador, exigir o no la penalització.

 

Per aquest motiu és millor estipular una clàusula de resolució anticipada en el mateix contracte, d’acord amb el principi de llibertat de pactes de les parts, que indiqui clarament la no existència de penalització o que se n’estableixi una de determinada, que en ser fixada, donarà seguretat a ambdues parts i evitarà problemes.

 

Si no s’especifica l’existència d’una indemnització concreta o la possibilitat de marxar en qualsevol moment sense penalització, hem d’entendre que pot haver-hi penalització.

La nova Llei 4/2013 també ha fet alguns canvis pel que fa al desistiment del contracte per part de l’arrendatari: 

Si el/la llogater/a vol marxar abans de finalitzar el període pactat, l’article 11 de la LAU ens diu que pot fer-ho, sempre que hagin passat com a mínim 6 mesos i que s’hagi avisat amb 30 dies d’antelació a l’arrendador.

L’arrendador/a només pot exigir al llogater/a, que pagui les mensualitats que faltin, si no s’ha arribat a complir els 6 mesos inicials del contracte o també pot exigir la mensualitat del preavís si aquest no s’ha fet.

Un cop passats els 6 primers mesos del contracte, però abans que finalitzi el període pactat es pot pactar, per acord d’ambdues parts, una indemnització, pel cas que el/la llogater/a marxi abans. Aquests indemnització seria d’una mensualitat per cada any que faltés per finalitzar el període pactat i pels períodes inferiors a l’any, seria la part proporcional.

  • Supòsits previstos per contractes de durada superior als 5 anys

En arrendaments d’una durada pactada superior a 5 anys, l’arrendatari pot desistir del contracte sempre que aquest hagi durat almenys 5 anys i doni el preavís corresponent a l’arrendador amb una antelació mínima de 2 mesos.

 

Les parts poden pactar en el contracte que, per al cas de desistiment, l’arrendatari hagi d’indemnitzar l’arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any del contracte que resti per complir. Els períodes de temps inferiors a l’any donen lloc a la part proporcional de la indemnització (article 11 LAU).

 

Si no es pacta en el contracte, cap penalització, s’ha d’entendre que no es pot aplicar.

LA FIANÇA I LES GARANTIES ADDICIONALS

 

En la formalització dels contractes de lloguer de finques urbanes és obligatòria la prestació d’una fiança. Aquesta fiança s’ha de dipositar en el Registre de Fiances dels Contractes de Lloguer de Finques Urbanes, en el qual s’han d’inscriure les dades corresponents als contractes subscrits entre els arrendadors i els arrendataris referents als immobles situats a Catalunya, d’acord amb el que disposa la Llei 13/1996, del 29 de juliol, del Registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i de modificació de la Llei 24/1991, de l’habitatge (article 66.3 LDH).

 

El funcionament del dipòsit de les fiances es regula a Catalunya, en aquests moment, en el Decret 147/1997, de 10 de juny, pel qual es regula el Registre de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i el dipòsit de fiances (DRFCLL).

 

La fiança en metàl·lic serà d’una quantitat equivalent a 1 mensualitat de la renda en l’arrendament d’habitatges i de 2 en l’arrendament per a ús diferent del d’habitatge.

 

Durant els 5 primers anys de durada del contracte, la fiança no està subjecta a actualització. Però cada vegada que l’arrendament es prorroga, l’arrendador pot exigir que la fiança sigui incrementada, o l’arrendatari que disminueixi, fins a fer-se igual a una o dues mensualitats de la renda vigent, segons sigui procedent, en el moment de la pròrroga.

 

L’actualització de la fiança durant el període de temps en què el termini pactat per a l’arrendament excedeix els 5 anys, es regeix pel que han estipulat a aquest efecte les parts. A falta de pacte específic, el que s’ha acordat sobre actualització de la renda també es considera volgut per a l’actualització de la fiança.

 

El saldo de la fiança en metàl·lic que ha de ser restituït a l’arrendatari al final de l’arrendament produeix l’interès legal, transcorregut un mes des del lliurament de les claus per aquest sense que s’hagi fet efectiva la restitució esmentada.

 

A més de la fiança, les parts poden pactar qualsevol altre  tipus de garantia del compliment per par de l’arrendatari (article 36 LAU).

 

També s’hi han de dipositar les fiances que les empreses de subministraments i serveis exigeixen als abonats per a la formalització dels contractes que afecten finques urbanes.

 

A Catalunya el registre de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes està gestionat pel Servei de Fiances de  L’Institut Català del Sòl (INCASÒL).

 

La inscripció dels contractes de lloguer al registre és obligatòria per a l’arrendador i és duta a terme d’ofici per l’Administració quan s’efectua el preceptiu dipòsit de fiances. Així mateix, quan s’extingeixi el contracte, se n’ha de sol·licitar la cancel·lació al registre, que té lloc d’ofici en el moment de la devolució de la fiança.

 

Les parts contractants poden tenir accés a les dades contingudes al registre, respecte a l’existència o les condicions d’un contracte o del dipòsit de la fiança. També hi poden tenir accés les persones que estableix l’article 7.2 del DRFCLL. La sol·licitud haurà de formalitzar-se per escrit, i adreçar-la a l’Àrea de Fiances.

 

S’ha de tenir en compte que el Registre de Fiances té caràcter administratiu però no és públic. Per tant, només hi poden tenir accés les parts contractants respecte de l’existència o de les condicions d’un contracte o del dipòsit de la fiança i aquelles persones que puguin acreditar un interès legítim (article 7 DRFCLL).

 

Els propietaris i professionals dedicats a l’administració de finques poden fer l’ingrès de la fiança mitjançant concert, prèvia sol·licitud d’aquest concert a l’INCASOL, amb el compliment dels requisits reglamentaris establerts. Les companyies de subministraments i serveis han d’acollir-se obligatòriament al règim de concert.

 

Per fer el dipòsit cal emplenar un model d’Imprès i adjuntar una fotocòpia completa del contracte d’arrendament amb les seves clàusules i una fotocòpia dels DNI/CIF/NIE de les parts del contracte.

 

El pagament es pot fer a l’Àrea de Fiances de l’Institut Català del Sòl: amb targeta de crèdit, xec bancari o taló conformat nominatiu a favor de l’Institut Català del Sòl, a  qualsevol caixa d’estalvis catalana: en metàl·lic, xec bancari o taló conformat nominatiu a  favor de l’Institut Català del Sòl i a les  cambres de la propietat urbana: en metàl·lic, xec bancari o taló conformat nominatiu a favor de l’Institut Català del Sòl.

Realitzat l’ingrés, l’entitat receptora retornarà l’original de l’imprès segellat al portador del document i l a resta de la documentació l’enviarà al Registre de Fiances de l’Institut Català del Sòl per a la seva inscripció.

Posteriorment, l’Àrea de Fiances de l’Institut Català del Sòl notificarà el número de registre de la fiança i del contracte, o bé qualsevol incidència que impedeixi la inscripció per tal que es pugui esmenar.

 

La fiança s’ha de dipositar en el termini de dos mesos a comptar de la formalització del contracte.

 

Transcorregut el termini establert de dos mesos, de conformitat amb l’article 12 bis de la Llei 13/1996, d’acord amb la redacció donada per la Llei 26/2009, del 23 de desembre, de mesures fiscals, financeres i administratives, s’apliquen els recàrrecs següents: del 5% si no supera els 3 mesos; del 10% si no supera els 6 mesos; del 15% si no supera els 12 mesos; i del 20% si supera els 12 mesos, en aquest últim cas, s’apliquen els interessos de demora que s’hagin meritat a comptar del termini establert per a dipositar la fiança. En tots els casos l’import màxim dels recàrrecs no pot superar els 1.500 €.

 

Un cop finalitzat el contracte, el dipositant, directament o mitjançant una persona degudament autoritzada, ha de sol·licitar, dins els 8 dies següents de la data d’extinció del contracte, la devolució del dipòsit constituït.

La sol·licitud s’ha de presentar davant de qualsevol entitat gestora o financera i s’hi ha d’adjuntar el resguard original del dipòsit i el document justificatiu de l’extinció del contracte.

 

La fiança dipositada és retornada en el termini màxim de 21 dies per l’Institut Català del Sòl, complerts els tràmits previstos.

 

En el cas de pèrdua del resguard del dipòsit, el dipositant pot demanar un certificat acreditatiu de la inscripció al registre de fiances, per adjuntar-lo a la sol·licitud de devolució.

 

COM PRESENTAR DENÚNCIES A L’ADMINISTRACIÓ PÚBLICA COMPETENT EN MATÈRIA DE LLOGUER D’HABITATGES

 

Quines són les infraccions relacionades amb el lloguer d’habitatges?

 

Són infraccions molt greus

 

·         Transmetre, llogar o cedir l’ús d’habitatges que no compleixen les condicions bàsiques de qualitat relatives a la seguretat (article 123.1.b LDH)

·         Transmetre, llogar o cedir l’ús com a habitatges d’immobles que no poden obtenir la cèdula d’habitabilitat (article 123.1.c LDH)

·         Explotar econòmicament immobles considerats infrahabitatges en els termes establerts per aquesta llei (article 123.1.j LDH)

 

Són infraccions greus

 

·         Transmetre, llogar o cedir l’ús d’habitatges que no compleixen les condicions d’habitabilitat relatives a la seguretat (article 124.1.b LDH).

·         Promoure la sobreocupació d’un habitatge (article 124.1.h LDH)

·         No lliurar als adquirents d’un habitatge la documentació establerta com a obligatòria per aquesta llei (article 124.2.c LDH)

·         No lliurar als interessats a adquirir o llogar un habitatge, abans de rebre qualsevol quantitat a compte del preu final, la informació obligatòria sobre les condicions de transmissió  (article 124.2.g LDH)

·         No constituir la fiança (article 124.2.h LDH)

 

Són infraccions lleus

 

·         Incomplir els requisits establerts per l’article 62.1 de la LDH per a formalitzar els contractes (Article 125.2b LDH).

·         Fer publicitat d’habitatges sense fer-hi constar les dades obligatòries que estableix aquesta llei (Article 125.2c LDH)

 

Quan prescriuen aquestes infraccions?

 

Els terminis de prescripció de les infraccions administratives tipificades per aquesta llei són de quatre anys per a les molt greus, de tres anys per a les greus i de dos anys per a les lleus. Aquests terminis comencen a comptar des que la infracció s’ha comès. En el cas que es tracti d’infraccions continuades, el còmput del termini de prescripció s’inicia quan ha finalitzat l’últim acte amb què es consuma la infracció (Article 127.1 LDH)

 

Els terminis s’interrompen si es porta a terme qualsevol actuació administrativa que condueixi a la iniciació, tramitació o resolució del procediment sancionador, realitzada amb coneixement formal de l’inculpat o encaminada a esbrinar-ne la identitat o el domicili, i que es practiqui amb projecció externa a la dependència en què s’origini. No interromp la prescripció la notificació de les actuacions administratives amb caràcter exclusivament recordatori, que no tingui per finalitat impulsar el procediment per a imposar la sanció administrativa.

 

On es poden denunciar?

 

L’article 130 de la LDH estableix que corresponen, en l’àmbit de les respectives competències, a l’Administració de la Generalitat, per mitjà dels departaments competents en matèria d’habitatge i de consum, i als ens locals les atribucions per a iniciar, tramitar i imposar amb caràcter general les sancions administratives establertes per aquesta llei. 

 

Es consideren infraccions administratives en matèria de protecció de les persones consumidores les conductes dels professionals vinculats amb l’habitatge que vulnerin les prescripcions amb relació als aspectes següents: la subscripció d’assegurances, pòlisses de responsabilitat civil i garanties de qualsevol tipus; la presentació i el lliurament de la documentació i la informació exigides per aquesta llei en la transmissió i l’arrendament d’habitatges, i el compliment dels requisits relatius a les ofertes i a la publicitat.

 

A Catalunya els organismes competents són:

 

Agència de l’Habitatge de Catalunya

Adreça: Carrer de la Diputació, 92 08015 Barcelona

Telèfon: 93 228 71 00 (centraleta) / 93 228 72 00 (atenció ciutadà) / 93 228 72 02 (comunitats de propietaris) Fax 93 228 71 05

Les seves funcions són, pel que ara ens interessa:

·        Portar a terme les funcions d’inspecció i sanció en matèria d’habitatge que corresponen al departament competent en matèria d’habitatge, i també adoptar les mesures provisionals i de reconducció que estableix el règim sancionador de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l’habitatge.

·        Assegurar i garantir la protecció dels consumidors i els usuaris d’habitatges i la transparència del mercat immobiliari.

·        Defensar i arbitrar amb relació a la matèria d’habitatge objecte d’aquesta llei i als drets, els deures i els criteris que han d’ésser respectats en l’exercici de les activitats de promoció, construcció, transacció i administració d’habitatges.      

 

PROCESSOS EXTRAJUDICIALS DE RESOLUCIÓ DE CONFLICTES

 

El preàmbul de la LAU, en el seu punt cinquè, estableix que:

 

“En la regulació dels processos arrendataris s’estableix que la competència per conèixer de les controvèrsies correspon, en tot cas, al jutge de primera instància del lloc on estigui situada la finca urbana, i s’exclou la possibilitat de modificar la competència funcional per via de submissió expressa o tàcita a un jutge diferent.

 

Això no obsta per recordar la possibilitat que les parts, en la relació jurídica, puguin pactar, per a la solució dels seus conflictes, la utilització del procediment arbitral…”

 

Per tant, els contractes d’arrendament també es poden sotmetre al sistema arbitral de consum regulat per la Llei 60/2003, de 23 de desembre, d’arbitratge (LA) i el Reial Decret 231/2008, de 15 de febrer, pel qual es regula el Sistema Arbitral de Consum(RDSAC).

 

La Disposició transitòria sisena de la LAU estableix que el títol V d’aquesta Llei és aplicable als litigis relatius als contractes d’arrendament de finca urbana que subsisteixen a la data d’entrada en vigor d’aquesta Llei.

S’exceptua el que s’estableix respecte al valor de la demanda i a la conformitat de les sentències, que és immediatament aplicable als recursos de cassació en els litigis sobre contractes d’arrendaments de local de negoci en els quals la sentència de l’audiència provincial s’ha dictat després de l’entrada en vigor d’aquesta Llei.

CONTRACTES DE LLOGUER FORMALITZATS ABANS DEL DIA 1 DE GENER DE 1995

 

  •  La Disposició transitòria primera de la LAU estableix els següents supòsits:

Contractes subscrits a partir del 9 de maig de 1985

 

·       Els contractes d’arrendament d’habitatge subscrits a partir del 9 de maig de 1985, que subsisteixen en la data d’entrada en vigor de la LAU, s’han de continuar regint pel que disposa l’article 9 RDLMPE i pel que disposa per al contracte d’inquilinat el text refós de la LAU 64.

És aplicable a aquests contractes el que disposen els apartats 2 i 3 de la disposició transitòria segona.

 

La reconducció tàcita que preveu l’article 1566 del Codi civil ho és per un termini de tres anys, sense perjudici de la facultat de no renovar que preveu l’article 9 d’aquesta Llei. L’arrendament renovat s’ha de regir pel que disposa la LAU per als arrendaments d’habitatges.

 

·       Els contractes d’arrendament de local de negoci subscrits a partir del 9 de maig de 1985 que subsisteixen en la data d’entrada en vigor de la LAU, s’han de continuar regint pel que disposa l’article 9 del RDLMPE i per la LAU 64. En el cas de reconducció tàcita d’acord amb el que disposa l’article 1566 del Codi civil, l’arrendament renovat s’ha de regir per les normes d’aquesta Llei relatives als arrendaments per a ús diferent del d’habitatge.

El que disposa el paràgraf anterior és aplicable als contractes d’arrendament assimilats al d’inquilinat i al de local de negoci que s’han subscrit a partir del 9 de maig de 1985 i que subsisteixen en la data d’entrada en vigor de la LAU.

 

  • La Disposició transitòria segona de la LAU els següents supòsits:

Contractes d’arrendament d’habitatge subscrits amb anterioritat al 9 de maig de 1985

 

Règim normatiu aplicable

Els contractes d’arrendament d’habitatge subscrits abans del 9 de maig de 1985 que subsisteixen en la data d’entrada en vigor de la LAU s’han de continuar regint per les normes relatives al contracte d’inquilinat del text refós de la LAU 64, llevat de les modificacions contingudes en els apartats següents d’aquesta disposició transitòria.

 

·         És aplicable a aquests contractes el que disposen els articles 12, 15 i 24 de la LAU.

 

Article 12

Desistiment i venciment en cas de matrimoni o convivència de l’arrendatari

1. Si l’arrendatari manifesta la seva voluntat de no renovar el contracte o de desistir-ne, sense el consentiment del cònjuge que conviu amb ell, l’arrendament pot continuar en benefici del cònjuge esmentat.

2. A aquests efectes, l’arrendador pot requerir el cònjuge de l’arrendatari perquè manifesti la seva voluntat sobre aquest aspecte.

Efectuat el requeriment, l’arrendament s’extingeix si el cònjuge no contesta en un termini de quinze dies a comptar del requeriment. El cònjuge ha d’abonar la renda corresponent fins a l’extinció del contracte, si aquesta no està abonada.

3. Si l’arrendatari abandona l’habitatge sense manifestació expressa de desistiment o de no-renovació, l’arrendament pot continuar en benefici del cònjuge que convivia amb aquell sempre que en el termini d’un mes des de l’abandonament, l’arrendador rebi una notificació escrita del cònjuge en què manifesti la seva voluntat de ser arrendatari.

Si el contracte s’extingeix per falta de notificació, el cònjuge queda obligat a pagar la renda corresponent al mes esmentat.

4. El que disposen els apartats anteriors també és aplicable a favor de la persona que ha estat convivint amb l’arrendatari de manera permanent en una relació d’afectivitat anàloga a la de cònjuge, amb independència de la seva orientació sexual, durant, com a mínim, els dos anys anteriors al desistiment o abandonament, llevat que hagin tingut descendència en comú, cas en què és suficient la mera convivència.

 

Article 15

Separació, divorci o nul·litat del matrimoni de l’arrendatari

1. En els casos de nul·litat del matrimoni, separació judicial o divorci de l’arrendatari, el cònjuge no arrendatari pot continuar en l’ús de l’habitatge arrendat quan li és atribuït d’acord amb el que disposen els articles 90 i 96 del Codi civil.

2. La voluntat del cònjuge de continuar en l’ús de l’habitatge ha de ser comunicada a l’arrendador en el termini de dos mesos des que va ser notificada la resolució judicial corresponent, adjuntant-hi la còpia de la resolució judicial o de la part d’aquesta que afecta l’ús de l’habitatge.

 

Article 24

Arrendataris amb minusvalidesa

1. L’arrendatari, prèvia notificació escrita a l’arrendador, pot fer en l’habitatge les obres que són necessàries per adequar-lo a la seva condició de minusvàlid o a la del seu cònjuge o de la persona amb qui conviu de manera permanent en una relació d’afectivitat anàloga, amb independència de la seva orientació sexual, o a la dels familiars que hi conviuen.

2. L’arrendatari està obligat, al terme del contracte, a reposar l’habitatge a l’estat anterior, si així ho exigeix l’arrendador.

 

·         Deixa de ser aplicable el que disposa l’apartat 1 de l’article 24 de la LAU 64.

 

Article 24

1. No obstant el que disposa l’article anterior, l’inquilí que hagués celebrat el contracte d’arrendament podrà subrogar en els drets i obligacions propis del mateix al seu cònjuge, així com als seus ascendents, descendents, germans legítims o naturals i fills adoptius menors de 18 anys al temps de l’adopció que amb ell convisquin habitualment en l’habitatge arrendat amb dos anys d’antelació, o de cinc anys quan de germans es tracti. La convivència per aquests terminis no s’exigirà quan es tracti del cònjuge.

·        No són procedents els drets de tempteig i retracte, que regula el capítol VI del text refós de la Llei d’arrendaments urbans de 1964, en els casos d’adjudicació d’habitatge com a conseqüència de la divisió de cosa comuna quan els contractes d’arrendament han estat atorgats amb posterioritat a la constitució de la comunitat sobre la cosa, ni tampoc en els casos de divisió i adjudicació de cosa comuna adquirida per herència o llegat.

 

·         Extinció i subrogació

 

A partir de l’entrada en vigor de la LAU, la subrogació a què es refereix l’article 58 del text de la LAU 64 només pot tenir lloc a favor del cònjuge de l’arrendatari no separat legalment o de fet, o si no, dels fills que convivien amb ell durant els dos anys anteriors a la seva mort; en defecte dels anteriors, s’hi poden subrogar els ascendents de l’arrendatari que estaven a càrrec seu i hi convivien amb tres anys, com a mínim, d’antelació a la data de la defunció.

 

El contracte s’extingeix en morir el subrogat, llevat que ho sigui un fill de l’arrendatari no afectat per una minusvalidesa igual o superior al 65 per 100, cas en què s’extingeix al cap de dos anys o en la data en què el subrogat compleix vint-i-cinc anys, si aquesta és posterior.

 

No obstant això, si el subrogat és el cònjuge i en el moment de la seva defunció hi ha fills de l’arrendatari que conviuen amb aquell, hi pot haver una subrogació ulterior. En aquest cas, el contracte queda extingit al cap de dos anys o quan el fill arriba a l’edat de vint-i-cinc anys si aquesta data és posterior, o per la seva mort si està afectat per la minusvalidesa esmentada al paràgraf anterior.

 

En morir la persona que, d’acord amb el que disposen els articles 24.1 i 58  de la LAU 64, s’ha subrogat en la posició de l’inquilí abans de l’entrada en vigor de la LAU, només s’hi pot subrogar el seu cònjuge no separat legalment o de fet i, si no, els fills de l’arrendatari que habiten a l’habitatge arrendat i han conviscut amb ell durant els dos anys anteriors a la seva defunció.

 

El contracte s’extingeix a la mort del subrogat, llevat que ho sigui un fill de l’arrendatari no afectat per una minusvalidesa igual o superior al 65 per 100, cas en què s’extingeix al cap de dos anys o quan el fill arriba a l’edat de vint-i-cinc anys si aquesta data és posterior.

 

No s’autoritzen subrogacions ulteriors.

 

En morir la persona que d’acord amb l’article 59 de la LAU 64 ocupa l’habitatge per segona subrogació no s’autoritzen subrogacions ulteriors.

 

Els drets reconeguts al cònjuge de l’arrendatari, també són aplicables respecte a la persona que ha estat convivint amb l’arrendatari de manera permanent en relació d’afectivitat anàloga a la de cònjuge, amb independència de la seva orientació sexual, durant, almenys, els dos anys anteriors al moment de la mort, llevat que hagin tingut descendència en comú, cas en què només cal la mera convivència.

Durant els deu anys següents a l’entrada en vigor de la Llei, si la subrogació s’ha produït a favor de fills de més de seixanta-cinc anys o que són perceptors de prestacions públiques per jubilació o invalidesa permanent en grau d’incapacitat permanent absoluta o gran invalidesa el contracte s’extingeix per la mort del fill subrogat.

 

Correspon a les persones que exerceixen la subrogació provar la condició de convivència amb l’arrendatari mort que per a cada cas sigui procedent.

 

La condició de convivència amb l’arrendatari mort ha de ser habitual i s’ha de donar necessàriament a l’habitatge arrendat.

 

Són aplicables a la subrogació per causa de mort les disposicions sobre procediment i ordre de prelació que estableix l’article 16 de la LAU.

 

En cap cas els beneficiaris d’una subrogació hi poden renunciar a favor d’un altre de diferent grau de prelació.

Drets de l’arrendador

Per a les anualitats del contracte que s’inicien a partir de l’entrada en vigor de la LAU, l’arrendador té els drets següents:

 

·       En l’impost sobre patrimoni, el valor de l’immoble arrendat es determina per la capitalització al 4 per 100 de la renda meritada, sempre que el resultat sigui inferior al que resultaria de l’aplicació de les regles de valoració de béns immobles que preveu la Llei de l’impost sobre patrimoni.

 

·       Pot exigir de l’arrendatari l’import total de la quota de l’impost sobre béns immobles que correspon a l’immoble arrendat. Quan la quota no està individualitzada s’ha de dividir en proporció a la superfície de cada habitatge.

 

·       Pot repercutir en l’arrendatari l’import de les obres de reparació necessàries per mantenir l’habitatge en estat de servir per a l’ús convingut, en els termes resultants de l’article 108 de la LAU 64  (Si l’arrendador ha optat per fer la repercussió d’acord amb el que disposa l’article 108, la repercussió s’ha de fer de manera proporcional a la superfície de la finca afectada) o d’acord amb les regles següents:

 

1a. Que la reparació hagi estat sol·licitada per l’arrendatari o acordada per resolució judicial o administrativa ferma.

Si són diversos els arrendataris afectats, han d’haver fet la sol·licitud la majoria dels arrendataris afectats o, si s’escau, els arrendataris que representen la majoria de les quotes de participació corresponents als pisos afectats.

 

2a. Del capital invertit en les despeses realitzades s’han de deduir els auxilis o les ajudes públiques percebuts pel propietari.

 

3a. Al capital invertit s’hi ha de sumar l’import de l’interès legal del diner corresponent a l’esmentat capital calculat per a un període de cinc anys.

 

4a. L’arrendatari ha d’abonar anualment un import equivalent al 10 per 100 de la quantitat referida a la regla anterior, fins al seu pagament complet.

 

En cas que siguin diversos els arrendataris afectats, la quantitat referida a la regla anterior s’ha de repartir entre aquests d’acord amb els criteris que estableix l’apartat 2 de l’article 19 d’aquesta Llei.

 

5a. La quantitat anual pagada per l’arrendatari no pot superar la més petita de les dues quantitats següents: cinc vegades la seva renda vigent més les quantitats assimilades a aquesta o l’import del salari mínim interprofessional, les dues considerades en còmput anual.

 

·       Pot repercutir en l’arrendatari l’import del cost dels serveis i subministraments que es produeixin a partir de l’entrada en vigor de la LAU.

 

S’exceptua el cas en què per pacte exprés entre les parts totes aquestes despeses són per compte de l’arrendador.

 

Actualització de la renda

La renda del contracte pot ser actualitzada a instància de l’arrendador amb el requeriment fefaent previ a l’arrendatari.

 

Aquest requeriment es pot fer en la data en què, a partir de l’entrada en vigor de la LAU, es compleix una anualitat de vigència del contracte.

 

Efectuat el requeriment, cadascun dels anys en què aplica aquesta actualització, l’arrendador ha de notificar a l’arrendatari l’import de l’actualització i hi ha d’adjuntar un certificat de l’Institut Nacional d’Estadística on constin els índexs determinants de la quantitat notificada.

 

L’actualització s’ha de fer d’acord amb les regles següents:

 

1a. La renda pactada inicialment en el contracte que va donar origen a l’arrendament ha de mantenir, durant cadascuna de les anualitats en què es desenvolupi l’actualització, amb la renda actualitzada, la mateixa proporció que l’índex general nacional del sistema d’índexs de preus de consum o que l’índex general nacional o índex general urbà del sistema d’índexs de costos de la vida del mes anterior a la data del contracte respecte a l’índex corresponent al mes anterior a la data d’actualització.

 

En els arrendaments d’habitatges compresos a l’article 6.2 de la LAU 64 subscrits amb anterioritat al 12 de maig de 1956, s’ha de prendre com a renda inicial la revalorada a què es refereix l’article 96.10 de la LAU 64, l’hagi exigit o no al seu moment l’arrendador; i, com a índex corresponent a la data del contracte, el del mes de juny de 1964.

 

En els arrendaments d’habitatges no compresos a l’article 6.2 de la LAU 64 subscrits abans del 12 de maig de 1956, s’ha de prendre com a renda inicial, la que està percebent el mes de juliol de 1954, i com a índex corresponent a la data del contracte el mes de març de 1954.

 

2a. De la renda actualitzada que correspon a cada període anual calculada d’acord amb el que disposa la regla anterior o la regla 5a, només és exigible a l’arrendatari el percentatge que resulta del que disposen les regles següents sempre que aquest import sigui més gran que la renda que estigui pagant l’arrendatari en aquell moment incrementada en les quantitats assimilades a la renda.

 

En cas que en aplicar la taula de percentatges corresponent resulti que la renda que està pagant en aquell moment és superior a la quantitat que correspon en aplicació d’aquestes taules, s’ha de passar a aplicar el percentatge immediatament superior, o si s’escau, el següent o següents que corresponguin, fins que la quantitat exigible de la renda actualitzada sigui superior a la que s’està pagant.

 

3a. La renda actualitzada absorbeix les quantitats assimilades a la renda des de la primera anualitat de la revisió.

Es consideren quantitats assimilades a la renda a aquests efectes exclusius, la repercussió a l’arrendatari de l’augment de cost dels serveis i subministraments a què es refereix l’article 102 de La LAU 64 i la repercussió del cost de les obres a què es refereix l’article 107 del text legal esmentat.

 

4a. A partir de l’any en què s’assoleix el 100 per 100 d’actualització, la renda que correspon pagar pot ser actualitzada per l’arrendador o per l’arrendatari d’acord amb la variació percentual experimentada en els dotze mesos anteriors per l’índex general del sistema d’índexs de preus de consum, excepte quan el contracte conté de manera expressa un altre sistema d’actualització, cas en què aquest és aplicable.

 

5a. Quan la renda actualitzada calculada d’acord amb el que disposa la regla 1a és superior a la que resulta d’aplicar el que disposa el paràgraf següent, s’ha de prendre com a renda revisada aquesta última.

 

La renda a aquests efectes es determina aplicant sobre el valor cadastral de la finca arrendada vigent el 1994 els percentatges següents:

 

·        El 12 per 100 quan el valor cadastral deriva d’una revisió que ha tingut efectes amb posterioritat a 1989.

·        El 24 per 100 per a la resta dels casos.

 

Per a finques situades al País Basc s’ha d’aplicar el percentatge del 24 per 100 sobre el valor cadastral; per a finques situades a Navarra s’ha d’aplicar el percentatge del 12 per 100 sobre el valor cadastral

 

6a. L’inquilí es pot oposar a l’actualització de renda si ho comunica de manera fefaent a l’arrendador en el termini dels trenta dies naturals següents a la recepció del requeriment d’aquest, cas en què la renda que estigui abonant l’inquilí fins aquell en moment, incrementada amb les quantitats assimilades a aquesta, només es pot actualitzar anualment amb la variació experimentada per l’índex general nacional del sistema d’índexs de preus de consum en els dotze mesos immediatament anteriors a la data de cada actualització.

 

Els contractes d’arrendament respecte dels quals l’inquilí exerceix l’opció a què es refereix aquesta regla queden extingits en un termini de vuit anys, encara que es produeixi una subrogació, termini que es compta a partir de la data del requeriment fefaent de l’arrendador.

 

7a. No escau l’actualització de renda que preveu aquest apartat quan la suma dels ingressos totals que perceben l’arrendatari i les persones que conviuen amb ell habitualment en l’habitatge arrendat no excedeixen els límits següents:

 

Nombre de persones que conviuen en l’habitatge arrendat

Límit en nombre de vegades el salari mínim interprofessional

1 o 2

2,5

3 o 4

3

Més de 4

3,5

 

Els ingressos que s’han de considerar són la totalitat dels obtinguts durant l’exercici impositiu anterior a aquell en què l’arrendador promou l’actualització de la renda.

En defecte d’acreditació per l’arrendatari dels ingressos percebuts pel conjunt de les persones que conviuen a l’habitatge arrendat, es considera que és procedent l’actualització pretesa.

 

8a. En els casos en què no és procedent l’actualització, la renda que està abonant l’inquilí, incrementada en les quantitats assimilades a aquesta, es pot actualitzar anualment d’acord amb la variació experimentada per l’índex general de preus al consum en els dotze mesos immediatament anteriors a la data de cada actualització.

 

9a. L’actualització de renda, quan és procedent, s’ha de fer en els terminis següents:

a) En deu anys, quan la suma dels ingressos totals percebuts per l’arrendatari i les persones que conviuen amb ell habitualment a l’habitatge arrendat no excedeix 5,5 vegades el salari mínim interprofessional.

 

En aquest cas, els percentatges exigibles de la renda actualitzada són els següents:

 

Període anual d’actualització a partir de l’entrada en vigor de la Llei

Percentatge exigible de la renda actualitzada

1r

10

2n

20

3r

30

4t

40

50

60

70

80

90

10è

100

 

 

b) En cinc anys, quan aquesta suma és igual o superior a 5,5 vegades el salari mínim interprofessional.

En aquest cas, els percentatges exigibles de la renda actualitzada han de ser el doble dels indicats a la lletra a anterior.

 

10a. El que disposa aquest apartat substitueix el que es disposa per als arrendaments d’habitatge en els números 1 i 4 de l’article 100 del text refós de la Llei d’arrendaments urbans de 1964.

 

Article publicat al bloc : https://personesconsumidores.wordpress.com/ Autor:  Francesc Xavier Sánchez Moragas. Llicenciat en dret – Especialista en dret del consum. Adreça electrònica:  fxsanchez@icamat.org

Es recorda que, tal i com s’estableix en l’avís legal, l’autor no inserirà publicitat de cap tipus en aquest bolg, però que pot ser que WordPress pugui fer-ho i que en aquest cas, aparegui en l’espai inferior de l’article. Es recorda que en cap cas l’autor d’aquest blog manté cap relació amb les empreses que s’anunciïn i per tant no n’assumeix cap responsabilitat ni comparteix necessàriament els valors publicitaris que s’utilitzin per part d’aquestes empreses.